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跌!楼市重回2015年

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秋风猛烈,楼市降温明显。

10月20日,国家统计局发布了最新一期的70城房价指数。数据显示,超过一半城市的新房房价环比下跌,超过70%的城市二手房房价环比下跌,下跌面持续扩大。

其中,70城新房价格指数环比涨幅为-0.1%。

值得注意的是,这是2015年5月以来的首次下跌。


01 楼市悄然入冬

9月的数据,说不上好看。

国家统计局在10月20日发布了最新一期的70城房价指数,全线普跌——新房房价出现下降的城市连续4个月增加,9月达到36个;二手房方面更是萧瑟,9月二手房房价出现下跌的城市达到52个。

4个一线城市的新房价格指数变化不大,从8月的环比上涨0.3%转为持平;31个二线城市的新房价格指数,环比涨幅也从上涨转换为持平;新房房价明显下跌的是三线城市,价格环比由8月的持平,转为下降0.2%。

三四线城市的新房价格普降,应该跟前段时间房企为了回款大打价格战有关。为了应对房企降价,多个城市出台了房价“限跌令”,严禁房企大幅调低项目售价。

同新房相比,二手房市场更为萧条——在二手房房价方面,一线城市环比下跌0.4%,二线城市环比下跌0.1%,三线城市环比下跌0.2%。

在成交量方面,此前上海易居房地产研究院发布了《热点城市二手住宅市场报告》,2021年9月,易居监测的11个重点城市二手房成交量环比下降19.8%,同比下降45.5%,几乎腰斩。

无论是新房还是二手房,过半城市在9月都降价了,新房价格指数更是6年以来首次环比下降。

对于楼市的现状,中原地产首席分析师张大伟表示:“当下房价已经是2015年2月后,数据最差的一次,而且从普涨到普跌。”

楼市,已经入冬!

02 天花板开始崩塌

楼市入冬,跟持续高压的环境是密不可分的。

截至10月15日,2021年房地产累计调控次数超过500次,平均每月调控超过50次,达到历史之最。

高压环境下,房地产市场出现“退烧”也就不难理解了——10月18日,国家统计局发布数据显示,今年前9个月全国房地产开发投资同比增长8.8%,这是地产开发投资增速连续7个月收窄后,年内首次进入个位数。

在房企纷纷缩减销售额的同时,二手房市场也出现了“地震”,部分房价天花板已经开始跌下神坛,出现局部坍塌。

前几天,北京楼市被一套二手房的成交价刷了屏——50㎡的大开间,最后“只”卖出600万元的价格,单价为12万/㎡——这套二手房位于海淀的万柳片区,这里是北京最顶尖的学区房片区,而房屋所在的蜂鸟家园,因小区房源多为小户型,一度成为万柳片区的上车神盘和价格风向标。

就在今年3月,蜂鸟家园成交了一套43.98㎡的大开间,其成交价高达985万元,单价为22.4万/㎡。

不过半年的光景,蜂鸟家园的成交价就出现了如此大的下降,着实让人唏嘘。

房价出现下降的不只北京,还有深圳。日前,深圳学区房降价600万的消息上了热搜,引发网友围观。

据央视财经报道,深圳顶级学区百花片区的二手房房价出现下降,有的房源降价甚至达到数百万元。9月,百花片区核电花园一套房源成交,其成交价为1100万元,而此前同样户型的房源价格在1700万。


市场预期不断下调,倒逼越来越多的业主做出“妥协”,愿意降价出售。百花片区南天二花园一套88.78平的房子,曾经的挂牌价是1950万,后来业主主动将房价下调到了1880万。

而且这位业主还表示,自己的心理最低价位是1700万。

毕竟,房价都是跟着市场走的,而2021年的深圳楼市着实萎了。

03 二手房去化困难

房价整体下跌后,负面情绪就在炒房群体中蔓延。

部分一线城市的炒房客已经开始撤退。有中介透露:“近期有一部分手中持有多套房的业主,原本都把房子放在我们这边出租,现在却要提前解约,宁愿赔付违约金。据他们说,现在急着要把房子卖掉。”

以北京为例,全市二手房挂牌量已从6月的7.66万套,上涨到10月21日的8.96万套;而在广州,9月初的二手房挂牌量为8.3万套,截至站长发稿前,其二手房挂牌量已经达到9.32万套。

二手房挂牌量在短期内出现大幅上涨,只能说明一个问题——楼市信心不足,二手房去化周期延长。我们将视线转移到二线城市,会发现这个现象更为明显,天津的二手房挂牌量已经达到17.4万套,重庆的二手房挂牌量也高达16.7万套。

全国同此凉热,大多数城市的二手房挂牌量都在往上飙升。

说到二手房市场“退烧”的核心原因,站长觉得,官方出台的二手房指导价“功不可没”。以最早推行二手房指导价的深圳为例,今年9月,深圳二手房成交量仅为1765套,与曾经的过万套的月成交量不可同日而语。这也是深圳12年以来,月成交量首次跌下2000套。

而在国庆期间,深圳的二手房成交量更是屈指可数——竟然只成交了4套。

深圳周边区域的情况同样不容乐观,广州、东莞、佛山等城市,楼市成交量同比下跌均超过50%,这在近几年实属罕见。曾经被深圳人带动的惠州楼市,在楼市入冬之后也开始了“大放血”,二手房房价直接打骨折。

有业内人士表示:“现在楼市观望情绪非常浓重,加上房企债务爆雷,有钱有资格的购房者基本都在观望,并且倾向于‘再等等,会降价’。”

如果真让购房者等到了房价下降的时候,真的会有大批人涌入楼市吗?只怕也不见得。

毕竟,大多数购房者都是买涨不买跌的。往年无数次经验告诉我们,房价一旦进入下行通道,持币待购的买房人总觉得它还会继续下跌,反而不会急于出手。

04 结语

楼市现在的处境着实不易,但从风向来看,基本面不会变。

目前,高层虽然向房地产市场释放出积极信号,但考虑到调控政策保持稳定,资金紧缩的惯性影响还在,潜在效应或许要在新一年才能体现出来。

至于这种潜在效应的实际效果会如何,还得看届时的市场反应了。

各方博弈,仍在暗涌。

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