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房地产税就要来了?聪明人已经开始行动……

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吹风吹了这么久的房地产税,真的要定了吗?

10月16日,高层在《求是》发表文章《扎实推进共同富裕》,再次提到要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。

这已经是自去年年底以来,第4次提到了要“积极稳妥推进”房地产税的立法和改革。

房地产税的立法,真的离我们越来越近了。

智谷的楼市专家预测,最早会在明年一季度,或者经济较好的时段,我们就能迎来房地产税的试点。

房地产税,到底会给我们带来什么?

我的闺蜜前几天刚在一线城市买了套100来平的房子,这房产税的风吹得她心里直打鼓,连忙问我,我这房子是不是买错了?

在她看来,本来每个月还贷已经让她有点吃力了,如果房产税一来,岂不是自己每个月还得贴进去更多的钱?

她甚至问我:明明我在买房的时候交了契税,里面也包括了土地使用的费用,怎么我还得每年交房地产税?

中国的房地产税,到底为什么收,又会怎么收?

跟邻国日本相比,现有试点城市的房地产税是高还是低?


问题来了,为什么要收房地产税?

主要原因就是,国内房产已经过了大规模开发的时代。现在在一线城市,基本都是存量房在流通。这对于普通市民来说没什么差别,但对于地方政府财政收入来说就不一定是个好事了。

在原来的大规模住房建设时代,开发建设的税收和土地出让金成为地方政府财政收入的重要来源。但是当存量房时代到来,这些收入越来越少,于是房地产税就成为了新的,补充土地财政的方法。

说白了,房地产税的征收很大一个原因是为了补充地方财政收入。


不过,在国内仅有的两个试点的城市看来,现如今我国的房产税还远远达不到补充地方财政,代替土地出让收入的水平

中指院数据显示,上海土地市场2020全年收金近3000亿元,稳居全国首位,而房产税收入仅仅198亿,还不到土地出让收入的1/10。

我之前看到的一篇文章指出:

上海重庆版房产税,覆盖范围太窄,税率极低,影响极小,既无助于补充地方财政,也不足以遏制房价上涨势头。 凯风,公众号:国民经略


拿上海的房产税来说:

只针对新购买的二套及以上住房征收,过去买房的存量房源不征收,第一套房也不征收,人均60平方以下的也免征;税率仅为0.6%,且可按70%价格征收。 凯风,公众号:国民经略

也就是说,房产税对于实现共同富裕,补充地方财政来说非常重要。但是现阶段的房产税与未来的房地产税不同,覆盖人群和收税标准既没有达到目标,也没有形成体系

一句话概括,现阶段的房产税还有很多问题需要解决。未来房地产税到底要怎么收,仍是个大问题。


我们在房地产税方面还在探索期,但在世界上其他国家和地区,当地政府已经形成了一套完善的房地产税制系统

比如在日本,日本的房产税分为固定资产税和都市计划税,合起来简称固都税

固定资产税交给日本政府,都市计划税交给地方政府。这两个税都是日本财政收入的重要组成部分。

拿日本的东京都来说,去年东京都的固定资产税和都市计划税加起来(简称固都税)占了总地方税收的29%


(2020年东京都的税收构成比例)

在日本全国的税收当中,固都税合起来也占了9.8%。一个国家十分之一的收入是房产税,可见房产税对于日本财政收入来说有多么重要。


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既然房产税占国家财政比这么高,那日本房产税是不是很高?

看起来确实不低。如果直接看上面的税率,固定资产税是1.4%,都市计划税是0.3%,比上海的0.6%要高多了。

但实际上,这里的征收标准是按照政府评估价,这也是国际上房地产税征收的一贯标准了。上海此前实施的房产税就是按照上年新房均价的70%来计算,而日本的土地及房屋价值评估体系更为完善。

这里有个计算公式:政府评估价是公示地价的70%,而政府公示地价一般是市场交易价的80~90%

一句话概括,日本征税额的“政府评估价格”大概是时价的60%左右。

也就是说,100万买的房子(包括土地和建筑物),政府的评估价格一般只有56-63万,这剩下的部分就算作了减税优惠。

除此之外,日本的房地产税减免优惠还有很多。比如,单户土地面积低于200㎡,土地部分的固定资产税征收额度变成政府评估价的1/6,都市计划税额度变成评估价的1/3,而且都市计划税还能减半。

——有没有发现,日本的房产税遵循了两个原则,一个是对于税收适当减免,二是减免的方式有利于社会公平。土地面积小的,减免额度就更高,土地面积大的,减免的就少。

所以,加上各式各样的减税优惠,每年要交的固都税是房产交易金额的0.2%-0.3%。这甚至比上海现阶段房产税的0.6%税率还要低

值得注意的是,当你结清房款的时候起,才要开始缴纳固都税。比如你是6月18日付的尾款,那么那一年的固都税你只需要缴纳一半,不需要帮前房东多付这部分钱。而这个税务在房屋买卖的精算单上也会详细提及。


(某个成交案例的精算单)

这套房的房价为920万日元,而2019年度的税额是24667日元,是房价的0.27%。也就是说,50万左右的小公寓,一年的固都税就是一千多人民币

这对于小额投资者来说,几乎没有什么影响。


日本的房产税其实很像不少海外国家的缩影,对购买的土地和房产进行征税,来对房地产市场以及社会收入进行调节。

而未来我们的房地产税,也必然肩负着“地方财政”和“共同富裕”这两个目的。这对于投资者,尤其是持有多套房产的投资者来说必然是不友好的,现在还在楼市的这笔钱,也应该尽早作打算。

毕竟,比起升值,房子最终的归宿应该是帮我们保值。而70年的产权意味着,在房地产税征收后,我们的房子可能贬值速度更快了。

我想,比起讨论房地产税征不征、什么时候开始征、怎么征,不如转变一下思维,用“鸡蛋不要放在同一个篮子里”的投资策略提前做好资产配置。

最近,我们不少北京上海的客户已经开始行动了。

机会总是留给有准备的人

你还在观望时,富人早已当上日本房东,稳坐家中赚取日元。

未来日本还有哪些隐藏的黑马地段?怎样的房子最受投资客欢迎?

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