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41.5%的家庭拥有两套及以上的房产,将面临什么问题?答案很明显

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公开数据显示,20年前我国平均房价每平米不足两千元,即使是深圳这样的领跑城市,平均房价也仅为2300元/㎡,但20年前的今天,全国平均房价已经超过万元,上涨了5倍,而深圳的房价则涨到了88000元/㎡,上涨了接近40倍,由此可见,对于一些热点城市来说,房价普遍涨幅都超过了500%,部分热点地段涨幅更是达到十几倍甚至几十倍。

我国房价是如何涨起来的呢?主要有三个方面的原因,第一个原因是处于经济发展形势下的通货膨胀导致的货币贬值,简单理解就是钱的购买力下降了,过去一百块钱能够满足一家三口几天的开销,如今可能只够吃一段饭。第二个原因是住房供不应求导致的上涨,城镇化发展初期,我国住房数量供不应求,每年又有一千多万的人口流入城市,导致住房资源更加紧张,由此导致价格上涨。其三是炒房投资者数量越来越多,住房被赋予了投机属性,由此推动房价进一步上涨,深圳就是很好地例子。


如今来看,不断炒房的“恶果”已经呈现:首先是房价过高的问题,目前许多热点城市的房价收入比都达到了两位数,相当于一个家庭不吃不喝十几年的积蓄才能买得起一套房,房价与当地居民收入严重不匹配。其次是空置率过高的问题,早在2017年,西南财经大学就对于我国住房空置率进行了调研,结果显示整体空置率已经达到了21.6%,属于商品房“严重积压”的水平。最后是实体经济边缘化的问题,过高的房价使得企业不得不为其支付更多的成本,降低了核心竞争力,与此同时也导致百姓消费水平降低,经济学家陈彦斌发布的数据显示,我国居民消费能力为39%,远低于印度66%的消费水平。

去年4月,央行发布了一份关于城镇家庭负债的统计报告,数据显示,我国城镇家庭住房持有率高达96%,其中有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,相当于持有两套房以上的人占比41.5%的家庭拥有两套及以上的房产。但就目前的楼市来看,显然已经和房价大涨的时候完全不一样了,二手房市场遇冷、新房价格指数首次转负、银行房企资金受到限制…因此,对于这些人来说,未来或面临三个方面的问题:


第一个问题:炒房门槛、成本不断提高,但收益却越来越低,继续持房或将导致亏本

据中原地产统计,9月单月全国房地产调控累计62次,截至目前房地产调控次数已经达482次,调控次数同比增加20%。调控力度来看,“三道红线”、“限贷令”、“二手房指导价”都是通过金融层面来进行楼市调控,炒房投资门槛不断增加,过去通过“假离婚”、“空壳公司”商贷转房贷的方式早已行不通,许多城市都在提高多套房的购房门槛。

反观投资收益,已经逐渐见底。根据房地产专家冯仑的预测,房价涨幅需要达到9%以上,才能盈利。但2020年整体房价涨幅仅为9.3%,今年上半年整体房价涨幅仅为4.7%,下半年楼市逐渐转冷,强如一线城市坚挺房价,在“金九银十”期间也只能做到持平的水准,全国新房价格指数由涨转跌,一些城市甚至需要发布“限贷令”来防止房价乱跌的情况。根据社科院发布的中国住房发展报告(2020-2021)》预测来看,2021年整体房价涨幅会大幅收缩,预测只有5%。由此可见,继续炒房将大概率面临亏损。


第二个问题:二手房市场遇冷,炒房可能面临房子卖不出去,最终“烂在手上”

不得不承认的是,在“限贷令”以及“二手房指导价”的影响下,多个热点城市二手房市场都出现了遇冷的情况,过去炒房热度越高的城市,降温越为明显。比如深圳,自年初发布二手房指导价后,二手房交易量迎来“6连跌”,成交量达近十年最低点,量能度连续几个月排热点城市最后一名,刚过去的“十一黄金周”期间,更是以4套的成交量惨淡收场。

为何二手房市场遇冷对于炒房客影响如此大呢?原因很简单,对于这类人群来说,需要在房价较低的时候买入,然后在房价涨到高位的时候卖出去,而一旦二手房市场遇冷,加上银行放贷延期、停贷等因素影响下,二手房流动性进一步降低,最终或导致房子面临“无人接盘”的困境。事实上,通过上述数据可知,城市住房需求已经不足4%,因此真正能够接盘的刚需已经不多。


第三个问题:“房产税”、“空置税”呼声不断,房产税更是大概率将在5年内出台,持房成本进一步增加

不难发现,自进入21年以来,有关“房产税”的动向明显增加了许多:5月6日,财政部部长撰文表示,要“推进房地产税立法和改革”,今年5月11日,财政部等4部门召开了一次会议,听取部分城市负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见,不少专家学者也认为未来5年内房产税大概率出台。此外,当前云南、河北、湖南三个省份已经发布了“房东税”,最高面临20%的征收标准。

因此,对于手握多套房的人来说,未来持房成本将进一步增加,“以租养贷”的方式已经不再适用,更为严峻的问题在于,一旦房产税或空置税发布,相信有很多炒房客都会抛售手里持有的多套房,市场住房供应量将进一步增加,但真正的需求却很少,也就意味着一部分炒房客只能选择将房子折价出售或者直接被“套牢”,不仅卖不出去还要面临一定的税收问题。


上述三大趋势,正是今后多套房持有者不得不面临的问题,在“房住不炒”的贯彻落实下,房价涨幅不断收缩,未来亏损的可能性更大,与此同时还要面临随着市场遇冷而导致房子卖不出去的问题。因此,对于这类人来说,需要尽早做好相关的资产配置准备,为了今后子女降低买房压力而多准备一套房尚可,手持三套房甚至更多房产的话,则不得不考虑接下来可能会面临的这一系列问题。

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