神秘买家1.08亿捡漏“杭州第一豪宅”：5年只涨了300万，数位富豪曾折戟

本文来源：时代财经 作者：童洁

绿城江南里

10月20日9点59分，正在京东拍卖平台进行拍卖的“大河宸章公寓江南里1幢7号”（以下简称“绿城江南里”）突然跳出一项竞价记录，1分钟后，竞拍结束。

这位买家在最后时刻成功拿下这套位于杭州市中心的天价豪宅，价格高达约1.08亿元。凭借这一总价，绿城江南里这套豪宅登上杭州法拍房亚军位置，仅次于2018年以1.13亿元拍出的一套位于“阳光海岸”小区的豪宅。

不过，在杭州豪宅法拍市场普遍降温的大环境中，即便金额极高，但此次绿城江南里豪宅的成交价仍然只是一个“捡漏价”。拍卖信息显示，该房源评估价约为1.36亿元，折合单价为19.1万元/平方米，而起拍价仅为评估价的八折左右。

“第一豪宅”5年仅增值300万

绿城江南里项目首次亮相是在6年前，整个项目仅包含75套房源。彼时，杭州豪宅的单价天花板是77811元/平方米，绿城江南里首开便卖出超9万元/平方米的单价，且一个月内单盘销售总额就突破10亿元，一举拿下“杭州第一豪宅”的称号。

提起绿城江南里，杭州本地人总会说，住在里面的人非富即贵。就像外界所说，此次拍卖的绿城江南里1幢7号原业主赵小强、石炜萍夫妻也不简单，他们经商多年，从服装行业跨越至动漫业，还曾共同打造出一家上市公司“美盛文化”。

2016年年初，赵小强入围“2015年中国文化产业年度人物”候选人名单，个人简历透露出他的野心。媒体报道称，美盛文化自公司上市以来，通过并购、投资等方式布局文化生态圈，业务横跨动漫、游戏、影视、媒体、儿童剧、衍生品渠道等各大领域。

就是在那个时期，赵小强斥亿元资金于绿城江南里购置了这套合院。房屋坐落于杭州运河边，建筑面积708.83平方米，总共2层楼，独门独户，室外自带花园、假山、凉亭……种种奢华配置成为赵小强、石炜萍夫妇高光时刻的见证。

但自几年前因收购网络大V“同道大叔”而在动漫界名声大噪之后，赵小强便走起了下坡路。2019年，浙江证监局指出美盛文化存在多种违规行为，包括收购信披不及时、控股股东违规占用资金、违规使用资金、未及时修改业绩等，并正式对赵小强等高管予以警示。随后因无力偿还债务而成为被告，名下资产随即被折价摆上拍卖台。

根据透明售房网的一房一价显示，赵小强夫妇名下这套房源在2016年开盘时，总价款就达到1.05亿元，折合单价高达14.8万元/平方米。而此次成交总价约1.08亿元，折合单价为15.3万元/平方米。

过去5年杭州楼市历经大起大落，近两年趁着市场的东风，站上了新的高峰，豪宅更是许多杭州富豪追捧的产品。但这套价值不菲的绿城江南里房源却意外“遇冷”，5年间总价仅仅增长300余万元。

一位长期从事法拍房中介业务的从业人员分析，此次绿城江南里房源具有特殊性，该房源总价高昂之余，还是一房两证，买家需要拥有两个购房名额，这在很大程度上提高了参拍门槛，因此，绿城江南里房源能够以底价成交已经称得上是一个“惊喜”。

杭州天价法拍房屡遭流拍

法拍房限购之前，豪宅拍卖一度炙手可热，富豪争抢豪宅的场面不时发生。不过，近几年杭州法拍房热度忽高忽低，尤其是价值千万的豪宅，时常“叫好不叫座”，流拍现象屡见不鲜。

时代财经查询到，此前绿城江南里还曾拍出两套中式合院，两套房源均在一拍遭遇流拍，二拍降价上架后才顺利成交。

其中，2019年，杭州“女股神”以女儿名义购置的合院以5600万元挂牌，单价18万元/平发米，是当时杭州单价最高的法拍房。该房源首拍围观次数超5万次，却因无人报名而流拍。不到一个月，该房源直降600万元再次上架，才得以成交，成交价5000万元。

无独有偶，安邦“大佬”吴小晖名下位于绿城江南里的豪宅也在2019年首次被挂上拍卖平台。根据当时的拍卖信息显示，该房源为精装房，评估价为8921.4万元，起拍价6250万元，还附赠一批价值52.4万元的家具。

这套房源同样出师不利，首次拍卖吸引了近3万次围观、634人设置提醒，但依然未能逃脱流拍的命运。直到去年2月，该房源二度拍卖，起拍价由6250万元降至5000万元，吸引到6位买家争夺，54轮较量后，该房源以总价6975万元成交，较一拍起拍价高出了725万元。

前述法拍房中介人员告诉时代财经，随着杭州房价水涨船高，如今价值过亿、单价超15万元的法拍豪宅越来越多，但限购政策、资金来源监管也越来越严格，大大降低天价豪宅的成交概率。

如其所言，今年以来，杭州天价豪宅拍卖“遇冷”的消息层出不穷。就在上个月，杭州桃花源合院以高达1.155亿元的价格挂牌。进入报名参拍环节后，该房源获得1位神秘买家报名，这迅速点燃杭州法拍房市场，只要买家出价，杭州法拍房总价记录就将被刷新。但是，这位神秘买家最终选择放弃出价。

这套“最贵法拍房”很快启动二拍，起拍价在一拍基础上打了8折，为9240万元，与1.65亿元的估价比起来，相当于直接打了5.6折。巨大折扣之下，有两位买家报名参拍，令人意外的是，这两位富豪在竞价环节不约而同做出弃权决定，杭州桃花源合院再遭流拍。