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房地产业这个大雷,怕是要爆了……

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前几天,在三季度金融统计发布会上,央行罕见地提到了美元债的问题。

因为房企在国外赖账,已经影响到了对外形象。

央行金融市场司司长邹澜对此表了态,“目前,相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化,将敦促发债企业及其股东,严格遵守市场纪律和规则,按照市场化、法治化原则,妥善处理好自身的债务问题,积极履行法定偿债义务。”

意思很明确,央行会督促这些房企还钱的……

此外,据央行官网10月20日公告,在2021年G30国际银行业研讨会上,央行行长易纲对恒大债务引发的风险问题作出公开回应——

我们应对恒大事件的原则是,严格按照法律规定的受偿顺序,充分尊重并保护债权人和产权人的合法权益。在此过程中,尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。我们将坚持法治化的原则,确保所有债权人和利益相关方的正当合法权益得到公平对待。

总体而言,有信心能把风险控制在一定范围,避免发生系统性风险。


01 美元债的连锁反应

房企在追求高周转模式的时候,曾给市场埋下了不少雷。现在房企出现问题,这些雷也就跟着爆了。

而最近爆的雷,是“美元债”。

所谓“美元债”,指的是中资企业在境外市场发行以美元计价的债券,以此筹集资金。在国内融资渠道收紧时,美元债曾是不少房企的“救命稻草”,只要你肯提高债券的收益率,总能从海外市场借到钱。

美元债借到后期,这些房企的融资成本越来越高,很多房企都变成了美元债券的打工人,拼命卖房,只为还债。

这样的运作方式,所依靠的是房价不断上涨,一旦房价停止上涨,那么早已绷紧的弦就容易断裂——自2020年下半年以来,我国的房地产市场风向转向,调控不断加码,房企上涨预期大不如前,楼市一片萧条。

然而,真正引爆美元债这颗大雷的,是老牌粤系房企花样年的违约。

为了还债,花样年在9月底将自己旗下物业品牌“彩生活”的核心资产,以33亿的价格卖给了碧桂园服务,分3期支付,第一期支付23亿元。同时,碧桂园服务还为花样年提供了一笔7亿元的贷款,作为过桥资金。

一通操作下来,花样年的手里有了30亿的资金。

9月30日,在花样年对接投资者的社交群中,相关负责人明确表示,“资金已经到位,花样年将如期偿还10月4日到期的美元债”。

得到保证的投资者并不放心,他们在群里追问,花样年的资金存放在境外哪家银行里。

花样年的负责人并没有回答,紧接着,他退出了这个社交群。

投资人终于意识到了问题的严重,然而10月1日至10月3日休市,10月4日就是最终的兑付日期,完全没给投资人留下资金出逃的时间。

果不其然,投资人在10月4日并未收到兑付资金,有投资人向花样年询问情况,只得到“还在凑钱”的回复。当天晚间,花样年发布了一份公告,称公司约2.06亿美元(约13.17亿人民币)的未偿还票据已到期,且未于当日付款,构成实质性违约。

对于债务违约的问题,花样年的创始人,那位家世显赫的曾小姐在朋友圈如是说道:

高低起落沉浮,都是我该经历与应得的。


花样年的骚操作,也让中资地产企业彻底失去了资本市场的信任。有投资者表示,“花样年到最后一刻都不告诉真相,以后你说什么,投资人都不会相信了。”

02 房企的至暗时刻

在花样年发生债务违约后,房地产行业迎来了至暗时刻。

10月4日以来,多支地产美元债出现大幅下跌。在近一周的时间里,中资美元债普遍出现近20%的跌幅,其中,2021年到期的债券受到的冲击最大,2022年到期的其次。

据媒体统计,截至2021年底,总计有38支地产美元债到期或付息,累计金额92.58亿美元,其中,世茂、花样年、海伦堡、佳兆业和建业地产的到期规模较大。而在2022年,房企将有544.16亿美元的债务到期。

如今有了花样年开的坏头,届时房企偿债高峰期到来,只怕会更加艰难。

此外,由花样年债券违约带来的风波,以及地产美元债在后续的大幅下跌,也引起了高层的注意。10月15日,央行金融市场司司长邹澜对地产美元债的问题进行回应——

“这是市场在违约事件出现后的自然反应。”

同时,邹澜表示央行将督促发债企业及股东妥善处理好自身的债务问题,积极履行法定偿债义务。

央行之所以会对地产美元债表态,其实也不难理解,因为牵一发而动全身,地产美元债影响的不只是房企,还有中资企业在外的融资。

而对资本市场来说,现在地产美元债出现实质性违约,自然就会联想到其他中资企业出现违约的情况,从而引发更为严重的连锁反应。

这样的情况肯定不是高层乐意看见的,所以这段时间,监管层面对地产行业释放了多重积极信号,意在纾解房企的融资困局。

另外,房企也在试图打破僵局,近期不少房企都选择回购美元债,例如中国奥园在10月15日回购了300万的美元债,正荣地产称其已在公开市场回购3300万美元的优先票据,龙华集团也在公开市场提前购回部分2022年到期年息为5.75%的优先票据,购回总额为1000万美元。

这些房企的目的很明显,就是想要通过回购美元债的方式,为市场释放积极信号。

但从市场的反应来看,这些操作的影响并没有想象的大。毕竟,在楼市持续低迷的当下,要想重新赢得海外市场的信赖,最核心的还是房价稳定上涨,改变大众预期。

03 结语

房企的美元债,给当下的楼市调控埋下了一个大雷。

眼下要想救债券市场,势必要放开对房地产市场的管控,允许资金流入楼市。当然,这样做的结果也很明显,那就是房价再度大幅上涨,而这与之前的楼市调控政策是相悖的。

所以,这段时间的高层表态也是平稳中带点儿“激进”。

央行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理政策,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展——能够看出,房地产市场的“稳”还是第一要素。

换而言之,房地产行业的基本面暂时并未迎来根本性的改变。

所以,房地产的美元债危机,大概率还是房企自己扛……

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