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信号越来越强烈了!

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有一则不太起眼的消息,值得留意。

10月20日,据澎湃报道,国家发改价格监测中心发布消息称,该中心刘五星副主任带队,到湖南长沙调研房地产市场情况。

调研的背景,说得很清楚:

为了解今年以来各地房地产市场变化情况,以及相关调控政策实施效果。

调研的轨迹,也很清晰:

开了一场座谈会,又去了一个项目工地。

这场座谈会释放了非常丰富的信息:

1,强调了“房地产行业是国民经济的重要组成部分,也与居民的生活息息相关”。

事关民生。

2,肯定了调控的成果,提出“成效显著,供求较为稳定,房价涨幅基本符合调控预期”。

效果不错。

3,特别重要的一条,提出“尤其是要密切关注一些企业和项目经营问题,把防风险放在首位,保持房地产市场平稳健康发展。”

严防风险。

跳出长沙看全国,这场座谈会,释放出的信息,极具风向意义。

首先,肯定调控的成果,意味着政策面不会继续收紧了。

开发商融资“三道红线”、银行“房贷集中度管理制度”实施一年了,效果如何?

严格的限购、限贷、限售环境、22城集中供地已进行两轮,二手房参考价大规模推行,供需是不是平衡了?房价上涨势头是不是已经被遏制?


答案是肯定的。

既然效果很好,放眼全国其他城市,今年祭出的各种大招也收到了良好成效,房企不再抢地王了,投机需求刹车了,没人再谈论买房暴富了。

简单说:站在2021年10月下旬这个时间点,稳地价、稳房价、稳预期这三个目标,全实现了。

其次,提出把“防风险”放到首位,这是非常值得我们重视的表态。

某大事件的影响,已经开始冲击整个房地产行业。

这一场事关每家开发商的信用危机,已经波及到了美元债市场。

黄金周期间,百强房企花样年一笔剩余2亿多美元的境外债务刚性违约。


10月11日晚,新力控股宣布没有足够资金偿付一周后到期的2.5亿元美元债,实质性违约在即。

鑫苑置业针对10月15日即将到期的2亿美元票据要约交换计划,根据一般国际规则,这样的“困境交换”,也构成违约。

当代置业正在对一笔10月25日到期、本金2.5亿美元的优先票据寻求展期。

今年2月、7月、8月,“环京龙头”华夏幸福、“四川一哥”蓝光发展和小型房企阳光100,分别宣布境外债券实质性违约。

恐慌蔓延,包括绿地、阳光城、弘阳、佳兆业、禹洲、建业、当代置业、融信、中南、中梁等一众房企的多只房企美元债,创下高息地产债8年来最大跌幅。

穆迪最近接连下调了10余家中国上市房企的信用评级级别或评级展望,其中包括绿地控股、阳光城、佳兆业、中国奥园、合生创展集团、富力地产等多家知名上市公司。


要知道,中资地产美元债存量规模为2097亿美元,约等于1.35万亿元人民币,是我国地产商的主要融资渠道之一。

很多人可能觉得,境外美元债违约,收割的是外资。

其实,割的还是自己人。

根据Bond Rader监测数据,中资美元债的亚洲投资者占比,10年间从55%上升到80%,而这些亚洲投资者,多数为中资机构。

中资资金对中资发行人较为熟悉,在投资境外时,多倾向于投资中资美元债。

这些投资者,包括银行、四大不良资产管理公司、基金、券商、保险资管等。

基于此,一旦发生房企大面积违约,资金链断裂,最终出现全行业的坏账、停工、土地流拍、波及金融体系,这是谁都不愿意看到的。


所以,发改部门实地调研,关键时刻发声“防风险”,肯定房地产的支柱行业地位,信号意义浓厚。

这一年来,因为调控过于强力,以至于很多人忽略了楼市的“民生”属性。

尤其是7月房地产市场调控工作电视电话会议召开后,深圳、北京、杭州、成都、金华、广州、东莞纷纷加码调控政策,限购、限贷、增值税二改五、打击假离婚买房,应有尽有。

加上银行的开发贷、房贷额度所剩无几,房企回款、融资、销售遇到极大阻力,美元债偿还不及时,极易发生连环爆雷。

事实上,除了发改部门实地调研,央行的态度也明显“软化”了。

10月20日,在2021金融街论坛年会上,央行副行长、外管局局长潘功胜在主旨发言中表示:

“近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一些波动,这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。”

“在金融管理部门的预期引导下,金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正,融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。”

“下一步,金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方坚定地维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。”

注意,这是央行最近第4次针对房地产表态了。

第一次,9月24号召开的货币政策三季度例会。

第二次,人民银行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会。

第三次,10月15日,央行召开的三季度金融数据新闻发布会。

这三次会上,央行对房地产做出的表态,与这一次完全一样。


大概就三个意思。

1,爆雷是孤例,行业没问题。

2,银行风偏开始修正,开发贷恢复正常。

3,反复重申“两个维护”:维护楼市秩序,维护刚需。

再把眼光放宽,发改、央行、银保监会的行动,地方限跌令、买房补贴的松绑,看来,多部门联合“托市”之势,已经形成。

我记得前几天有朋友评论说,调控没办法那么精确,就好像家里洗澡用的热水器,向左就烫,向右就冷,很难找到合适的水温。

这个比喻很精妙,用到当下的市场也恰如其分。

上半年,房价突飞猛进,100个城市均价突破16000元,70城指数环比、同比都在涨,房企在第一轮集中供地时疯狂抢地,首轮成交额就直接突破万亿,到处弥漫着投机气氛,专家们都在渲染所谓的“楼市大年”。

此时,祭出强力调控,非要把这股虚火打下来不可。

下半年,二次集中供地土地流拍率已经突破65%,房企集体躺平,巨型房企坏账停工,千万购房者提心吊胆,债务违约的阴影笼罩在所有房企头上,房地产融资、投资、新开工、施工面积全线下滑,能否活下去都是未知数。


此时,多部门联合“托市”,是为了恢复秩序,保住民生。

交楼,这是底线。

至于那些靠资本腾挪、明股实债、拆东墙补西墙、高杠杆拿地王、肆意扩张、无视市场规律的房企,早点倒下,未尝不是一件好事。

来源:蓝白观楼市

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