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北京楼市:这些位置就是一小撮人的赌场,抓紧抛售

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问:新人首问 房姐您好,想请教下买房思路。一个是预算1200-1600,有首套首贷,需求是父母未来养老和资产增值。一个思路是亦庄金茂府的叠拼,虽然现在亦庄溢价率已经很高了,但有人大附中学区感觉保值的问题不大。另一个思路是顺义别墅,目前在考察后沙峪这边,看了万树moma。顺义中央别墅区这边没有学区捆绑,别墅流通性也比较差,水也很深,有点不知道从何下手。 还一个朝阳自住,预算1200,男友也有首套首贷,没有学区需求,想兼顾自住舒适度和资产增值。可以推荐几个容易出笋盘的楼盘吗?不知道该从何下手,如何扫盘。惠新东街这边的世纪嘉园价格很好,但是楼龄有点老了。 另张家口下花园的壟上遇园怎么样,适合投资吗?

回答:你好,亦庄金茂府的优势: 1.引进人大附中,学区溢价 2.距离通州不远,开发商炒作概念 3.金茂府系列在北京有品牌效应 金茂府的缺点: 1.地铁交通距离太远 2.没有生活配套,自住不方便 3.距离亦庄核心区比较远,享受不到辐射发展红利 但是亦庄河西区定位是高端住宅,如果生活半径在附近可以考虑,但是短期内自住不合适。 中央别墅区坐落于温榆河畔,是北京最早的高档别墅群落。环境优越、配套完善、距离主城区比较近。 占据首都机场、涉外商务使馆区的优势,地势平坦,又有两河流过,自然环境优越,交通状况较好。已经形成国际化居住和生活氛围,有十几所国际学校、高尔夫球场及高档会所环绕,成为北京高档的生活区、富人区,可以说是一种生活方式和身份的象征。 具体分为后沙峪和天竺两个板块。 中央别墅区适合终端改善,吸引了大量东部、东北商业区的高级白领、明星大腕和海外人士落户此地。 由于生态环境好、交通优势和距离主城区较近,这个板块确实存在价值,但由于目前新增土地供应不足,已经过了大面积投放的阶段,所以价格也相对稳定。 这2个板块对比,单纯从自住角度看,更倾向中央别墅区。 如果是从投资角度,这2个板块,以及别墅产品,都不是好的选择。 世纪嘉园2000年的老大楼,不破,保养维护比较好 。自住+保值没问题。 未来大概率跑平大盘。 张家口的价值很低,二手市场应该也很差,360平的流动性进一步降低,所以这个房子可能要做好长卖准备,下一波热点时(冬奥会)趁机出掉。 我们买房,其实是买的「大城市的土地住房」。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点,这就决定一个城市的有效范围其实是有限的,对于怀柔密云崇礼这些地方来说,至少在5年内不可能成为「北京城」的一部分,也就不具备真实的需求,不具备「大城市土地」的价值,只能是一小撮人的赌场。

提问:你好,房姐,本人有五年以上北京社保,无房无贷,半年内能落户北京,近期想买房自住,单位在四惠,手上有200现金,最近看了两个房子,梧桐人家440(87平东侧),常营北辰415(88平南北通透),感觉最近房价在降,房姐给点意见,多谢!

回答:梧桐人家是2000年住总的公房小区,5万左右是正常价格,可以入但不送。常营还推荐看柏林爱乐。还有炫特区,石佛营西里也可以淘。房价是波动的,年底是一个相对的地点,也是一个上车的好时间

提问:房姐您好,我是首次提问,北京首套首贷,家庭情况小孩明年四五月出生。老婆明年工作单位搬到亦庄,我自己目前不在亦庄上班,但看行业未来可能去亦庄找工作。大概预算四百多,首付两百。目前主要看的是亦庄几个限竞房,包括台湖金茂悦。亦庄那边几个盘都说自己是人大附学区,但是未来其实zf怎么划片是不确定的;台湖金茂悦靠地铁17号线交通便利,但是附近新规划有个垃圾场,据说还引起了维权。

回答:你好,台湖属于两区交界,两不管,除了地铁规划啥都没有,投资不合适,而且金茂悦这个价格还如不如买通州核心区。 台湖金茂悦自住可以,保值属性略差。 远洋或者经开汀塘、中海寰宇时代这几个看看吧

