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深度解读,广东重磅文件出台,楼市风向标再次明确

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最近,广东省向外发布全新的《国土空间规划(2020-2035年)》。

国土空间规划的含金量,大家都懂。

不仅传递着高层对广东省未来土地的规划,还涵盖着交通布局、人口规划、区域定位等多方面的信号。

可以说,每一项指标都深深影响着,我们未来的买房选择。是我们在诸多不确定性中,最能抓住的确定性。

那么,广东省本次的国土规划,到底透露出哪些信号?

诸多细则,究竟利好的是哪些城市?

这些城市,又隐藏着哪些买房的优质选择呢?

别着急,具体我们一项一项地来看。

这次的规划文件,几乎提到了广东省所有的城市,上至广州、深圳的双核心带动,中至湛江、汕头省域副中心,下至云浮、河源多支点发展。


但是千万不要以为,所有提到名字的城市,政策的春天都到了。

要知道,政府才是真正的端水大师,上下讲究的是一个“均衡”。千万不要被表面的信息所迷惑,而是要看看规划种中,真正的利好到底落在了哪些城市头上。

接下来我说的,都是分析过后,规划里重中之重,务必要重视起来。

首先,大家此刻最关心的就是,广东省接下来发展的重点,到底在哪?

答案依旧是珠三角,更精准地说,是珠江两岸!

文件将整个广东省划为三部分:北部生态发展区、沿海经济带、以及珠三角地区。


仔细看看三个区域的战略定位,就会发现各自的重要程度。

北部生态发展区,主要是粤北的韶关和河源等地,定位如名字一样,是保护生态,促进环境美好发展。

沿海经济发展带,位置稍微重要一些,指的是省域副中心的湛江与汕头为中心的都市圈,但副中心的战略定位已经暴露一切,就是距离核心,尚有距离。

我们真正应该关注的重点在哪?毫无疑问是珠三角,这应该是所有广东人的共识。关于珠三角的定位,才是最值得仔细研读的,这段在文件中是如此描述的:

建设以广州、深圳双核心的两大都市圈及协同发展珠江西海岸都市圈,加快珠江口东西两岸融合互动发展。

细读一两遍,你会发现,接下来的重点画得清清楚楚。

整个珠三角发展目标是什么?是促进珠江口东西岸融合发展。

最核心城市是哪些?广州、深圳、以及珠江西海岸都市圈核心——珠海。这一点,在城镇空间布局图中画得非常清晰。


这三个城市,大概率才是接下来政策支持的重点,也将是湾区两岸发展的重中之重!

战略位置是一方面,关键要看,实际利好与政策指向,是否一致。

这就不得不说,这份规划最实际、最重磅的交通利好——六大交通廊道!


其实这才是这两天,这份国土规划如此出风头的原因。

因为规划中第一次明确未来即将拥有两大磁悬浮轨道,沪深广高速磁悬浮与京港澳磁悬浮。

而这,极有可能重塑我国未来的城市交通格局。

磁悬浮列车有多快?目前我国高铁时速在350公里,广深港高铁最高时速仅有200公里,而磁悬浮能够达到600公里每小时。

如果未来真正开通,深圳到广州市区,可能15分钟都不到,广深到上海只需要2.6小时,到北京,只不过是3.8小时的时间。

如果你是一个喜欢感受速度的追风少年,这意味着你可以实现,早上在北京看升国旗,中午在上海景区打卡,下午在深圳开会,夜里在广州喝粥饮靓汤。

全国最一流的城市,被如此亲密地串联在一起,这对全国各大城市格局的冲击,不可想象。

大湾区的影响力将进一步扩大,小城市的命运再度危矣,年轻人的出逃,可能比600公里每小时,还要快。

此外,非常值得关注的是,这份规划,还提到了琼州海峡通道,这是绝对的利好海南。

要知道这条通道修建已经喊了整整三十年了,这次出现在广东的国土规划文件上,说明近期势必要有动作。

去年以来,海南的政策利好非常之多,海南怎么买房?接下来我们会有文章专门会分析。

回到广东省内,影响城市格局的六大交通连廊,利好的到底是哪些城市?


一定是最核心的交通枢纽:深圳、广州与珠海。

无论是湾区一小时,还是广东省内2小时,或是全国3小时,都得依靠这三个城市的互联互通。

广州代表整个大湾区的交通核心,深圳代表湾区东岸的交通核心,珠海代表湾区西岸的交通核心,只有三点打通,才能打造真正高效的轨道湾区。

所以我们也可以看到,六大重要廊道,三条都是围绕着这三个城市而展开。


京港澳高速磁悬浮连接的是珠海、广州;沪深广高速连接的深圳、广州;再加上粤西粤东沿海高铁,连接上深圳与珠海,整个湾区轨道交通终于被最便捷地连上了!

