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重庆即将逆袭的板块?轻松追平3000元/㎡价差?!

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今天聊的这个板块,相当长的一段时间里是不被人看好的。在重庆楼市的存在感也很低。

很多人可能都不知道这里还有房子卖。就算知道,买房的时候可能也根本不会考虑它。

哪怕这个板块的位置还不错,地缘优势很强。并且,价格不贵。隔座山、隔座桥,一平米的房价能便宜三五千。

重庆很多板块都上演过一幕戏,今天你看不上我、明天你买不起我。板凳轮流坐。也许过不了多久,这幕戏该在这个板块演了。

01

一位朋友,是井口-双碑的原住民,也是地产人士。早前和他聊起井双时,他并不看好。

力度不够。过去沙区对井双的倾斜度不高,打造重心都放在西永和大学城。

产业没落。井双作为沙区的工业基地,过去聚集了不少知名重工企业。但随着这些产业的没落,井双没有及时转型。

城市界面老旧。井双遗留下来的工业园区导致整个板块的城市界面比较老旧。配套也需要提档升级。拿商业来说,目前除了双碑的浪生双城天街,基本没有什么大型集中商业。如果有更高需求消费,只能往磁器口、三峡广场走。

缺少市场声量。井双已经有六七年没有大规模供地,开发商聚集度不够。相当于少了人在市场里给井双吆喝,缺少炒作。


双碑站,实拍

在他看来,什么时候沙区对井双有心思了,花精力在井双“搞事情”。再让井双大量供地,筑巢引凤。井双就能出头。

今年,机会就来了嘛。

井双的短板我们不否认,但井双的机会我们也要抓住。如果说井双之前仅仅是一个存在感不够的板块,那么现在的井双是一个正处于价值低洼期的板块。


朋友去年在井双的小测试

02

什么叫“正处于价值低洼期”?你看得到它的潜力,但因为各种原因它现在的价格和潜力不匹配。再换句话讲,你判断它以后可以卖200元,但它现在只卖100元。

我们认为,井双以后的提升,主要来自四个方面。

首先当然是井双又准备大规模供地了。

井双上一次大规模供地已经是7年前。2014年井双成交11宗土地、可建面积168万方、楼面均价3216元/㎡。其余年份,2009年-2013年、2015年-2020年,每年也就成交1-3宗土地。

重庆第二次土拍井双供应5宗土地、84万方左右,公告楼面均价7059元/㎡。地价对比从前贵了2倍有余。

虽然结果不及预期。5宗土地,2宗终止公告、1宗流拍,最终底价成交2宗土地。但结合重庆第二次土拍的整体表现,井双的土拍热度不及预期,又在情理之中。

单次土拍不足以影响井双的预期。

第二次土拍更像井双发出的信号,“我有很多地,诚邀品鉴。”并且,这次没卖的地不代表就废在那儿再也不卖了。以后再摆上货架,说不定会更值价。


第二次土拍井双供地信息

第二,板块交通改善、原生资源得到重视。

6月底,沙滨路二期工程磁器口-井口段通车,井双受益。

9月底,礼嘉大桥、土主隧道通车,井双还是受益。

轨道15号线也给井双预留了站点。按照规划,从井口站到礼嘉1个站点、从井口站到科学城站1个站点。井口依然受益。


已经通车的沙滨路

一个板块想要更快的发展,内通外连的交通必须打通,不能活成一座孤岛。独自美丽是没有前途的。而井双与老沙区相连,完全可以承载沙坪坝山内扩展的需求,接受配套资源的布局或者平移。

并且,井双有接近12公里的嘉陵江江岸线,是嘉陵江智能创新湾区的重要组成部分。

大片的滨江区域,以后会是井双转型升级的关键。第二次土拍中井双供应的5宗土地,基本都在滨江沿线。

两江四岸是重庆的黄金资源,以南、北滨路为代表,不管是新房还是二手房,大部分房价都在1.8-2.0万/㎡乃至更高,是重庆房价的第一、二梯队。再看巴滨路,虽然不及南、北滨路,但在巴南区也是领跑房价的板块。

那么井双呢?要白白浪费资源?


井双的江对岸

03

井双不是缺打造力度吗?

地,拿出来卖了;交通,在改善了;资源,准备利用了。再来一波政策上的利好。力度,拉满。

2020年5月,《重庆市国土空间总体规划(2021—2035年)》中提到,重庆将打造“五大城”:北区“智慧之城”、西区“科学之城”。

井双恰好两城的中间地带。不仅起到链接西区和北区的重要作用,也会起到贯通智慧城和科学城的桥梁作用。

从这个角度讲,井双改善交通,是提前为以后的链接、贯通做准备。那么对井双来说,就可以构成潜力的第三个方面:依靠地缘优势获得更多好处


重庆市国土空间总体规划(2021—2035年),规划五城

这个形势下的井双就好比一块夹心饼干。

西区、北区这两块饼干有很多人垂涎,尝一口也比较费钱了。井双作为中间的馅,趁现在尝一口还不太贵,不可能没人想吃。

举个例子。

礼嘉的房价,基本在2万/㎡左右。


信息来自房天下

西永的房价,位置好点的楼盘,基本在1.5万/㎡以上。地价记录都已经接近13000元/㎡。


信息来自房天下

再看看井双。

只有3个楼盘在售。佳兆业凤鸣水岸、首创天阅嘉陵、俊峰香格里拉。

天阅嘉陵暂时没有房源(上次去看的时候)、香格里拉在售200万以上的别墅。只有佳兆业凤鸣水岸,挑起井双的卖房大任——在售小高层,建面均价1.4-1.5万/㎡(临江户型会稍微贵一点)。


项目实拍

第四,跳棋原则下的价值回归趋势。

一个城市的发展轨迹并不会完全循规蹈矩,非要把核心区开发殆尽后才往二环、远郊等板块拓展。

很多时候,其实是“跳棋原则”。

在核心区还未完全饱和时,就开始向外延伸。当外围的成熟度和价值度达到一定水准时,再倒回来开发核心区里未被开发的空间。这个时候,核心区里未被开发的空间,价值会更高。

井双的位置虽然不是超核心,但至少是山以内的城区地段。山外的西永、大学城,地价和房价都已经不便宜,山内的井双没理由一直沉寂,价值迟早会回归。

04

井双,似乎终于要等来自己的时刻了。

重庆科学城、智能创新湾区、大桥和隧道通车、轨道在建、供地计划提上日程等等,都是沙区开始捯饬井双的表现。

西永的地价记录是12950元/㎡、大学城是12145元/㎡、礼嘉是11500元/㎡,井双是9100元/㎡。

价差3000元/㎡,这个距离井双会追平吗?如果关注井双这个板块,多留意,一定比饭做好了再上桌划算。

最近楼市政策松动信号一个接一个,但市场还未做出反应。重庆的新房折扣犹在、二手房降价仍有。

很多人认同“现在就是重庆买房的好时机,错过明年又得拍大腿”。但买房的朋友不能及时获取信息,也不知道哪里有优惠、哪里优惠大。

知识局年底专场,主城优惠掘金团,每期专场成团15人即走,为你买房省一点力气。

end

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