北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
我准备了首付180W，首房，首贷，刚需上车。通勤考虑在常营或北苑附近买，尽量选择2居或1居改两居。现在首要考虑的是宜居和通勤方便，其次是考虑保值性，不求大赚只求不亏，毕竟都是老人的积蓄不希望败在我的手里，也是为以后置换考虑。看了几个小区：
保利家园的南向1居，改两居；小区还可以，但是是经适房。
柏林爱乐的东向1居，改两居；商品房，小区也不错，就是朝向一般而且我看的是个顶楼。
管庄北二里的南2居；说是个商品房本，但是小区环境基本等于没有，是正规两居
建东苑的南北两居；这个就是小区有点老，去年刚翻修的表面看着还行，细节看还是有很多破旧的痕迹，没电梯。
想问问章哥，如果要从保值的角度这几个小区排序情况是什么？以及您对常营板块未来房价趋势的看法。北苑区域我这个首付能买的都太老了，没有看到特别合适的，不知道北苑章哥有没有推荐的？
A：
1、这是三种性质的房子，商品房、保障房和回迁房。这和是否有商品房本没关系，只看最初的性质。相当于单位招聘，只看第一学历，之后的专升本什么的意义不大。
从投资讲，在不考虑具体房源品质的情况下，首选商品房、次选老公房，然后是政策房保障房，最后是安置房回迁房。这就相当于首选全日制本科的，次选年纪大经验足的，然后再考虑大专，最后选择学历普通的。
2、具体到小区，那首选肯定是柏林爱乐。当年李嘉诚放了常营的鸽子，城建白捡来的项目。质量挺好，保值升值什么的也就不弱。具体房源不好评价，不到现场的话看户型图的没用。朝向一般，看怎么一般了，只要不是朝北就算不上硬伤，朝西的也说的过去。顶楼不影响保值性，和其他楼层的价格差率早就定型。只是将来出手时挂牌期长，有可能影响置换时机。
建东苑和保利嘉园都是保障房，只不过房龄不同而已。如果是长期自住注重稳妥，那就买建东苑。20年了，基本等同于老公房，不会再有什么风险，肯定是跟随板块大盘。
如果过几年还要置换，那就选房龄新的。草房一带都是保障房，规模大也就弥补了一些劣势。再加上旁边有神盘助阵，小型配套全学校也不错，所以保值性也挺好，理论上的风险没有出现。将来出手时比建东苑要快，挂牌期短。要是我的话就买保利嘉园了，房龄新占优势。
北二里的优势就是房龄新，自住为主吧。回迁房说不好，最好成绩有可能跟上大盘，在保持品质的情况下。我一直没去，不知道什么情况。二里户数有点儿少，时间长了不太好保持。
3、常营的未来趋势，大概率还是这样儿呗。跟随大盘是肯定的，或许有的还能略有超出，也多不了太多。年轻人的板块，还算新区，挺好的，一般不会吃亏。
4、北苑，确实没有特别合适的，合适的都比较贵。新北苑的升值好，远超常营，但已经很贵了，180万不好买到。华贸城和国际城有开间，试试吧，比较难。
仅供参考。
二、
Q:
我新北漂，孩子外地二年级，计划北京买房，家庭团聚。最近一直在看，因单位在国贸附近，在上班，学区，小区环境及户型等方面寻求平衡。目前聚焦在天永的天天家园新奥洋房、崇文门的天骄园都是三居，选择上有点犹豫，是等等政策还是可以入手？感谢您章哥
A：
1、天娇园可算不上崇文门了，这里是东便门。或者算白桥，过去是回民聚集区，所以才会有回民小学，以前的皂君庙。旁边就是虎背口儿和铁轱辘把儿，花市商业区的延伸。
2、永外这两个小区和天娇园都是学区房，只是学区质量略有不同，东崇前到现在为止还是略好一些。你们孩子二年级，涉及跨市转学，有没有北京户口都肯定是派位，也有跨学区的可能。
或者这么说，如果有北京户口，那最好买天娇园的，中学派位大概率在本学区内。如果没有，那就不太保险了，或许买了房也是被派在其他学区。万一派到了永外，那就还不如买新奥洋房的呢。
天天家园的原址是北冰洋汽水厂，产权有点儿杂，外边塔楼是回迁房，中间是商品房，里面还有军产不能交易。所以价格差比较大，要买的话买商品房，但应该还是新奥洋房更好选。或者看华龙美晟，本来和天天家园一块地，后来单独开发的商品房。
3、是否等政策，估计等不来什么。看看近期的政策吧，都挺明确的表示。京沪深等大城市限涨，二三线城市限跌，各地监管层希望的都是横盘。北京下跌多少是不太可能的，连中小城市都限跌，那北京如果下跌过多，影响估价更大。涨多少更不敢说，近期银行限贷，没有资金支撑也就这么横着吧。
这看自己的判断吧，我不便多说什么。只是建议如果买的话，以永外的为主吧，性价比相对高，也有学区整体提升的可能。
仅供参考。
三、
Q:
我是在北京工作的外地女生，我男朋友是北京大兴人，我们俩现在准备结婚，但因为房子问题产生分歧。他家在德茂有两套拆迁的回迁房，想用其中一套做婚房，但格局我不太喜欢，不想去住，他又说由于他名下没房，所以在北京申请公租房，可能快下来了，不行现在结婚先暂时住德茂，公租房下来住那也行。