提问:房姐好,新人首问,多谢解答!求匿名~具体情况:夫妻双方在海淀魏公村和蓟门桥附近工作,都是京户,收入一般,月入2w,年收入约30w,国管公积金月缴8k。没什么经济头脑,也没有兼职赚外快的能力,目前住单位周转房,打算尽快生娃。纯刚需,首套首贷。现在首付只有200w,只能考虑总价500w左右的房子。目前有三种方案:1.先不买房,等生娃落单位集体户口(教育资源尚可)后买魏公村附近的老破小,上班距离近。风险:房价一年内上涨二十多万。2.现在买魏公村附近的老破小,对口小学差,五年后再置换。风险:置换成本高,无学区老破小没有升值空间。3.买郊区新楼盘,交房时间两三年后,到时出租,在单位附近租房住。风险:单位附近房租高,出租收入不能覆盖租房收入,外加还贷压力大。提问:1.上述三个方案,您觉得哪个比较合理可行?2.比较纠结海淀无学区的老破小和郊区新楼盘哪个更值得选?通勤实在太累了,尤其是将来有娃后。3.目前看了几个老小区,都是80年左右房子,小西天,明光村,钢研社区,动物园宿舍,民族大学南路等。两居四百多的,觉得还可以。您比较推荐哪个区域?4.郊区新楼盘比较多,都很远,昌平大兴门头沟通州,单价5w左右的盘,请问有升值潜力较大的吗?以上,有重复之处请多包涵,谢谢!另外,现在有钢研社区5层顶层80年房,460w,比较喜欢,不知道该不该买。望指点!

回答:1. 等一年没有必要啊,你并不能积累更多的资金,踏空的风险更大 不可取。 2. 考虑自住和通勤问题 建议选附近老破小,这类产品能跟上大盘。 3. 钢研社区可以买,但价格有点高,另外推荐看皂君庙、双榆树板块 距离魏公村也很近 再或者看看七贤村附近,距离魏公村也不远,如果你想环境稍微好一点,可以看看厂洼板块

提问:新人首问。前两天提问没有回复,重发一次。 坐标北京,sfsd,子弹150左右,刚毕业工作拿到户口,考虑先买个上车房。两个人分别在亮马桥和国贸附近工作。十号线国贸以北感觉都没有太合适的小区,价位都挺高而且楼龄普遍老。南边我关注了双井附近的百环家园,劲松附近的农光里,潘家园附近的百环花园,还有十里河附近的弘善家园,再往南就有点偏了。我关注的这几个能明显看出越往南越便宜,弘善家园都可以买两居了,居住体验应该好一些,但不清楚保值性上会相差多大程度。 感觉能选择的范围还是比较小,麻烦您帮我看看,我这个情况还有没有其他选择,以及这些里面哪个好一些?谢谢!

回答:百环家园是回迁房开放社区,社区商业发达,上车盘比较适合。农光里楼龄偏老,其它还好。弘善家园现在挺贵的,不推荐。 150上车盘 还可以看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区

提问:房姐您好,新人首问。我和我老公都是京籍,现在住在朝阳崔各庄的父母的房子里,打算明后年要孩子。我俩名下都没房,都是sfsd,现在想买海淀的房,主要是为了以后孩子上学户口能落在海淀,另外一个是上班能方便点,目前看的是小西天的红联北村,志强园那附近的房子,预算是首付150,总体在400以内,买完之后先打算租出去,还能少还点月供。我和我老公月收入3w左右,本来一心想在海淀买房,为了以后孩子有个海淀户口,现在看完您的一些回答后又纠结买望京附近的也可以,但是以后孩子上学也许没有海淀的教育资源好,而且价格也不一定在400内,又看了看海淀的双榆树和厂洼小区,价格令人有点压力,想听听您的建议,谢谢!

回答:你好,感谢付费! 志强园虽然是海淀区,但却是海淀很烂的一个学区,感觉除了刚毕业小年轻过渡没啥意义。 你看看清河的永泰西里吧,可以买个两居,一家人住,对口的二十中九年一贯制,还不错 双榆树你只能买个一居室,不太好住 实验二小当代的老破小不能直升,我觉得还不如永泰西里,而且永泰西里挨着地铁站 还有一个选择,你淘淘东王庄的两居室,这个预算估计只能买个有点硬伤的,但是位置好,就在五道口,交通非常方便,上课外班也非常方便,对口的海淀区第三实验小学虽然一般,但是海淀主要是在课外,我觉得没问题

提问:房姐老师,前几天看到你在牛魔王群的分享,非常受教。请教您觉得牛魔王最终被怼退群的原因是什么呢?

