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广州的风,正在吹向北边!从南部长隆,看到北部江高的未来

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大湾区的风,吹完南边,又吹到了北边。

10月6日,中国香港发布2021《施政报告》,提出在临深区域建设北部都会区,占地300km²,将容纳250万人居住。

在此之前,深圳集全市之力到北部片区打造光明科学城,并将其作为综合性国家科学中心的核心承载区。

与此同时,广州也正在北部片区建设国家级的临空港经济区,并赋予其市一级管理权限,与东边的广州经开区、南边的自贸区形成三足鼎立之势。

是什么风,让广深港三大城市,集体把目光瞄向北部呢?

老实说,在这三个城市,北部都是被它们长期忽视的一个方位,但超大城市就那么点土地资源,东南西北中各个山头都要出来赚钱养家!

当东进南拓西联都搞一遍之后,怎么着,也该轮到北部山头登场了。

01

白云才是广州的人气之王

对广州来说,这个趋势尤为明显。今年发布的六普数据就显示, 北部片区就爆了一个冷门。

被很多人不看好的白云,居然拿下人口总量与人口增量的双料冠军↓


数据来源:第六次与第七次人口普查

说起白云,很多人的印象仍然停留在“脏乱差”的低端批发市场、坑坑洼洼的路面、来来往往的大型物流车,但你以为的你以为,就是你以为吗?

常言道,人不可貌相、海水不可斗量。

过去十年,“其貌不扬”的白云,愣是净增152万人口,为全市贡献1/4的增量人口,其虹吸能力之强,在广州11区中堪称“鹤立鸡群”。

人是一切经济社会活动的基石,谁能赢得人口争夺战,谁就能提前锁定胜局。

人口仗打赢了,经济仗自然不会差!在今年上半年的GDP争夺战中,白云区又以20.2%的增速,狂揽全市第一的宝座。


图源:南方+

经济仗打赢了,楼市必然沾光。

经过两次集中土拍之后,广州楼面价最高的TOP10地块,再次洗牌,白云一个区就占了3个,足见资本对白云土地价值的高度认可。

不仅如此,在10万+豪宅的数量上,白云也一直是仅次于天河的存在。

如此惊艳的白云,还是你以为的那个白云吗?

02

白云江高,逐渐浮出水面

广州的魅力在于变化,机遇不会只在一个地方停留。就好比天河,天河北之后是珠江新城,现在又有金融城,而金融城之后还有智慧城。

推陈出新,是城市发展永恒的主题。

白云也一样,白云新城之后,南部发展几乎饱和,北进信号日益明显,下一个登场的的,又会是哪个板块呢?

在此背景下,一个叫江高的名字逐渐浮出水面。

2020年3月16日,白云区发布人才新政,宣布江高、人和、太和、钟落潭四个板块享受特殊政策:只要在白云区学习、工作连续满一年,符合大专学历,即可这四个镇直接购房,享受户籍待遇。

这四个镇中,又数江高最为突出。

为啥?它是白云区工业第一强镇,规上工业总产值多年来稳居全区第一,年产值上亿的企业(工业)多达58家,拥有欧派、王老吉、白云电器、广铝、白云清洁等知名龙头企业。

奇怪的是,如此产业重镇,在媒体上的存在感并不高,为啥?

江高的产业主要都是to B的,C端的普通消费者往往get不到。

这样的局面,即将被打破。

最近,一个专注文旅项目的大型央企,悄悄拉开了江高焕新的帷幕。今年初,深圳华侨城等13个重点项目签约落户江高,总投资81亿元。


图源:广州白云发布

7月,广州市规划和自然资源局白云区分局发布《征地预公告(穗规划资源预征字〔2021〕139号)》,拟征收土地江高镇沥水村约189728平(合约284.592亩)土地,用于华侨城文旅项目

相关信息透露,华侨城将在江高打造一个赛车主题的大型公园,具体位置如下↓


图源:江高汇

主题乐园对片区的带动效应有目共睹,上海迪士尼、广州长隆、深圳华侨城,北京环球影城,无一不是。

作为隶属于国资委的大型央企,华侨城集团是中国最大的主题乐园运营商,其文旅项目一旦在江高落地,必将形成一个超强的流量入口,助力江高虹吸全市人流、资金流与信息流,成为当地楼市的支撑

03

白云江高,像极了10年前的长隆

与此同时,这个主题公园还将推动周边基础设施的升级,带来周边市容市貌的焕新。

大家去看一看上海迪士尼、广州长隆就知道,这些主题乐园都是城市形象展示区,其周边区域的面貌都是赏心悦目的。

这意味着,江高的市容市貌即将迎来一次脱胎换骨的升级

为了迎接这一场巨变,白云区政府还为江高开了不少小灶。

例如,在最新发布的广州十四五交通规划中,地铁8号线东延段及24号线将汇聚于江高的江府站,这两条线都是明确点名的新开工项目,板上钉钉。


截图来自广州十四五交通规划

此外,广花一级公路正在升级改造、广清城轨南延线也动工了,未来江高将快速链接广州主城区,成为真正意义上的中心城区。

图片来自城市战争

如果说过去的江高只是一个自给自足的产业强镇,那么未来,在华侨城文旅项目与两条地铁的带动下,江高将成为一个对全城人口都具备虹吸效应的新引擎

这种景象,像极了10年前的长隆板块,周边都有扎实的产业支撑,同样有大型文旅项目支撑,同样有几条地铁等着开通。

既有产业打通内循环,又有文旅项目和地铁打通外循环,理想的宜居宜业之地,不就是这样吗?

