北京买房，买城区还是买新区？一次说个明白

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

北京买房，买城区还是买新区？

这个问题其实是炒房客们特别喜欢的，很多“专家”当做噱头来忽悠，忽悠人们去异地投资，甚至成了所谓的投资铁律。基本都是一句话：小城市买新区，大城市买老城区。

道理也简单，小城市一般就一个老城+一个新区，只要距离不是很远，行政中心再搬过去，那大多数都能很快就发展起来，房价的上涨速度也远超老城。

而大城市就没谱儿了，尤其是一二线城市，那可不是一个新区，而是一堆的新区，哪个先发展起来很难说。所以如果追求稳妥收益的话，最好买配套齐全不可能搬迁的老城区。

但这只是专家们和炒房客的开头，实际上人家是为了卖房子，卖新区的新楼盘，否则哪儿赚钱去啊。之前的这些铺垫，就是为了先在粉丝心里种下一颗“恐惧”的种子，告诉他们一旦买错就会损失惨重。

然后就开始讲他所推荐的新区的规划了呗，级别多么高，规划多么好，配套多么全什么的，总之是肯定有前景，买了就能发财。

当然我也承认，我就曾经干过很多年的这种“专家”。因为在大城市的市区根本拿不到地，只能去新区抢，那要想把房子卖出去，还得卖高价，那就只能是忽悠了呗。

好多人问过我说瞎话是否会内疚？没有过，真的没什么心理负担，因为这套说辞的根基不是我们编的，而是土地方提供的。人家就是这种规划设想，我们只不过是借题发挥罢了。而且，忽悠人最关键的一点是什么？是先要让自己相信，然后才能忽悠别人。哪怕是自己真的不信，也要调整自己在张嘴之前进入状态，调动出激情，然后说着说着就信了，发自内心的自信。

不说这些了，就说北京的新区吧，到底能不能买，怎么买？

当然能买，市场上所有的商品只要是能卖，那就肯定能买，就看购买的目的是什么了，也就是需求。

最简单的需求就是自住。房子本来就是用来住的，其他的都是附属品。那如果基于这个需求，所有的新区都能买，凭个人喜好选择就行。另一个需求就是投资了呗，这就能说道说道了。新区也是分情况的，不能一概而论。

首先说，

新区最重要的一条是什么？

轨道交通，地铁。有了地铁未必能跟上大盘，但没有地铁一定跟不上。

举个例子吧，老有人问我为什么总推荐房山，却从来没提过怀柔。因为如果从价格来看，这两个区的均价是一样的。而房山离城区近有地铁，怀柔离市区远还没地铁，那是不是说明怀柔的潜力更大？

可以这么说，或者可以说怀柔的购买实力更强，所以在没地铁的情况下也做到了均价等同于房山。但是，对比两个板块不能只看静态的价格，得把时间段拉长才能看出趋势。这就跟看一个企业或一个人似的，不能看他现在挣多少钱，也得看以前赚多少钱，这才能看出是进步还是退步了。

其实怀柔为什么价格高我也不知道，可能北高南低一直是传统吧。现在怀柔和房山的价格差不多，那以前还远远高出呢。比如怀柔水库旁边的龙湖花园和梅苑花园，2001年的时候都卖3000多，怀柔均价。而房山呢，良乡的大致均价在2300左右，篱笆房的碧桂园当时1800，窦店的金鑫苑才起价980，均价1000多点儿。

那这么多年过去，现在怀柔和房山的均价都是3万多点儿，拉平了。而金鑫苑1.7万，在离地铁较远的情况下也和怀柔大幅缩小了差距，和良乡的差率变化不大。碧桂园离地铁相对近，也不算太近，均价接近3万，从当年30%多的价格差率缩小到10%了。

这除了地铁，我也想不出还有其他什么的因素影响。虽然房山的产业也不错，但还是只能说地铁这个配套的影响更大。

但是，地铁只是必须的条件之一，有了也未必能更上大盘。典型的例子可以看14号线西段，园博园张郭庄板块，先有的地铁后有的楼盘，园博园周边的自然环境也相当好。园博府就更不必说了，小区绝对有品质。

但是，从这里2012年开盘，无论是最早的低价1.8万，还是后来的正常价2万多，都是落后于北京平均值。为什么？没什么别的解释，地铁只是最基本的要求，其他的各项配套都没达到呗。

很多人愿意买新区，以刚需居多。

无外乎两点原因：

一、房子好还价格低，怎么看怎么性价比高；

二、过去的很多新区都跑赢了大盘，有成功案例。

第一条，房子好是客观现实，最起码是新，满足了很多人的新房情节。没人不喜欢新东西，汽车电脑手机当然是最新款的才时尚。但是所有的新东西都是有溢价的，这是商家的利润无可避免。而到你手里成为二手房之后，是否还能保持这溢价，那就看接盘的是否认账了。