回答:一个人所应该获得的东西,无时无刻都在与德行匹配。 有时候,因为时运,也许你能遇上一些远远超过自身阶层的高人和见识。 但是大多数人,最终会自己将这些机缘赶跑: 因为看不懂,因为自负(弱者特质),所以出言不逊,骂高人割韭菜; 因为反常识(弱者的有限见识),所以反问质问。 弱者把自己的智力摘除,成了争强斗狠的下人。 既然讲道理听不懂,那只剩下本源手段:暴力和威慑 但是,高人总不能回怼弱者; 高人有高人的规则,高人只能讲道理。 高人在持续讲道理,下人在持续怼人; 最终高人只能叹气一声,拂袖离去。 高人走了,下人发现自己「见效」了,心中得意; 高人走了几天,下人发现自己不再能接收到新的知识,认为高人没修养,说两句就不搭理了。 近则不逊,远则怨。

提问:您好,我住在北京西四环世纪城,租的房子。两个孩子在人大附小上小学,中学应该也在海淀上,所以想在西四环附近海淀区范围买一套大一点的房。打算卖掉通州合生滨江帝景房子(一层下跃带院子,估计还贷后有600万)及昌平望都家园一套房(一层带院估计500万),购买郦城二手房190平米或保利和光逸境新房187平米,价格都在1800左右。郦城交通方便,接送孩子比较近,但小区老,二手房;保利新房精装但是属于丰台区,而且出门堵车。想听听您的建议,同时也在考虑是否等两年再置换,不知道通州的房价有没有可能再涨一些,过两年再卖是否更划算。另外有没有其他合适的楼盘也请您给推荐一下,(我们夫妻两人年收入在五十万,春节过后可以拿出300万左右买房,购买1800万的房子是否会压力很大)非常感谢!

回答:郦城的问题就是小区东侧近四环线 噪音影响,外立面刷的涂料 看起来显旧,保利和光逸境位置还不错,就是价格有点高,愿意长持也可以入。你两套都出掉加手中资金共1400左右,贷400 月供大概2.5W上下,你们自己评估下对生活是否有影响。如果不着急改善,可以缓一缓再入,通州还是有上涨动力的

提问:房姐你好,亦庄和亦庄开发区有适合的房源吗?年收入30,首套,未婚,京集体户,油车指标,国贸附近上班。首付130内可接受,月供1.6内可接受,公积金两人可贷120左右,考虑小部分投资,小两居或小一居都可以。另外亦庄橡树湾和融创亦庄一号对比如何,橡树湾价格更吸引人。另外城区内交通便利的老破小也可以推荐。

回答:橡树湾是这一片的商品房,这算一个优势,缺点就是 周边配套还没起来,有些荒,马驹桥 一直以来因版块的交通配套,被人诟病,据说周边要建垃圾场。亦庄壹号是限竞房,有限售期,离地铁有段距离,如果能长持的亦庄壹号会更稳定一点。城区内兼顾居住质量看看 东恒时代三期和首城国际的一居,老破小两居看下劲松和团结湖板块

提问:新人首问,房姐您好! 1.广和里3号,广渠门桥东南角,原中远家属楼,单楼独院,共约110户,97年板楼,比邻东城,区属朝阳,南北通透,无学区溢价,无电梯,86平。目前出租状态。 请教您,综合该地段及房屋特点,是否建议出售该房产? 2.看精华文章,您不推荐东西城老公房。 我的粗浅认识是,东西城尤其西城教育教育质量远高于其他区,海淀拼娃是另一种模式除外,不同区教育均等化很难实现,留京工作的考二代对教育也越来越重视。 因此,西城即使仅考虑学区价值,是否仍然值得投资? 3.目前夫妻俩人分别在金融街和菜市口上班,住东花市,小孩近两年就要上小学,目前是东崇前学区。 考虑到东西城行政合并乃至学区合并(即中考不锁区)的可能, 如果前述广和里房产出售并准备其他子弹,1000万预算约束下,置换金融街学区房,让孩子从从东崇前换至金融街上学,是否是好的选择? 4.如果建议置换,建议一居低总价上车还是买两居?西城晶华、新文化街和宣武门西大街之间怎么选? 谢谢您!

回答:1. 这一片的涨幅比较一般,有更好的选择建议换掉 2. 东西城的学区摊平是大势。 学区房是学区属性>房产属性,房价受政策和教学质量的影响,一旦学区受影响价格会断崖式下跌,有很大的不稳定性,这类产品不是投资的好选择。 3. 为学区考虑,换到金融街当然没问题 4. 一居低总价上车,建议宣武门西大街

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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