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土拍市场降温殃及二手房市场 中介称“一个月只开三单”

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    本报记者 彭妍

    从近期全国主要城市集中供地情况看,土地拍卖市场全面降温。与此同时,以北上广深等一线城市为代表的全国多个城市二手房交易市场量价齐跌,就像“霜打的茄子”,都蔫了。

    从房屋销售情况来看,多家房产中介销售惨淡。“下半年以来,二手房成交量非常少,这个月我们门店只卖出3套房子。”北京地区一家房产中介的销售人员对《证券日报》记者表示。

    第二轮土拍集体降温

    近期,全国各地第二轮土拍普遍遇冷,流拍率居高不下,溢价率大幅降低,底价成交率更是创出新高。还有多个城市的土地拍卖“未拍先冷”,就连以往韧性十足的一线城市也大幅降温。继广州流拍率达到52.1%之后,北京、上海的第二轮集中供地出让也于近日结束,降温明显。

    什么是集中供地?根据2021年自然资源部住宅用地供应分类调控工作要求,自2021年起,22个试点城市执行住宅用地“两集中”出让政策,即集中发布出让公告、集中组织出让活动。

    关于国内土拍市场全面遇冷的原因,中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对《证券日报》记者表示,主要是受到调控政策的影响。一方面,在当前全球实施宽松货币政策的背景下,实际通胀率处于上行周期,房地产市场很容易成为投机炒作的风口。监管层通过出台“三道红线”及房地产市场指导参考价、调整学区房入学政策等举措,多管齐下,最终将房地产市场的热度控制在理性程度。另一方面,土拍遇冷也说明房地产企业目前已具备一定的防风险意识,部分企业开始主动降低杠杆率,让自己更合规。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示,土地拍卖市场降温,在很大程度上与土地交易市场面临的各类压力有关。一是各类土地交易受到的约束越来越多;二是房地产企业普遍资金吃紧,不管是融资渠道还是销售资金的回笼都略显不畅,压制了房企参与土拍的热情。

    58安居客房产研究院在《2021年第三季度楼市总结》报告中解读称:在密集的调控政策下,对比第一次和第二次集中供地情况可见,第二次的土地成交金额、溢价率和楼面均价均出现明显回调,房企拿地积极性明显偏弱,土地流拍数量明显增加。在“三道红线”政策的压力下,房企当前的主要任务是优化财务指标,因此,在年内销售预期偏差、回款压力增大的情况下,大多数房企都在减少在土地市场的投入。

    二手房交易明显遇冷

    与土拍市场同样冷清的,还有各地的二手房交易市场。据了解,今年以来,多个城市的二手房交易市场普遍遇冷,交易量减少,房价涨幅收缩甚至出现回调,买卖双方观望情绪上升。

    《证券日报》记者近日对北京二手房市场走访后发现,不少房地产中介门店门可罗雀,生意冷清。张红(化名)是北京海淀区一家房产中介门店销售人员,据他透露,自己已经好几个月没开单了。而且,整个门店成交量也很少,10月份以来到现在,所在门店的成交量只有3套。“近期也有客户来看房,但大多数是来询价的,实际买房的很少。”

    在张红看来,今年下半年出台的调控政策较多,特别是对学区房的打压力度较大,整个房地产交易市场都不太好。以某地学区房的成交情况来看,该小区10月份以来共卖出3套房子,是所有中介公司加起来的成交量;自己所在公司仅卖出一套。“但在市场好的时候,该小区一个月就能卖出20套至30套,我们公司就能卖出8套至10套。”

    “现在的二手房交易市场,已经由之前的卖方市场转变为买方市场了。”另一家房产中介从业人员告诉《证券日报》记者,对原房主来说,若急于出售房子,通常都会下调房子的总价款,否则很难出手;不着急出售的,肯定也不愿意随便降价。对购房者来说,很多想出手购买的,也会因市场成交量下滑而选择观望。

    中原地产研究中心发布的统计数据显示,今年9月份,一线城市的二手房交易数据普遍大跌,创出多年来的新低。其中,上海9月份成交套数只有11000套,比8月份下降40%;广州9月份二手住宅整体完成网签宗数为6198宗,环比下降27.38%,同比下降56.04%;北京9月份二手房成交量只有12575套,环比下降21%,创连续18个月以来的市场新低。

    不仅成交量持续低迷,二手房交易价格也降温明显。“现在着急卖的房子比上月的标价至少降了10%;与上半年价格相比,大概降了20%-25%。”上述房产中介从业人员介绍称,特别是二手房指导价发布后,部分二手房业主的心里预期有所下降,开始主动降价。尽管房价不断缩水,但二手房的交易量和看房量仍在直线下降。

    今年上半年,上海楼市一度交易火爆,很多房产中介觉得“在屋里坐着,就能把房子卖掉”。没想到的是,半年后的交易情况急转直下,面对如今直线下滑的成交量和成交价,很多中介和业主都坐不住了。

    上海一家房产中介从业人员小张回忆称,“上半年时,一套房子有三四组客户抢着要;从下半年开始,成交量开始下滑,反而不好卖了。以一套老学区房为例,建筑面积70平方米,4月份的挂牌价为1120万元,买家都出价到1090万元了,业主都没卖。因为当时看房客户较多,业主觉得房价可能还会涨。没想到这一放,市场就变冷了,最终这套房仅以1050万元成交,前后足足差了40万元。”

    10月20日,国家统计局发布今年9月份全国70城房价数据显示,70个大中城市商品住宅销售价格环比整体呈略降态势,同比涨幅持续回落。据测算,9月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平;二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平;三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。

    “当前抑制房价上涨的因素主要有两个。一是房地产价格确实存在一定的泡沫,主要体现在房价收入比方面;二是房地产企业和金融机构均存在“降杠杆”的需求,房企希望借此降低资金断链风险,金融机构希望借此优化信贷业务结构。”盘和林对《证券日报》记者表示,但要注意到,一线城市依然存在旺盛的购房需求。

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