至于价格低，这没有标准。你之所以觉得价格低，那是因为开发商让你觉得低，否则谁还买啊？而新区的二手房如果觉得价格低，那就得琢磨琢磨为什么了。是业主不想卖高价呢，还是确实卖不上去。那如果是卖不上价，就得想想到自己手上之后有没有能力扭转这趋势。

第二条，北京确实过去一些新区跑赢大盘，最典型的就是望京，远远跑赢。其他的围着四环和近郊的也有不少都跟上大盘，如亚运村、世纪城、四惠朝青等等，很多。

为什么？

因为过去的北京城小，三环周长不到50公里，四环才60多。周长短就意味着面积小，那填起来就相对容易。尤其是前些年北京快速发展的时候，三五年就能大变样儿。

这些四环新区完全是从零起步，市政和开发商同时施工，几年时间就建设出一座小城镇。那这种板块虽然在当时是郊区，但只要是建设速度快，升值率自然至少是跟上大盘，毕竟没人不喜欢新东西和新环境。

可是，这种情况估计以后很难再有了，五环的周长是100公里了，那在供地总量不可能大幅增加，反倒有可能逐步减少的情况下，能分到各个板块的屈指可数。而且财政收入也是有限的，这么多新区，总得都照顾一些吧，可只要是稍有均衡，那就很难再出现领头板块了，至少是不好预测。

而且这规划的实现周期要大幅延长，看看丽泽就知道。这还是丰台区的绝对重点呢，三环边，可12年过去，不仅没得到多少住宅用地，配套的进展也缓慢。

巧妇难为无米之炊，任何一个新区要想快速发展，土地指标是首要前提。没有地就盖不了房，没有房就引不来人，没有人也就不必着急配套建设，各个新区都陷入了这种困境。

所以说，虽然之前的北京有诸多新区的成功案例，但那是时代的功劳，而这种时代一去不复返了，那再买新区就得认真考量。

直接说吧，

在北京如果不想住市区老破小，那新区应该怎么买？

首选就是必须有地铁，没地铁的直接放弃，这种房只适合周末自住，连出租都租不上价。

其次就是必须是重点发展的板块，恨不得一口气推出十块住宅用地的那种，否则孤零零的小区就甭幻想了，单挑儿干不过群殴，只能站岗。

可以这么说，只要是交通方便规模大，那就能弥补很大一部分距离的劣势。

这可以参照房山长阳，大兴西红门、昌平天通苑回龙观，还有垡头、草房等地。因为规模大就是优势，有了规模就自然有投资商来送配套，资本都是要赚钱的。但这个规模必须是快速形成的，千万别是拖上十多年，那早期进入的等的花儿都谢了。

交通方便规模大，这种板块能做到的基本跟随大盘，基本不会输。就是因为吸引来的人多，而且人家值得来一次，能看很多的房源。别幻想孤零零的一个或三两个小区能吸引多少人来，人们的时间精力都宝贵，犯不上单独跑一趟。

有了这些基础条件，最终要的就是产业区，这点参照的就是望京西二旗和亦庄。

产业区是创造财富的，也是花钱的地方，商品的价格由供需关系决定。这需求其实就是钱，只有钱才能催着人们消费，房价才能得到支撑。

其他更典型的还有万柳和新北苑，自身没有产业，但离着产业区近。而且凭借合理的规划，高档小区的建设，吸引到了产业区溢出人群，所以升值率反超产业区。

至于其他的配套，那最能提供支撑的就是教育了，优质的教育资源才更能吸引到置业人群。

但这有个前提，就是别轻信挂名校，尤其是在板块发展前期，建设规模小的情况下，所谓的名校注定是形式大于内容。而必须是本身建设规模大，或者是周边有大规模社区板块的情况下，这名校的价值才相对大。

其实道理挺简单，名校之所以质量好，那校长、师资和生源是缺一不可的。而如果板块规模不大，那就不可能提供足够的优质生源，学校的成绩也就很难提升。只要是前几届的名声打不响，那之后的招生就更难了，优秀师资甚至会流失，这所谓的名校分校也就失去了意义，纯粹挂名校。

这点参照亦庄、万柳、世纪城、上地、太阳宫等新区，都是学校支撑新区的典范。这前提一定是规模，有了社区规模未必成为名校，但如果没有规模，那几乎就没有可能。

总之，北京在十多二十年前不过是中型城市，买房首选新区没问题。现在已经是超大城市了，当年的新区都几乎已经成了市区。此时再买新区就必须谨慎，除非是只惦记自住不考虑其他。

否则如果考虑新区，那首先就是交通与供地规模，这几乎是直接决定了板块的最基础保值问题。之后是产业，这决定了板块的发展。而教育，在规模大的情况下或许能做到锦上添花，但在规模小的情形是做不到雪中送炭的。

仅供参考。

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