棚改“圆满”结束？住建部明确，今年起20年的老房子统统这样处置

从2020年开始，关于拆迁即将停止的消息就层出不穷，这对于很多希望拆迁的老小区业主和投资了老房子的投资客来说，真的不是一个好消息。在2020年，全国棚改项目只有209万套，相比于2018年602万套直接降低了2/3，这让很多专业人士都坚定地认为，棚改拆迁要结束了。其实，早在2018年时，国家就提出了并制定了“三年棚改攻坚计划”，所以2020年自然就成为了棚改收官之年。另外，在最近几年，国家也提出了旧改政策，特别是在2020年，旧改工程开始全面推进。所以，很多人都认为2020年是棚改收官之年，并且是完美收官。

对于棚改拆迁，其实早在2009年就已经开始了，在经过12年拆迁改造之后，我们国家绝大部分棚户区和存在质量问题的老小区都被拆迁，解决和改善了大量居民的住房问题。可以说，从这一方面来看，棚改拆迁解决了大量居民的住房问题，现在停止也算是完美收官了。那么，棚改拆迁真的就会这样停止吗？答案是否定的，根据统计数据显示，2021年全国各地还在进行中棚改拆迁，以贵州为例，上半年完成了11个棚改项目，20宗棚改用地挂牌，共146.95万平方米，成功出让18宗，总成交面积 135.11万平方米。可以看出，目前我们国家并没有停止棚改拆迁，但是棚改拆迁规模确实减小了。其实这才符合现实的实际情况，毕竟很多老小区的房子已经出现了质量问题，甚至还有很多已经被鉴定成危房，对于这类房子，只能通过拆迁才能彻底解决问题。

在今年9月25日的“2020/2021中国城市规划年会暨2021中国城市规划学术季”活动上，住建部副部长黄艳明确指出：

• “习惯性地做征拆、土地拍卖再建新房，这种惯性思维和惯性路径特别难转。现在还在继续按照这条路径走，所以我们要制止这种大拆大建的行为。”

从这段发言中可以看出，目前一些城市还在进行着大拆大建的行为，但是这种行为以后要被制止了，因为目前我们国家已经不再适合大拆大建了。目前，城市中的老房子基本上都只是破旧一些而已，存在质量问题的老房子和环境很差的棚户区基本上都已经拆完了。而对于剩余的没有质量问题的老房子，如果依然执行大拆大建的方式，那么将浪费大量社会资源，同时也会破坏一些城市的人文历史。另外，由于棚改拆迁会导致大量资金流入楼市之中，同时还会拆出大量购买力非常强的拆迁户，很大程度上推动了房价的上涨。特别是对于三四线城市，棚改项目在当地楼市占比很大，这些城市最近几年房价大涨的根本原因就是棚改拆迁。所以，不管从目前的城市建设方面还是从楼市调控方面，目前都已经不再适合大拆大建了。

根据统计数据显示，从2009年到2020年，在这11年里，全国已经累计开工4730万套，帮助超过1.2亿居民从棚户区和破旧的老旧小区搬进了崭新的房子里。可以看出，棚改拆迁是一个民生工程，既然是民生工程，就不可能一刀切地就停止了，2020年棚改拆迁没有停止，2021年自然也不会彻底停止。对此，住建部对拆迁停止这个问题作出了一锤定音的回应，在今年8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，在通知中明确指出：各地在城市更新行动中坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。可以看出拆迁并不会彻底停止，未来的城市发展是拆迁和旧改同时进行。

虽然拆迁并不会彻底停止，但是之后拆迁会越来越困难，因为以后对拆迁地要进行“严管”，对于绝大部分老房子，只要不是主体质量问题的，以后一般都会通过旧改翻新改造，而不再是简单的拆迁了。所以，对于未来老城区的发展，主要形式将是旧改，通过针对老小区翻新改造，老城区同样可以焕然一新。就比如在2019年的国家“政策吹风会”上，住建部副部长黄艳就曾明确表示：未来我们在城市规划和建设中要摒弃急功近利和大拆大建，要改变城市建设的拆迁文件，注重“绣花”功夫，突出地方特色和人居环境的改造。

住建部明确，今年起，20年的老房子“统统”这样处理

不再拆迁，城市中的老房子该怎么办？答案就是旧改。早在2020年，住建部部长王蒙徽在会议上就公开表示，2020年起旧改工程全面开启，2020年预计开工5.9万个小区，涉及700万户居民，争取在5年内基本完成2000年之前建设的老小区的改造工程。也就是说，从2020年到2024年这5年面积，旧改工程优先改造2000年之前建成的老小区。根据住建部公布的数据显示，符合旧改条件的小区大约17万个。也就是说，从这两年开始，2000年之前建设的小区，除了危房和已经纳入棚改范围之内的小区，其他的基本上都要进行翻新改造了。

那么，什么是旧改呢？其实就是针对老小区进行翻新改造，但是又不是简单地翻新改造，而是对老小区的一次彻底翻新改造。目前，旧改主要在3方面，一是对水、电、暖、网等线路以及其他基础配套设施进行翻新改造；二是通过增加停车位、引进物业服务、加装电梯来提高居民的居住品质；三是提升老小区的配套服务，比如通过发展急需的养老、托育、助餐等服务，这样会更加方便居民的日常生活。

超4万亿投入，翻新改造完工之后，20年的老房子或将面临升值

对于旧改的投入是多少呢？对此，财政部指出，要在5年内投入4万亿到旧改工程之中。另外，目前很多城市正在积极推动住房公积金和公共维修基金的资金进入旧改工程之中。也就是说，未来5年流入旧改工程的资金将超过4万亿元。这么大量资金的投入，将很大程度上解决目前老小区居住环境差和基础配套设施损坏的问题。另外，这些资金虽然流入了房地产行业，但是并没有用于开发新楼盘和买卖房子，所以对楼市影响不大，并且还可以很大程度上带动旧改相关产业的发展，有利于经济的发展。

在老小区翻新改造完工之后，这些20年的老房子可能会面临升值的情况，这并不是炒作的原因，而是因为品质的升值带动了房子价值的上涨。对于市区的老小区，除了房子和小区品质差一些之外，其他方面基本上都是最好的，比如交通、周边基础配套设施和商业配套设施，以及教育资源和医疗资源等等。所以，随着这些老房子翻新改造完工之后，这些老房子的缺点也将减少很多，价值自然会跟着上涨。

作为位于市中心的老小区，在翻新改造完工之后，升值是必然的，就看升值多少了。根据贝壳研究院调查数据显示，老小区翻新改造完工之后，升值空间在5%～30%之间，如果老小区能够加装电梯，升值的空间会比没有加装电梯高很多。所以，不管从居住角度还是从房子价值角度来看，老小区翻新改造对于老房子业主来说都是一个重磅利好消息。