2021年合肥楼市进入轮动和分化！

我是合叔，拥有多年合肥房产研究和投资经验，长期持续关注合肥地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下合肥购房答疑内容，来自微信公众号“合叔说房”的粉丝精选提问：

提问：合叔，你好，已婚，孩子刚两岁，感觉快要上学了，想尽量上一个好点的学校，为此我们就需要买一套学区房，请问您有什么建议？

合叔：你好，可关注以下学校：高新区小学成立了桂花园小学教育集团，有桂圆、和园、慧园、紫园四个校区，方兴大道西主要在创新三小和梦园文曲路中选择，上学比较远；两所中学科大高附高新中学和火炬中学第一次招生。新站高新区新增四所小学，原有小学有的被一分为二、一分为三，有的则与其他学校合并；中学新增第三十中学花园校区。庐阳区只有一所南门小学森林城校区，中学与去年相比也没有变化。瑶海区新增一所和平小学瑶海湾校区，初中无变化。经开区的小学、初中学区划分从2019年至今都保持一致。蜀山区新增一所振兴小学即蜀麓第二小学和合肥市五十中学东校教育集团五十中学东校，政务区小学、初中均无变化。包河区包括滨湖区的小学、初中学区都有所合并增加，学区范围的扩大有利于学区质量的提升。整体上，高新区和蜀山区学区划分变化最大。

提问：合叔，你好，最近打算在合肥买自己的第一套房，预算有限，小户型即可，应该如何选择？最好具有一定的增值潜力，以便以后置换更大的房子时好出手。

合叔：你好，首先明确，远大新即某个离主城区较远的新区，能够以较便宜的价格买到大户型，近新贵则靠近或就在主城区，房价较高，在同样预算下能买到的户型要小于前者。选远大新的话要面临的风险就是，时间成本高，特别是在主城区上班的人，要考虑自驾、或公共交通是否方便，需要多长时间，人际关系随着距离会有所疏远；然后是机会成本，市区的企业工作选择面要比郊区大很多。而且新区的发展时长无法确定，至少现在还未成熟。近新贵的房子一般都有涨价空间，所以自住的购房者想等新区房子的增值成本较高。建议尽量买近新贵，不要离主城区太远。

提问：合叔，你好单身未婚，最近想买肥西或者运河新城，请问两个板块中哪个潜力更大，更适合买？

合叔：你好，十四五规划中明确了肥西的发展规划和重要定位，自身配套也在大力发展中，医疗上不断推进县人民医院二期、县中医院新区建设，地铁3号线南延线在建，预计2024年通车，还有肥西师范学校二期、肥西二中改扩建等。肥西热门板块中的翡翠路和滨湖西热度很高，前者靠近市区，配套成熟，后者是肥西重点建设的新城区，两个板块相对市区热门板块，房价上有优势。运河新城是新起的黑马，是十四五规划西部增长翼中的重要节点，目前新盘较少，对于有意选择此地的购房者来说，还需时刻关注后续房源的供给以及新盘的入市。其实无论是地段不错的肥西，还是是新晋黑马板块运河新城，只要有合适的房子，都可以下手。

提问：合叔，你好，现在合肥市中心及其附近的新房都越买越贵了，在预算有限的情况下，想要买自住的房子应该从哪里选呢？

合叔：你好，当前合肥楼市供需不平衡，房价整体上稳定且上升；滨湖、包河、新站、庐阳、瑶海等地的成交量相对较大；整体楼市分化进一步凸显，刚需被挤压至庐阳、瑶海、新站等地。其中，新站区的新房成交量较为可观，纯新盘招商奥体公园大面积和小面积都有，放风价在1.8-2.1w左右，有楼盘在加推；二手房市场则供大于求，房源库存多，但购房者少，整体热度不高。如今土地供应都在逐渐偏向改善型住宅，这就导致刚需购房者只能转向县域或新区，又或者二手市场， 对于刚需购房者时，千万不要盲目购房，一定要看好再下手。

提问：合叔，你好，有人说滨湖的二手房在降价，有人说房价涨了，滨湖的二手房价到底是涨了还是跌了？预计房价下半年情况如何呢？

合叔：你好，一方面是新房入市，另一方面是供地增多。其次，从整个上半年来看，绝大多数房源都涨价了，根据土拍情况，可以得知下半年仅供应6个楼盘，一千多套房源，新房不多，预计二手房不会下跌，但在调控下也不会上涨。总的来说，滨湖二手房一直在普涨，建议买房人尽早买房。