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福州滨海新城楼市现状分析:法拍单价不过万,降价引人未来可期

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我们知道今年下半年以来各大城市的集中供地纷纷遭遇冷场,杭州甚至出现十幅地块全部流拍的状况。福州虽然也有宅地流拍,但得益于比较实惠的地价,与其他城市相比出让成功率可谓相当高了。然而这次土拍比较顺利的是四城区,马尾和长乐则有点凉,尤其是滨海新城的两幅地块全部流拍,这在前些年从未有过如此现象。

开发商对滨海新城地块热情下降其实很好理解,在售楼盘卖成现房,还有大量竞品楼盘排队要卖,以目前的去化情况,拿了地也不知道何年何月卖得完。而对于福州市来说,在过去四年来一天不止一个亿的大力投资下,滨海新城建设也得到了相应回报,那就是地价得以提高。

要知道滨海新城原本只是长乐海边的偏远乡镇,而乡镇上即使推出商品房地块,即便有开发商愿意拿地,往往地价也就是几百元一平方。然而滨海新城大力开发之后,这些乡镇地块变成了“香饽饽”,楼面地价逼近万元大关,说土地升值十倍并不夸张。在地价攀升的同时,2017年以来土拍数量也在加大,单是金茂和华润就拿地超千亩,为福州贡献了大笔财政收入。

所以,尽管下半年的两幅地块均遭流拍,但如今已是楼盘林立的滨海新城并不缺房子卖,尤其滨海核心区的大片土储已经出让,接下来就算土拍不畅,至少大笔土地出让金早已落袋为安。此时此刻,房子明显供过于求,该好好考虑一下如何吸引人口的问题了。

或许在有些人口中滨海新城被称为“滨海鬼城”,如果你只看到那些灯火寥寥的住宅楼或许会有这种误解。但实际上滨海新城的建设绝不仅是房地产开发而已。去年文章我就多次提到,滨海新城的发展关键在于实业,有产业有就业才有人口流入,有钱赚人家才会留在这里,外地人愿意安家落户才会选择买房定居。

事实上在过去一年多时间里,滨海新城引入实业的工作也在不断推进。如果你眼里只有滨海核心区,自然吸引眼球的都是一个个房地产项目。但你要把目光放远,会发现临空经济区的纺织业和松下镇的精品钢铁项目也在持续壮大,长乐的“一黑一白”两大经济支柱告诉我们,滨海新城从未停下发展制造业的脚步,这些工厂会给滨海新城创造大量就业岗位,也会带来一定数量的人口流入。



滨海新城地价上升也必然带来房价上涨,以往一平方几千元的乡镇,如今房价虽比最高点上有所回落,但新盘售价仍然普遍超过1.6万,这个价格不是普通外来打工人所能负担。数着手里的工资和存款,就算人家想留下来也只能望房兴叹。

因此,为了滨海新城的长远发展考量,此时有必要降低房价吸引外地人买房安家。高价拿地的开发商愿不愿意亏本卖房不用去管,但共有产权房、限价房等保障性住房供应可以大量跟上。过去这两年来在滨海新城买商品房的人大多来自长乐乡镇,很多人买房是为了让孩子读好一点的学校,可那么多房子单靠本地人根本消化不了,开发商们卖不动房某天自会大幅降价。

在开发商挥泪大甩卖之前,如果有外地人愿意定居滨海,他们完全可以看一看已经建起的安置房,这些小区此前我也曾专门提到。和福州市区一样,滨海新城的大量新建安置房小区品质很高,拆迁户们手上房子不少,并且人家得房成本远远低于开发商,只要能把房子卖掉就很有得赚。

等待安置房批量办证入市估计还要两三年的时间,目前长乐二手房成交量本就不高,何况滨海新城在很多人眼里依然还是乡下地方。二手房购买需求不大,看房人数都很稀少,想找出一套成交案例十分不易。所以每当有人来问我滨海新城的二手房价可以降到多少,我暂时也只能凭着感觉说个一平方一万的简单预测作为参考。



不过,虽然滨海新城的安置房尚未大量进入二手房市场,可近日看到阿里拍卖上却拍出了一套法拍房,位于碧海银滩花园5号楼403单元,这是滨海新城安置房一期(目前至少已经规划到九期),也是最早交付的小区,堪称是样板工程,滨海安置房建设的典范。



根据法拍介绍,这套75㎡的安置房尚未办理房产证,原本起拍价是80万,流拍之后降至64万以底价拍出,算来单价只要8533元/㎡。考虑到法拍房的买方还要承担更多税费,若是正常从市场上买会贵一点,由此看来每平方一万左右也算合乎行情。

两三年后当滨海新城的大片安置房小区批量办证出售,二手房价降至一平方几千元也在情理之中。这种局面固然会让想要高价卖房的开发商和炒房客火冒三丈,但对于打算在此定居的外地刚需着实喜闻乐见。让房价降到合理区间,相信滨海新城会有更美好的明天。

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