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三年“千亿目标”无望,德信中国转型已错过最佳时机?

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从今年前9月的销售金额来看,德信中国大概率无法实现当年定下的千亿目标了。不仅达到三年目标基本无望,德信中国销售金额的“含金量”也不高。

德信中国“千亿目标”无望

近日,德信中国控股有限公司(以下简称“德信中国”)发布公告披露了其2021年9月未经审核营运数据。公告显示,2021年前9个月,德信中国实现累计合约销售金额约571亿元,同比增长29.24%;累计合约销售面积约269.2万平方米,同比增长34.2%。其中,9月单月,德信中国仅实现合约销售金额约38.8亿元,同比减少36.5%;合约销售面积约15.6万平方米。

2019年2月,德信中国在港交所上市。在募资约13.73亿港元并获得了上市公司融资便利性之后,德信中国明显加快了全国化布局步伐。同时,风格更加激进的德信中国还喊出了三年千亿的目标。

从今年前9月的销售金额来看,德信中国大概率无法实现当年定下的千亿目标了。

值得注意的是,德信中国历年的合作开发占比偏高。目前尚不清楚德信中国前9月权益比数据,但从其去年拿地权益占比仅为44%的数据来看,其合作开发的占比仍然会偏高。因此,不仅达到三年目标基本无望,德信中国销售金额的“含金量”也不高。

正在为此前高价购地买单?

包括德信中国在内的众多中小房企对年销售金额过千亿的目标“痴迷”,究其根本原因在于房地产行业已经进入“下半场”,竞争愈发激烈,行业马太效应明显。只有年销售金额进入“千亿”规模,跨入大型房企行列,未来才更“安全”。

为了冲击规模,德信中国在上市之后拿地风格更加激进,有过不少高溢价拿地行为。

今年上半年,德信中国实现营业收入130.71亿元,同比增长69%;毛利28.5亿元,同比增长38%;核心利润20.84亿元,同比增长15%。看似增速不错,但据业内人士分析认为,受疫情影响去年上半年房企业绩基数较低,因而今年房企销售额、营收、利润等指标都出现程度不同的增长。

上半年,德信中国的毛利率为21.8%,同比去年的26.68%下降4.88个百分点。德信中国的盈利能力实际上是在下降的,或就是在为此前高溢价拿地“买单”。

负债方面,截至2021年6月30日,德信中国的净负债比率为72.4%,现金短债比1.37,剔除预收账款的资产负债率为73.6%。德信中国还踩中“三道红线”中一条,处于“黄档”,债务压力也不低。

转型已错过最佳时机?

德信中国早就有过转型计划。2019年,德信中国喊出了坚持以住宅为主业,产城、商业为两翼的「一体两翼」发展策略。上个月,德信中国董事长胡一平公开表示:“住宅市场的竞争已经很充分,利润空间也非常有限。作为开发公司,在这个时候就需要找到一个新的突破口,相对来说,产城、商业、文旅等项目的竞争没有住宅那么白热化,只要有好的产品、运营,对公司的长远盈利也非常有好处。”

胡一平还表示“理想状态下,希望能够达到5:5的比例,即50%是纯住宅,50%是商业。但这需要时间,可能需要3-5年,甚至5-8年,要根据政策形势和企业的发展情况来确定比例。”

但实际情况是,德信中国的业务机构中产城、商业占比还只能算零头。数据显示,今年上半年德信中国的物业销售收入为126.74亿元,在总收入中占比高达97.0%。其他如物业建筑及项目管理服务收入为约1.66亿元,占比仅约约1.3%;管理及咨询服务收入约为1.45亿元,占比仅约1.1%;商业物业租赁的租金收入为约7230万元,占比仅约0.6%;酒店运营收入为约1370万元,占比仅约0.1%。

可见,德信中国在产城和商业方面的业务基本还没做出规模。由于资金投入大、占压资金时间长,产城和商业业务其实对企业的资金和运营能力考验极高。且在万科、中海等龙头房企已经占据优势的情况下,德信中国要在产城和商业方面发力也已错过了最佳时机。

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