而这条连接粤西粤东的高铁,其实就是我常说的深珠通道。

所以为什么我们一直强调,即使有了深中通道,深珠通道依旧是非常必要?

这是广东省整个三横两纵战略交通布局的支点,湾区两岸不仅需要高速陆运,更需要高效的轨道运输。

深珠通道就是湾区大桥的3.0版本。

1.0 是港珠澳,双向六车道;2.0 深中通道双向八车道; 3.0 深珠通道,不仅是双向八车道,而且还预留4条轨道,2条高铁2条地铁。
未来珠海和深珠直接通地铁的可能性相当大。

12月24日,在中国共产党珠海市第八届委员会第九次全体会议上,珠海市委书记郭永航:力争“十四五”末开工建设深珠铁路!


算算时间,至多两年,深珠通道大概率能迎来批复。

如今,自上而下,深珠通道批复根本没有阻力。此前深中通道一拖十年,完全是因为省内协商屡屡受挫。

如今广东国土规划敢这样写,珠海领导人敢如此放话,上下很可能已经达成共识。

这次国土局的规划,可以说再一次验证了我的观点。

此前我在珠海线下游学团与日常直播课中,就多次提及,深珠通道建设已经板上钉钉,就差发改委临门一脚的审批。


在此,再次提醒大家:

深珠通道随时会出确定消息,珠海唐家湾北围买房,一定要提前布局!

最后,此次国土规划,还有一个非常值得大家关注的信号:人口。

在人口生育率不断下降,在东北很有可能率先实现全面放松计划生育的当下,人口对未来的发展,对房产的价值支撑最为关键。

未来广东省的人口增长规划是怎么样呢?

这份规划明确表示了,截止到2035年,广东全省新增人口2231万,其中有2139万也就是近96%全部是流入珠三角。

其他区域呢?

北部生态区,为了保护自然环境,未来的人口还将继续流失,人口预计实现-177万的增长。

沿海西翼与东翼,虽然有30万和65万的增量,但是整整17年仅仅增加30万与60万人口,年均仅增加1万—3万,基本可以直接忽视。


也就是说,到2035年,还将有两千万人口汇入大湾区!

这些人口最终将会流向哪?

珠三角很大,城市也很多,两千万的人口流入,广州、深圳绝对占大头。

但是我们知道,广深实际管理人口,各自均已超过两千万人。土地是有限的,城市的管理能力是有限的,未来人口势必还会向周边城市外溢。

所以我认为人口利好会有两大趋势:

1、都市圈周边外溢,环深的东莞、惠阳;环广的佛山、清远小部分,都有机会吸引外溢的人口。

2、都市圈核心城市,也就是珠海,在交通提升下,本身产业底子还不错的珠海,应该也是接下来湾区人口增长的一极。

接下来的珠三角,迎来的是更加激烈的抢人大战。

大家看下珠三角除了广州深圳两大核心,和江门肇庆两大末尾,其余城市到2035年的人口规划,从2019年至2035年,这16年间,这5大珠三角城市的人口增量野心都几乎在200万以上。


尤其是珠海和惠州两大城市,惠州仗着土地多,离深圳近,21年竟然规划有近400万的人口增长,至2035年的人口将达到870万人,果真如此,珠三角又一个大城市诞生。

而珠海,凭借着产业优势、气候环境、未来深珠的合作,至2035年还要增加近300万达到500万总人口,相当于再造一个新珠海。


这样的目标能实现吗?

2019年珠三角的人口增长情况,已经在用实际数据宣告——珠三角尤其是头部的几大城市,就是人口的黑洞。

买房跟着人口走,是楼市下半场买对房的最核心逻辑!

这一份规划,就是广东省楼市的置业密码。

未来,广东省的交通还将不断打通,破圈、交融成为大趋势。地域、政治的壁垒将不断打破,人口还将持续涌入,资源与思想将在这里整流转,高效碰撞,迸发别样的生机。

这是大湾区最独特的优势,也是我们看好大湾区,最坚定的信心。

选择比努力更加重要,这一点在买房时,更是真理!

秉承近代以来广东人敢闯敢拼的精神,承载着改革开放以来的胜利果实!

包容并济,顺势而为的湾区,未来依然大有可为!

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