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福州楼市乱象:仓山区禹洲金辉里,二手为何要亏本出售?

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继续二手房案例分析,最近刷安居客的时候看到位于二环边的禹洲金辉里,出现了不少原值出售,降价等标题,今天就来分析看看,这个次新房为何会出现这样的现象。

楼盘情况

禹洲金辉里项目位于南二环、闽江大道和鹭岭路的围合处。占地67亩,容积率3.1,分成四个地块,一地块至三地块为住宅。合计:1栋商业办公楼,11栋高层,1200户。

地块一:约24亩,1栋住宅,2栋安置房,1栋商业办公楼,交付时间:2019年12月30日,
地块二:约21亩,5栋楼,总高18层,交付时间:2020年12月30日
地块三:约17亩,3栋楼,总高19层,交付时间:2019年6月30日


分析:2016年2月,金辉+禹洲联合体以17.3亿元竞得宗地2016-01号洋洽河旧屋改造地块,楼面价16251元/㎡溢价率达79.8%,成为仓山区新地王。在上一轮楼市上涨初期,土拍已经提前预热,虽然地价在当时并不低,不过项目后续在2017年陆续上市,由于正好处在楼市火热期,做到了较好的去化,目前整体的网签已经接近清盘。

项目虽然地块面积适中,不过被分割成了四个地块,导致各地块空间都不大,而且地块一还配建了安置房,整体的社区成型度都不高。

对于项目1.6W的楼面价,时隔近5年后,龙湖在项目不远处,更靠近殡仪馆的区位,以楼面价7564元/㎡拿地,就是目前的龙湖九里晴川。

项目的开盘走势

对于项目而言,由于在2017年开始上市,分了多次开盘,最后一次更是在2020年,可以说见证了整个福州楼市从高峰期一路向下的走势。

2017年3月29日,地块三,1#(3T7户)开盘,共计134套,折后均价28500元/㎡

2017年12月29日,地块三,2#(3T7户)、3#(2T4户)开盘,均价30500元/㎡

2018年6月23日,地块一,3#开盘,共计151套,平层32000元/㎡,复式28000元/㎡

2018年10月4日,地块二,2#、3#开盘,均价30726元/㎡

2018年12月15日,地块二,5#(2T5户)、6#(2T6户)开盘,共计205套,备案均价30378元/㎡,折后均价28555元/㎡

2020年3月,地块二、1#(2T5户),共计87套;备案均价30499元/㎡,折后均价约27500元/㎡;

分析:项目的一次次开盘,从2.85W上市,到2018年6月,配建安置房的地块一,平层均价到了3.2W,再到2018年折后均价到2.85W,最后到2020年最后一栋楼折后2.75W。

可以说项目也见证了整个楼市的变化,对于项目而言,运气很好地在楼市还有热度的周期上市去化,后续虽然备案价也突破3万,但是也做出折扣,以达到更好的去化,对比当初的地价,可以说很好实现了盈利。

二手挂牌情况

目前项目已经全部交房,二手市场也出现了挂牌,均价在2.88W左右,在不少房源上都打出了原值转让,亏本20W急售,房东狂甩等字眼。


分析:对于项目目前的挂牌均价2.8W,先不讨论实际成交价如何,单是对比当初2017年开盘均价2.85W,到后来3W左右,可以说二手市场的挂牌价与当初楼盘的成交价基本一致,甚至可以说还略低。

不过对于房产而言,由于有持有成本,不涨即是跌,2017年至今已经4年多的时间,如果按5%的年利率计算,相当于已经有20%的幅度,如果按当时首开2.85W的均价,相当于目前要卖3.42W才能保本,这还不包括未满二的税以及交房的契税维修基金等一系列开支。

项目为何如此?

对于楼盘出现亏本的现象,其中主要原因还是在于楼市周期,由于在高峰期上市,按近几年福州楼市发展,除了个别板块,如东二环等,大部分当时上市的新盘,目前能保本的屈指可数。

就像按上面的计算,目前要卖3.42W保本,可是这个单价,在目前的福州新盘里面,选择面并不少。目前项目地处的区域,当初宣称的地铁根本没有踪影,加上奥体三件套离项目并不远。除了项目周边有不利因素,在高峰期上市之外,项目最大的弊端,当属交房后出现的一系列问题。

建设质量问题:关于小区地库漏水、外墙粗糙不平、绿化、大堂与宣传不符、复式倒板开窗等投诉非常多。


楼盘划片:项目虽然与仓四小一路之隔,但是由于生源爆满,划片区了仓九小,对口金港湾实验学校初中部。仓四小对口江南水都中学,目前的升学率在整个片区也是相对较高。


安置房隔离:地块一配建两栋安置房,当初在销售商品房的时候,宣称是人才公寓,而且由于地块一仅一栋商品房,所以是围合管理。


盘点总结

从项目当初2.85-3W均价上市,到如今二手挂牌也仅2.8W左右,可以说这个次新盘对于日常的购房者还是有很大的指导意义。

项目由于高峰期上市,注定了保本难度较大,加上地处的区域虽然是二环内,但是周边存在不利因素,加上宣称的地铁等都未落地,整体的发展预期较弱。

同时项目的交房品质较差,一系列减配,漏水出现,相关的划片也出现了变动,安置房隔离也没有实现。

可以说项目在购房时间点、发展预期、建设质量、规划承诺,全方面的都处于劣势,也就导致了项目二手挂牌价持平甚至低于当初的购买价。

当然面对一系列问题,目前楼市的选择面也不少,项目2.8W的二手挂牌价,目前看依然没有太大吸引力,对于当初以投资打算购房的业主而言,4年的周期,加上目前的现状,可以说是整个福州楼市非常典型的案例。

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