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自贸港法出台,作为房价“五虎”之一的三亚,楼市会有何变化?

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海南自由贸易港法终于要出台了!

这可以说是史无前例的一次立法,对整个海南都会产生巨大的影响。而三亚作为海南的房价天花板,存在度和知名度都远远超过省会海口,更是在相当长的一段时间里,都与深圳、北京、上海和厦门并称为“房价五虎”。

虽然在上年度,三亚的支柱型产业旅游业大受打击,连带着楼市也受影响,所以房价下跌,落后于广州。但是只要自贸港法出台,自贸效应势必会对海南有利好影响,三亚的楼市必然是首当其冲的受益者。


其实三亚这座城市,和厦门有相似的地方。同样是国家级的旅游城市,同样是人口和GDP都与房价“德不配位”的状况,但是三亚楼市细究起来,比厦门似乎更不稳固。因为厦门楼市的价值突出,和全福建的有钱人都集聚在厦门有关。而海南省本身发展的就不算好,三亚的房价,完全是岛外的外来客抬上来的。

分析三亚楼市,我们要从政策角度来分析,因为三亚楼市的热度不是经济、人口和产业布局共同作用的结果,而是依赖于旅游价值存在。这也就意味着,影响三亚楼市最主要的因素,一是黑天鹅事件对旅游业的打击,二就是政策能起到的作用。


三亚楼市的前世今生

三亚的房价能走到今天这个地步,不是一日之功。早在1988年海南建省时,十万人涌入海南,在北京的房价都才1、2千的时候,海南就出现了房价单价破万的状况。

后来,海南房地产泡沫破灭,这也是众所周知的一段历史。但是三亚本身的宜居气候还是有优势,所以尽管房价受大环境影响急跌,还是很快就因为有钱人都爱来这里买房置业,房价迅速上涨。

到2010年,国务院把海南定位为“国际旅游岛”。同一时间,国内迎来最严调控,各大一线城市无处安放的投资热钱,纷纷涌向海南。这一次,三亚房价连涨12个月,房价直接翻倍,超过了几乎所有的二线城市。

到了2016年,三亚随着北上广深再一次房价上涨,2年时间里,房价跳涨1万有余,稳坐中国城市房价前10。

而2018年,海南出台调控政策,稳住了三亚的房价,并且开始了回调周期。


通过以上分析,我们不难发现,三亚的房价基本都是以政策为导向。政策一松动,三亚房价应声而涨,且都是领涨;政策一收紧,三亚房价立刻大跌,但总能慢慢爬回来,多年来无论多少人不看好,也没跌出过第一梯队。

所以,政策对三亚的楼市影响很重要。而这轮海南的自由贸易法,堪称今年最强政策,对三亚又有什么重大利好呢?

自贸港概念

按照自贸港的概念布局,海南将会成为全国除了港澳以外,第三个最容易出入境的区域。不难想象,国内企业和外资企业会成群涌入三亚,事实上,已经有不少企业闻风而动。自自贸港政策出台消息放出来,不到半年时间,三亚的市场主体就已经增加了近3万户,排在全国首位。

有企业,又有“零关税”的加持,三亚的人才落户政策也在积极推动,未来的人口虹吸能力绝对是不容小觑。

过去,三亚最为人诟病的就是产业的缺乏。而现在,海南背靠中国市场,完全可以对标其他自贸港发展产业。以国家对三亚的政策扶持和投资力度来看,三亚想成为第二个改革开放40年的深圳,虽然目前看来相差甚远,但绝非没有可能。

离岸资产

根据自贸港法,海南人将会变成“离岸居民”,资产将会变成“离岸资产”。所谓“离岸资产”,就是不受内地法律约束,可以自由兑换的资产。也就是说,你在海南的房子,会成为随时能够兑换的“离岸人民币”,且不受限购、限售等法规的限制。

如果这个政策真的可以落地,那么过去十几年,热衷于香港、国外买房的投资客,可能都会把拥有一套海南住房作为重大需求。


不过,目前来看,想来海南投资的外地人,依然需要遵守海南的限购政策:交社保2年才能具备买房资格,拿到房产证到手后5年才能转让。也就是说,一旦你买错房子,7、8年内没有换房的机会。

所以,哪怕是在三亚这样未来的楼市走向必然向好的情况下,都需要仔细斟酌,才能长期增值。蒋老师在这里简单地给大家做一点分析。

1,崖州湾

崖州湾距三亚市区只有50分钟路程,但是房价却直接少了三分之一。有了科技新城的规划, 崖州湾未来可能以科技新城为价值支撑。而且三亚西线重要的交通配套,海南西环铁路改造工程,将串联起包括崖州湾在内的西线绝大部分功能区,板块未来可以说是潜力十足。

和崖州湾相似,红塘湾也有机场作为动能。不过机场相对而言的价值赋能还是不足,对于刚需来说,崖州湾还是更好一点的选择。


2,大东海商圈

总有人买房不喜欢看规划利好,偏爱最保险的买法—提高预算,买市中心城区房。那么在中心地段,纵使配套成熟,也还是有品相的参差之分。如果要在市中心买房,那我推荐大东海商圈。

其实大东海商圈,我最看好的它的就是景观资源。看山、看海、看湿地,都是应有尽有,说实话,来海南买房的外地客,基本上也都是冲着景观来的。尽管有人觉得大东海缺乏投资潜力,但是既然都选择了市中心,那么更应该看重大东海的商业投资价值。


3,南田片区

海棠湾是三亚房价的天花板,“稀缺”固然意味着定价权,但也意味着过高的投资成本。而预算有限的情况下,毗邻海棠湾的南田片区反而是更不错的选择。南田的新房是海棠湾腹地住宅的一半,又有稀缺的温泉资源和国家海岸发展红利,性价比非常高。

另外一个三亚的高标配区域是鹿回头半岛。这个板块各项产业和配套都很成熟,风险很低,但是缺乏产权明晰的房产。如果预算够,又能碰到好房子,立马上车也是没有问题的。


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