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当代置业即将爆雷,接下来会是谁?

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当代置业已经处在爆雷的边缘。
10月11日,当代置业发布了一则求救公告。大意是,有一笔2.5亿的美元债在10月25日就要到期了,现在手里没钱,可不可以展期3个月?
消息一出,该债券的价格迅速崩塌,两个交易日就下跌超过50%,带动公司的其余四只美元债一同跳水。
受此影响,当代置业本就低迷的股价加速下探,今年以来已经接近腰斩,目前的动态市盈率仅1倍,创下了地产股动态市盈率最低的纪录。

目前,当代置业正在自救。
其董事会主席和总裁计划提供8亿人民币的贷款援助,同时,还在酝酿出售旗下的物业公司第一服务。然而,第一服务才上市不满一周年。
上市不足一年就面临被卖出的结局,这侧面体现出:当代置业已经到了十万火急的时刻,再扭扭捏捏的话,公司就会面临信用破产的结局。



当代置业的公告意在请求债权人给予宽限,但同不同意还是未知数。
在此基础上,贷款援助和出售物业只是释放出来的积极信号,目的是让债权人看到希望,增加资本谈判的筹码。不过,相关业内人士指出,延期已经是大概率事件,实质性违约也并非不可能。
因为,当代置业目前有5只存续的美元债,总金额共计14亿美元,加权票息11.58%。除了10月25日的这一笔,迫在眉睫的还有明年2月份到期的一笔,规模为2亿美元。
相比之下,第一服务的总市值仅13.7亿港元,即便按这个价格卖出也不足以偿还即将到期的债务,何况,在公司危难之下,接盘方必定会狠狠杀价。
看来,当代置业已经双脚站在悬崖边上,面前就是波涛汹涌的大海。
一旦物业出售受阻,或者大股东援助不到位,再或者回款不及预期,只要任意发生其中之一,债务违约就会坐实,利用美元债融资的路就会断绝,而当代置业又恰恰十分依赖美元债。
2016年,当代置业成为内地首家成功发行绿色债券的房企。自此,发行美元债就变得一发不可收拾。
2018年12月,当代置业发行了一笔1.5亿美元的优先票据,利率高达15.5%,创下当时的亚洲之最。
截至现在,当代置业还有14亿的美元债未偿还,相比其10亿港元出头的市值来说,这部分美元债足够买下10个当代置业。



当代置业之所以深陷困局,跟今年以来激进的拿地策略不无关系。
仅2021年上半年,它在重庆、青岛、苏州等城市就取得了20个项目,新增计容建筑面积356万平方米。对比2020年,全年才获取了24个项目,建面462万平米。
可见,今年的拿地力度的确大了不少,可不幸的是,拿的大多是高价地……
熟悉上半年行情的读者都知道,出于“无地开发”的恐惧,上半年的土地市场格外火热,无数地块顶着溢价上限成交,甚至需要竞争自持比例。
在此之下,当代置业在佛山竞得的一块商住地,就刷新了当地的楼面价纪录。
挥金如土过后,当代置业惊讶地发现,还没来得及大展拳脚,自家后院就已经着火了,销售和回款都出了问题!
原来,自7月至今,大多数城市销售遇冷,成交明显下滑。克而瑞数据显示,9月TOP100房企的单月销售操盘金额首次环比下降,同比更是出现了36.2%的大幅下跌。
受行业影响,当代置业9月的销售额也环比下降了15.4%,同比下降21.78%。
从回款来看,情况也在恶化。
过去,按揭房的回款周期一般是1~3个月,可自从去年年底银行实施两个上限以来,银行的按揭额度变得紧张,按揭回款的周期也越拉越长。
另一方面,恒大出事之后,各地政府非常关心本地楼盘烂尾的问题,对预售资金账户严加监管,导致很多卖出去的楼盘,相当一部分资金被限制在监管账户里,房企的资金链条因此进一步紧绷。
综上,由于错判形势,在不该抢地的年份大手笔拿地,紧接着又遇到销售转冷、回款受阻,原本雄心勃勃的当代置业突然就熄火了。
好比一个商人,刚刚扩大了自己的店面,回头却发现交不起房租,这就是当代置业面临的尴尬处境。



房企的连环雷让市场高度紧张,大家纷纷猜测下一个爆雷的会是谁?
结合恒大、花样年、当代置业的前车之鉴,我总结了3点房企爆雷的征兆,仅供各位参考。
第一点,在手现金已经快要还不起短期债务了。简单来说,就是现金短债比小于1.3倍的房企,名单如下(数据选自2021年中报):



1.3倍的现金短债比通常被视作警戒线,低于这个数字就意味着偿还短期负债压力很大,房企的现金流已十分紧绷。
图中标红的是已经爆雷的房企,它们的现金短债比均小于1倍。唯一一个例外是富力,但结合富力近期出售物业的情况来看,离爆雷恐怕也不远了。
第二点,接下来有大量美元债即将到期的房企,先上图(数据来自彭博和安信证券):



可以看到,已经爆雷的恒大、花样年赫然排在前两位,紧随其后的就是富力、绿地、融信等。将这两个表格结合起来看,如果某家房企同时上榜,那你可真得小心了。
第三点,就是计划出售旗下物业公司的房企。在当前的形势下,旱涝保收的物业绝对是房企手中最核心的资产之一,如果不是到了山穷水尽的地步,一般不会选择忍痛割爱。
所以,如果房企宣布出售物业公司,一般都是到了生死存亡的关键时刻,对于这类房企一定要避而远之。

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