04

江高板块缺货,市场十分饥渴

楼市本质上是由生产力决定,产业强则楼市兴,这是铁律。

但长期以来,经济强劲的江高,在楼市方面的存在感不高。

为啥?供应少!

作为白云区第一工业强镇,江高的人口已超过20万,是白云区人口第一大镇。

与之形成反差的是,人口最多、经济最强的江高并没有过早地涉足楼市,长期以来居民住房以自建房为主,片区亟需一次居住升级

政府也看到了当地居民这一迫切需求,提出十四五期间打造“一心一园一港一廊道”发展格局。


图源:广州白云发布

其中,“一心”为枢纽智造中心,江高镇将依托广清城际江高站与地铁江府站,建成环境一流的宜居中心、配套设施完善的创业中心、充满活力的商贸中心和独具江高特色的文化中心。

但《规划》在供地方面仍然非常克制,这一点与东莞东山湖很像,政府更重视的是产业,住宅不会搞太多。

所以,整个江高镇的一手在售项目,至今只有3个,这对拥有超20万人的江高来说,供求关系堪称饥渴

三个在售项目中,最引人注意的便是奥园·学苑8号,其低密住宅部分(奥园云和公馆)一经推出,便引发市场抢购,奥园的产品力在江高板块已形成“降维打击”。

这一次项目即将推出高层产品,同样引起市场的强烈关注。逢开必爆的项目,往往先天条件极佳,奥园·学苑8号也不例外。

项目位于江高“一圈”核心地段——江高政务中心旁。

如果把半径放大,你会发现,项目处于白云新城北部片区,同时也是广州北站、白云机场、白云站TOD(在建中)组成的“黄金三角”中心点,可同时接受白云新城与三大空铁枢纽的辐射。


奥园·学苑8号区位示意图 制图:城市战争

我们再把地图放大,会发现项目的微观区位同样是王炸。

项目距离8号线北延线(规划中)与24号线(规划中)交汇的江府站仅约800米,未来可通过此站,往南4站可达白云新城,轻松接入中心城区。


奥园·学苑8号交通示意图 制图:广州楼市发布

如果自驾,家门口就有广州唯一双向10车道广花快速路(扩建中),全程无红绿灯、不收费,快速通达市中心。

由于靠近江高政务中心,整个片区最优质的资源都向这里倾斜:约300米处有约24万平商业综合体,南方医科大学南方医院、省一级学校江村小学、江村中学等也在附近。

更给力的是,项目门口还有九年一贯制的广州培文外国语学校(免责声明:非项目配套,最终以政府批复为准),这所学校由北大培文投资集团创办,设36班小学,48班初中,今年9月已开学。

整个片区含金量十足的政务、商业、教育、医疗资源环伺四周,项目可谓众星捧月。


奥园·学苑8号周边配套示意图 制图:广州楼市发布

05

奥园抢占江高板块制高点

这年头,最扎心的一句话,莫过于:比你优秀的人,比你更努力

奥园·学苑8号就是这样一个学霸,不仅区位好,产品同样出色。

在产品设计方面,奥园向来舍得花钱。

项目邀请了来自HZS汇张思、山水比德、矩阵纵横等知名机构的设计师,采用宋韵新中式风格,打造了面积约6万方的一府三园,八雅九趣、六进归家礼序,在喧闹的尘世还原宋韵诗意生活场景。


项目园林实景图

颇为难得的是,项目明明是一个占地约11万平的大社区,却非常克制得只规划有了8栋高层洋房与25座低密住宅,容积率低至约2.2

约2.2的容积率是什么概念?

即使是广州最富盛名的大型花园社区凯旋新世界,容积率约2.9。放眼整个白云区,近5年来仅有3个项目能做到如此低密

低密意味着舒适。有数据显示,社区容积率每降低0.1,绿化率将高出0.1,楼间距增加15公分,可多种约100棵树,居住舒适度大大提升。


项目实景图

低密还意味着保值。有数据显示,高层+低密住宅搭配的低密大社区,市场表现远高于同片区纯高层项目,溢价率也更为突出。

为了更人性化的居住体验,洋房采用新派蝶式平面布局,根据岭南气候特点,对每一栋楼进行了约45度的扭转,保证每个户型在通透性、私密性上达到最佳。


项目效果图

同时做到了户户朝阳,连电梯厅都能看到阳光,心情随时被点亮。

编辑了解到,3栋南向中轴园景单位正在加推中,涵盖约88-100m²三至四房,全部带主套。


项目效果图

约98m²云静舒居

四开间朝南,全明面宽约13.8米,堪比大平层;3+1房设计,使用更灵活;整体大气与实用兼具。


约88m²云境悦居

约88m²便能做到四开间朝阳,放眼整个广州都非常罕见;主卧带转角衣柜,U型厨房,空间更大,夫妻一起做出来的饭更美味哦。


最近市场动态频频,不少朋友问,现在还适合买房吗?

从政策层面看,回暖迹象日渐明显。

9月22日,经济日报发文《楼市调控应注意满足刚需》,提醒应该优化调控政策,不能误伤刚需。

此外,多个城市发布“限跌令”,东莞、珠海等城市下调了二手房交易个税,广佛多家银行下调房贷利率。

国新办吹风会,还建议四季度降准1%,释放万亿资金。

种种信息说明什么?市场正在触底。

在此背景下,位于广州北部风口之上的江高核心区、中心城区罕见的低密社区奥园·学苑8号,值得关注。

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