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土拍市场逼出一次真空转变

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这篇文章等了好久好久

我问了不少操盘手,有了一些观点,想和大家聊聊

市场趋势从哪里看最好,看一手供应看二手成交可能都是一个不错的角度,包括最近大家对于舆论信号的解读,都是窥视

但是最真实的,毫无疑问就是土地市场

一边代表着地方对于土地价值的预期,一边则是买家用脚投票来代表对于后市的判断

沉下来看土地市场,会有一些不一样的角度,今天这篇文章就想和大家聊聊这个

而所有一切的开始,是因为买家的心态变化开始说起


公众号:真叫卢俊

认认真真聊地产,实实在在谈买房。

01

“如今这样的状况我从未见过。”

这是一家地产商老板和我在一辆商务车上说过的话

他和我说,日常他需要面对的是,一边看看手上有多少库存,另一边看看资本市场自己有多少的授信,然后出去看看土地市场有什么面粉可以囤积

从而变成面包然后换成现金流

虽然事情多,但是还算有套路可循

但是从今年下半年开始,突然以上两个情况都出现了问题

第一库存确实有,但是没那么容易变得现金

客户、网签、银行放贷,以前一切都是水到渠成的事情现在好像每个环节都出现了问题

另一环节,资本市场,遭遇信誉危机,所有的授信都变成质疑的源头

无数资本方都在提问:你有无能力提前还债,如果不能,那就证明你有问题

对于房地产企业和行业,都在进行着重度质疑

在如此的高压环境中,几乎没有企业能够借旧还新,一切的可能就是期待自己的账上资产可以变成钱

也正因为如此,这样的态度也折射到开发商对自己的拿地态度:

如果库存都卖不掉,那我继续买地的理由是什么

所以如今土地市场的挣扎就是来自于此,所有的症结已经脱离单纯的土地市场的存在

我对明年的预期不明朗,为什么要用现在的钱去买明年的预期

现金流成为了所有房企最关心的问题

这个举措也快速的投射到10月结束的各地土拍市场

这是上海土拍的情况


市场参拍的开发商数量在锐减,积极性和迫切性都在明显下滑

不仅如此,在土拍开始之前,已经有大量已经准备好的土地终止出让

这些都是上海土地市场出现的情况,当然这不是个案


图片来自水印出处

流拍不是个案,杭州、苏州、宁波、南京……长三角大量的城市都有这样的场景

以上的这些,可能是大家都知道,看上去似乎是一个不好的开始

但是在这样的趋势下,有一个小细节开始延展开来,或许在未来成为一个庞大的雪球

02

我问大家一个问题:这些问题我们都能看到的问题,难道城市机构部门不知道?

