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风向骤变!20个城市,开始降息了!

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作者:公子不悔

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果不其然,风向真的变了!

在前两天推送的文章中,本号明确表示过,随着两个“维护”下达,随着中房协与广东房协先后约谈房企,稳定军心,楼市的至暗时刻已然过去。

如今,信贷方面也传来了转向的消息。

去年年末,央行与银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,限制了资金流入房地产与个人住房贷款的比例。

在这种背景下,由于资金紧张,各类银行只能通过加息和延长放款周期来调节市场需求。

于是,进入2021年,全国房贷利率不断上浮。

购房贷款的放款周期,也在不断延长。根据贝壳研究院追踪的90个城市数据来看,放款时间走势如下。


从上图可以看到,放款周期从去年10月开始上扬,截止到2021年10月份,90城房贷平均放款周期为74天。

其中北上广深四大一线城市,放款时间基本都是半年起步。

如今,趋势改变了。在国庆期间,广州和佛山率先给楼市降息,下调了购房利率。其实,除了广州、佛山,还有很多城市也在对楼市降息。

10月20日,贝壳研究院发布报告称,10月份20个城市房贷利率出现下调,其中14城首套利率下降,14城二套房贷利率下降,重合的9城首套、二套房贷利率均下调。整体来看,90城主流首套房贷利率为5.73%,二套利率为5.99%,均较上月下调1个基点。


与此同时,放款速度也在加快。

比如广州、佛山开始给楼市降息了,并加快了购房贷款的发放速度。

上海地区一位房产中介也表示,银行对新房房贷政策有所放松,放款时间由此前的半年缩短为3至4个月,但二手房房贷没有变化。

02

尽管昨天公布的10月份LPR依旧保持不变,但楼市方面的降息,显然已经开始了。

关键问题来了,楼市为何要降息?又意味着什么?

降息,当然是为了适当回暖市场。

目前的市场表现是,房企债务问题频发,全国新房与二手房成交量一片惨淡。数据显示。9月市场整体保持下行,重点城市二手房成交量降至历史低位,9月全国新房商品住宅销售面积也创2016年以来历史新低。

以深圳来说,9月份二手房成交量仅为1765套,同比去年同期的8820套,跌幅超过了八成,这已经是深圳二手房成交连续6个月下滑。国庆期间,深圳二手房仅成交4套,冷到了冰点。

北京、上海、广州同样如此。

新房方面,亿翰智库统计的数据显示,9月份一线城市新房成交环比下跌41.9%,同比下跌24.7%,核心二线城市、普通二线城市、三四线城市,成交量全面下跌。

传统的“金九”,变成了“惊九”。


成交量惨淡,传递到房企那里,便是回款难。在资金受限的背景下,房企本就融资难、融资贵,唯一的指望,就是销售回款。

奈何市场又的成交又这么冷。于是,诸多因素相互作用下,造成了房企债务问题频发,很多房企都被下调了评级。

这种背景下,很多房企扛不住,就选择打折促销。最近一线城市广州,就开启了打骨折模式。很多楼盘都在降价。

但是房企们集体打折,又会带来一个问题:房价大幅下跌,并不利于市场稳定,容易乱带节奏。

所以,最近三个月以来,越来越多的城市或限跌,或约谈房企,禁止他们恶意降价。广州最近的下调房贷、降低南沙落户门槛,也有补救楼市之嫌。


成交量惨淡之下,房价也开始大面积回调。国家统计局最新公布的9月份70个大中城市房价数据显示:

新房方面,上涨城市数量减少至27个,下跌城市为36个,较上月增加16城;二手房方面,二手住宅下跌城市为52个,较上月增加18城。北上广深四大一线城市全部下跌。


房企们资金吃紧,一方面没钱拿地,所以最近一段时间核心城市的二轮供地,几乎都以大面积流拍收场。


这些情况如不不改变,意味着楼市将要硬着陆,会带来一系列问题,加大金融风险。不利于楼市稳定和经济稳定。

而造成如今这种局面的重要原因之一,就是信贷收紧。

购房利率不断上浮,尤其是购房放款时间不断延长,购房者想购房也有心无力,除非全款。但一套房几百上千万,能够全款的微乎其微,投资者购房,就更不会全款。

没有杠杆的支持,购房者有心无力,才有了二手房与新房成交量大幅下挫的结果,才有了房企债务问题频发,才有了它们打折促销,才有了十多个三四线城市限跌救市。

所以,信贷开始转向了。

其实,除了适当回暖市场外,还有就是支持刚需购房。今年以来,二手房与新房购房利率不断上浮,刚需躺着中枪,购房成本不断上涨。

特别是放款周期延长,想要买套房,都得排队等放款。

03


信贷政策转向,意味着什么?

第一,意味着接下来放款速度会加快,购房者,尤其是刚需,购房更容易了。因为从利率下调情况来看,多数城市在下调首套房利率。

第二,意味着楼市成交市场会逐渐回暖。核心城市的房价会逐渐筑底。

想必很多人会有一个问题,信贷转向,是否意味着新一轮刺激又要开始了?本号的观点是,不会。

其实,市场仍存在一种惯性思维,认为房地产市场,非冷即热,过热时打压,低迷时刺激。

这种思维,已经过时。最近一段时间,给予房地产市场各种利好,主要是不想让房地产成为负累,而不是要它重新站出来充当顶梁柱。

证据非常明显,在最近几场谈及房地产的会议上,房住不炒、保持房价稳定、保持房地产市场健康发展,依旧被重点强调。

管理层的目的很明确,就是要让房地产市场和房价保持长期稳定,在这稳定的阶段中,不断降低房地产对于经济的权重,同时给消费经济、三孩政策、共同富裕等战略,腾挪施展空间。

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