但我还是想着我男朋友的首套房资格比较难得，想让他结婚之前买一套(因为我名下有贷款房，所以听说如果我们俩结婚以后再买他就不算首套资格了)。但是他家现在手里没那么多钱，如果卖一套在买，他家拆迁房还得3年左右才满五年，也才可能下房本。所以短期又卖不了。而且他现在收入也不高，我在沈阳买的那个房子一个月还要还八千多，他觉得真买了房还款压力也太大。而且公租房也就没有了。所以我就不知道该咋办了。希望章哥能帮忙分析一下
A：
1、先提醒一点，回迁房下房本没有五年的标准，或者只是个理论值。在实际中，几年下房本的情况都有。如果建设手续没有违规的地方，两年下本也正常。违规就不好说了，十年八年的有的是，现在20年没解决的还不少呢。所以别太掐着这时间，意义不大。
2、购房资格是按照家庭来计算的。像他单身的情况下有首房首贷资格，但你有过房贷，婚后就是二套资格了。所以最好在婚前买房，把资格用足，这在限购时期相当于福利，不利用的话有点儿亏。
回迁房没本儿的情况下不建议卖，基本都得打到7折8折，还收不到全款，不划算。
3、如果沈阳的房子住不上，那看看是否卖了换到北京？从投资角度讲大概率是划算的，但牵扯到一个婚前财产的问题，需要商量好份额比例。可以按双方出租比例分，购房资格也可以折算价值，前几年是按照15-20万左右，现在可能也差不多吧。
4、其他我没有建议，只是提醒别太等着回迁房下本儿，谁也不敢保证5年一定能下，别因此而耽误了时机。沈阳从近年看来是略落后于北京的，我是前几年就把浑南的房子给卖了，就因为升值率和北京差的较多。如果这么置换，商量好房本上的持有比例。
仅供参考。
四、
Q:
石景山融景城，小区新，绿化高，但通勤出门不方便。听说未来要开通地铁11号线，出站口就在融景城附近，那样的话出行就会缓解。但又听中海的人说地铁口会开在长安云锦附近，到底会设立在哪呢？请章哥分析一下？融景城值得购买吗？
此外还看了诗景长安、西山枫林（单价低）、时代庐峰（地铁近）、京汉旭城（以后11号线鲁谷大街站口会开在附近？）加上融景城这五个楼盘，未来在石景山发展相对能跟上大盘的请章哥指点一下？或许有其他更好推荐吗？
A：
1、地铁口设在哪儿，不知道，这也没法预测，定了的都能改。谁都希望设在自己家门口，谁的话都甭信。最好就当没这么回事儿，省的被干扰。
融景城，喜欢就买，京西第一个生态大盘，质量好品质高，又是学区房。而且学区溢价也不算多高，毕竟要求的落户时间长。没什么不合适的，能够得上就合适，或者有孩子上学需求就更合适。
2、其他的几个那就首选京汉旭城吧。没有地铁的时候这里也没落后啊，这看看价格就知道。典型可以和西山枫林做比较，之所以价格低那是因为是保障房，并不是因为被低估。不过这也甭比了，不是一种性质，没什么意思。
但这地铁口在哪儿我也不知道。在我看来没必要琢磨这些，到最后谁说的都未必对，但买房的肯定是相信对自己有利的，捡好听的信，没意思。在不确定未来的时候，还是多参考历史吧，好歹比想象有些支撑。
3、其他推荐，那就远洋山水吧，也是学区房。同样是落户要求时间长，溢价不算高，以后肯定还能跟上大盘。
仅供参考。
五、
Q:
关于丰台中建一局家属楼（建于1983年）胡桃园（建于1993年)这两个小区能买吗？如果买的话，前者社区环境更好，后者脏乱差，我应该怎么选择？
看了60平米的小两居，价钱都在310-320之间，差别不大，买这个房子主要是为了过度，孩子明年上幼儿园，以后肯定还要换大一些的房子，到时候会面临换房的问题，我特别佩服章哥的见识，想求教您3个问题：
1、买哪个房子5-8年后容易换房？2、胡桃园的房子破破烂烂的，以后能保值吗？3、您能不能帮我推荐一下更好的小区？考虑孩子学校和将来换房和保值。
A：
1、老公房没什么不能买的，保值性强，基本都是跟随板块大盘，别有太高期望值就行。
2、容易换房，那当然是房龄新的了。老公房很少有高档小区，买房人一般也就都没有太高的期望值，除了学区房基本都是上车盘。刚需的首付不多，那能贷款就是主要目标了。只要出手的时候银行不限贷，基本都不难出手。
3、这话问的，如果不能保值，那凭什么和中建一局的差不多价格，应该便宜的多才对啊？既然都是这价格，就说明能保值呗。
老公房都差不多，保值性没什么太大差距。这就相当于都挂着京牌的破车，本身价值都不高了，值钱的是北京的地段手续。至于车况好的话是锦上添花，不好也就那么回事儿，能凑合开就行。
4、更好的小区，我对老公房不太熟，很少去。这找当地中介吧，他们更熟悉。考虑孩子学校，丰台的学区房基本就是北大地，320万去年能买到，今年难了。能买到的话估计也是很小的，不适合家庭居住的那种，纯占坑儿，看看是否合适吧。其他的没什么推荐的，老房的保值性都差不多，不用太过纠结。
仅供参考。
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