我入行这么久,一直告诉自己的一件事就是:不要高估自己,更不能低估别人

包括我们可以看到

其实这一轮土拍拿出来的地都还不错,包括上海


在整个供求结构上,你可以明显看出好地的供应量在增加,包括纯住宅的供应量都在增加

所以这些背后的意图是什么

我复盘了三个城市的土拍市场,看到一个有趣的现象

先来看看上海的,如今对土地有需求的企业


我们来看看这些企业,中华企业、港城、中环、上实城开、复星……

这些企业不是上海的地方国企,就是上海发家布局上海的龙头企业

我其实很久没有看到中华企业出来拿地了,如今都看到了倾巢出动

第二个城市是苏州


我询问了下苏州真好有房的主编@苗苗,得到了出奇的统一

之前刚刚结束的苏州土拍,苏高新、建屋、圆融、恒泰、相城城投……几乎也是苏州地方国企的倾巢出动

一共20块土地,地方企业占据10块,拿下来50%的比例

最夸张的应该算是南通


图片出处:南通楼市动态

南通最好的滨江地段,这一次一次性拿出来5块地,全部被南通城建拿下

这是一个什么信号

很多人的解读都是这是一种地头蛇企业为防止流拍接盘的信号

我个人认为这样的观点非常的不理性

如果为了防止流拍,地不拿出来就好了,为什么要把好地拿出来

地方国企的接盘,某种程度上是土地资产的市场价值保全

另一个很重要的原因,也是整个行业内房地产发展的一个主旋律:地产去金融化

对于降杠杆这件事,不论是开发商的三条红线还是银行的两条红线,都是基于此目的而推进的

如今,在源头的土地端也试图将这一成分降低到最低

不论是国企央企拿地,还是这种地头蛇接盘的模式,不论如何激进杠杆拿地的成分在土拍市场被降低到最低

房地产端的一个核心问题就在于,企业本身的金融操作,让土地在成交那一刻就具备金融属性

从而整体助推了行业泡沫以及资金风险

所以从这个源头开始,整个开发所有环节都失去了金融属性,让项目开发变成一个纯粹的制造的过程

这一轮的土拍某种程度上是地产商的换血,换血的标准就是:去金融风险

后面的故事大家都可以想象的到,拿下的土地,大概率会寻找合作伙伴联合操盘

联合操盘不论是代建还是入股还是转让,互相之间的制衡和约束也就让项目有了平稳建设的可能

就像南通城建拿下的用地一般,南通滨江之前的土地出让也是城建拿的,之后引入招商地产参与开发

很多故市未来都会延续这样的样本发展

03

除了招拍挂市场的地方国企重度参与之外,还有两个土地出让的大头,也在经历这样的变化

第一是城市TOD项目的开发

TOD项目真的轰轰烈烈,背后是因为城市发展2.0阶段TOD模式被重度使用


成都甚至提出了建设全球TOD典范城市的口号

而TOD项目开发因为天生带着市政配套的开发,几乎所有的土地源头都来自地方轨交集团

而这些项目毫无意外的,都选择开发商来联合操盘

不论是万科、保利还是卓越、越秀,这些企业都启动了迅猛的TOD项目开发

最早启动TOD计划的企业,也就最早的吃到了这块的红利

而另一个土地出让的大头,就是城市更新,仔细看也是如此


上海城市更新基金正式成立。基金总规模约800亿元,为目前全国落地规模最大的城市更新基金

上海地产集团与保利发展控股、招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、中国太保、中保投资签署战略合作协议

除了有地方国企,更有地方资金的联动盘活


全国层面也是如此,通过基金将项目和操盘方衔接在一起

所以各位,不论是招拍挂还是TOD开发还是城市更新

你会发现地方地产商、地方机构、地方资金在一个城市的房地产开发量占比会越来越高

毫无疑问,一个城市的房地产开发,这个城市的地方机构角色会越来越重

这没什么合理不合理,这就是事实

这或许是任何一个想要参与未来20年城市深耕战略的开发商必须要面对的现实

那么这么做的目的是什么

其实是为破一个宿命

就是低利润和好产品如何均衡的宿命

如果仅仅作为一个商品而言,如果不赚钱,其实没有一个商家愿意匠心做好产品

但是在美好生活主旋律下,好产品好生活是所有基本面的共同体

但是为了房住不炒,未来整体的房地产市场必须进入从土地端的低利润时代

怎么破

解决这个问题的方式:就是让拿钱方和操盘方变成两个人

而如今土地市场就是如此

让地方房企完成土地出让的环节,然后引入传统开发商参与后期的开发和建设

角色的拆分,才能够让他们利润问题和产品问题彻底的分开来讨论

今年我接触到房企集团最多的需求都是对产品力解读的需求

很多企业都不知道什么是TOD,万科内部关于TOD模式的开发已经迭代了5个版本,在这块的研发和落地案例遥遥领先

仁恒在微利的背景下依然坚持仁恒海上源高标准的配置,就是因为这不仅代表着仁恒第六代国际化社区的第一个范本,也是因为这是一个典型的上海城市更新项目

香港置地早年在重庆的旧城改造模式终于在如今得到机会,如今一线城市的产品力已经占据核心舞台

这些房企的坚持如今都得到回馈,也为行业下一个20年发展做好了充分的准备

地方国企为售价负责,标准房企为好产品负责,合理分工各担职责,这件事发生的概率是越来越高了

04

这也是为什么我和很多人说了,要对行业趋势更加慎重

因为你从任何一个细节都能看到釜底抽薪的迹象,这些迹象也就决定了过去20年很多事情没有用了

排行榜没有用了,规模没有用了,黑马没有用了,狼性营销没有用了,逼定杀客没有用了……

大量的东西伴随着趋势的发展迭代的迭代,淘汰的淘汰,技能和工种都是如此

过去20年是房地产与城市发展共舞的20年,未来20年,毫无疑问是城市新基建倒逼房企沉淀的20年

这是一个重新建立秩序的年代,也是期待更多新角色登场的时代

那句话怎么说来着:这是一个最好的时代

不论什么时候,记住这是一个最好的时代

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