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公摊面积将全面取消,早买房的人是否有补偿?住建部14字回应了

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中国的房地产市场有三大制度发明,分别是产权年限制度、商品房预售制度和公摊面积制度。毫无疑问,这三大制度也是一直以来广为国人所诟病的。产权年限和商品房预售制度,国家这两年已经有明确表态,未来会逐步妥善解决好。尤其是取消商品房预售制度,改为现房销售,现正在快速推进中——海南、长沙等城市,已经在快马加鞭进行小范围试点。有专家表示,不出意外,未来几年很有可能在更多的城市进行全面普及。


那么同样是借鉴于香港,而且一直以来被认为是害人不浅的“公摊面积”制度到底什么时候能全面取消呢?

到底什么是公摊面积?百度百科的词条显示,公摊面积是指整栋楼的产权人共同所有整栋楼共用部分的建筑面积,以水平投影面积计算。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。是的,你没有看错,物业用房、保安门厅等区域都是业主花高价买单的。不仅如此,业主们还要联合承担这些区域未来几十年的物业费、取暖费等诸多费用。


该不该取消公摊面积,其实业内外的争论一直没有停歇。赞成取消的人认为,公摊面积有两大“缺陷”:其一、公摊面积无异于光明正大地“掠夺”消费者——公摊面积导致买房人的实际居住面积大幅缩水,而且相关费用(物业费、取暖费等)却不减反增,买房人不明不白的花了很多冤枉钱,实在想不出来公摊面积到底有什么好处;其二、公摊面积给了地产商非法牟利的空间。公摊面积的计算规则有要求,但结果却没有要求,这意味着很多小区的公摊面积等同于是开发商随意填报的,在这期间,他们是否虚报、多报,我们不得而知。

因此,取消公摊面积不仅可以彻底堵死开发商“非法牟利”的空子,也能以人为本帮助购房者节省不必要的开支。所以公摊面积制度从整体上来讲弊大于利,取消公摊面积制度利大于弊;


以开发商为代表的群体则完全持反对意见,他们认为,取消公摊面积万万不可行,理由有三:一则,公摊面积能在很大程度上提升住户们的入住舒适率与安全率;二则,取消公摊面积会促使房价上涨,开发商失去了一部分利润空间,会在其它地方想办法“找补”回来,比如提高房屋售价、服务价格等;再者,取消公摊面积意味着小区失去公共区域,不利于小区的品质提升,更不利于整个小区的友好和谐发展。

公说公有理,婆说婆有理。但站在购房者的角度,公摊面积着实害人不浅,早就应该取消了。随着公摊制度的日益成熟,也成为了老百姓们心中的痛。因为公摊面积不仅堂而皇之地“偷了”购房者的居住面积,同样是100㎡的房子,有人是套内90㎡的三居室、有人套内75㎡两居室、还有人是套内只有52㎡的一居室。还无端地迫使买房人不得不被动接受更多的消费支出。比如未来房产税、空置税开征,买房人还是要按建筑面积交税,公摊面积是包含在内的。


从公开资料来看,公摊面积起源于香港,也有不少学者、媒体认为,它的发明者是李嘉诚,但至今并未得到证实。不过值得一提的是,香港已经在2013年就废除了建筑面积和公摊面积的概念,完成国际接轨,改成按使用面积计算。更重要的是,中国是目前全世界唯一在使用公摊面积制度的国家。

在国内,直到今天,公摊面积依然被各大开发商堂而皇之地使用着,实在让人费解。难道公摊面积制度真的不能取消吗?


非也。党媒、央媒都曾经发文痛斥,公摊面积伤民,早就应该全面取消了。经济日报在2018年的评论性文章中直言,“公摊面积缺乏一个标准,管理甚是混乱,它的存在不仅让消费者在购房时承担更多的房款,更使其在未来要支付更多的物业费、取暖费等成本。现在大多数楼盘的公摊面积达到30%、40%甚至有的高达52%,如此公摊实在伤民。”

同年新华社也发表题为《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》直指,“公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。”


公摊面积将全面取消?住建部14字回应

取消公摊面积呼声很高,而且叠加央媒、党媒也都发声力挺“全面取消公摊面积”,所以从2019年3月份以来,网络上就出现了“公摊面积将全面取消”的论调。而且发文者信誓旦旦声称,“早买房的人还可能得到多交的公摊面积的各类补偿费用”。这到底是怎么回事?公摊面积制度真的要全面取消了吗?

笔者查询发现,这其实是一场天大的误会。原来是住建部在2019年2月份发布的一条征求意见里14字回应了公摊面积制度:住宅建筑应该以套内的使用面积进行交易。

很多媒体、自媒体为了吸引眼球,就故意解读成是,“争论已久的公摊面积制度,终于有结果了:公摊面积将在2021年全面取消。”于是数以万计的有房人、无房人都拍手鼓掌,兴奋不已。

大家为什么那么在意取消公摊面积,我们算一笔账大家就全明白了:一套120平的房子,单价是20000元/平,算下来总价是240万。这套房子公摊面积是30平,这就意味着,买房人花费的240万中,有60万是花费在公摊上面的。再算上每年的物业费、取暖费等,最后加起来的费用比60万只多不少。


央视新闻辟谣:全面取消公摊系媒体误解

不过随后,代表国家的央视新闻就发表标题为《“公摊面积”要取消了?这事儿没那么简单》的文章进行辟谣:这是媒体的错误理解,公摊面积全面取消是压根没有的事情。文章从专业角度解释得很清楚:征求意见稿,征求的是对一项工程建设标准规范的意见,这个标准规范约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”、“公摊面积”来计算,并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。

总结,从民间越来越壮大的“取消公摊面积”呼声来看,从党媒、央媒接二连三发表“公摊面积伤民”等论调来看,从住建部征求意见稿14字重点提到公摊面积来看,对于是否应该取消公摊面积的争论终于有结果了:公摊面积在未来全面取消已经是大势所趋。虽然眼下,国家尚未明确具体时间,但是公摊面积的国际使用率极低和公摊面积制度存在缺陷等因素来看,取消公摊面积应该已经提上日程了。


但需要提醒的是,取消公摊面积不会很快落地。因为公摊面积取消,全体业主可能会失去对公共区域的所有权,这个所有权已经纳入国家法规,取消公摊可能意味着要更改法规,这显然短期不现实。

早买房的人是否有补偿?

既然全面取消公摊面积是没影的事,那么大家最为关心的“早买房的人是否有补偿”也就有了明确答案:暂时不可能有补偿。退一万步说,即便未来公摊面积真的全面取消了,幻想给早买房的人发放补偿也是不可能的。香港就有前车之鉴,2013年便取消了公摊面积,早买房的人是没有补偿的。再看看“敲骨吸髓”的开发商的嘴脸,他们可能把吃到肚子里的钱吐出来吗?

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