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1.6亿:颜明卖了“立丰物业”

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撰文 |李娜

编辑 |简佳

买卖总在不经意间。

9月30日,港股上市公司康桥悦生活(02205.HK)发布公告称,将拟以1.64亿元收购西安立丰物业80%的股权。立丰物业则是物管公司,隶属于西安老牌知名民营企业——立丰企业发展投资(集团)有限公司,创始人为颜明。

站在今日角度,我们认为“物业并购潮”下的本次交易并不诧异,更多的是顺势而为。

01

来者何人?

读者记不记得我们在6月刚刚刊发一文,报道过建业地产(00832.HK)旗下建业住宅收购本土房企荣华集团过半数股权,并通过物业公司“建业新生活”进入荣华旗下的物业公司“荣鑫物业”,以此来发力陕西市场智慧物业领域。

何其相似,3个月后,来自河南的公司又在西安吃下一子。

资料显示,康桥悦生活是河南头部房企康桥地产旗下物业公司,前身叫做康桥物业,目前在河南物业服务百强企业中排名第2,全国前100,业态涉及住宅、商业、写字楼、产业园、公共物业等。

2021年7月16日康桥悦生活在港交所登陆上市,IPO时以3.68港元/股的股价发行,共募资约6.44亿港元,目前市值在25.62亿港元。

彼时,在媒体的记录下,康桥悦总裁戴卫还发表过一个上市融资小目标:“将65%的资金用作并购,其中有50%的资金用于一、二线城市优质物业公司的并购与合作”。

果然,3个月后,康桥悦相中了西安的“立丰物业”。

立丰物业成立于1996年,是扎根在本土20多年的物业企业,服务半径以“集团内”业务为主,比如“立丰国际购物广场”是中国西北首个也是目前最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲等于一体的“体验式”购物中心,“立丰城市生活广场”则是西安新晋打卡地标。


▲图:签约现场

关于本次交易方式,上市公司也披露了具体数据。

1:对价金额:1.64亿,收购立丰物业80%股权。

2:交易资产:立丰物业目前在手的8个项目,其中3个为非住宅项目(商业及写字楼项目),包含立丰国际购物广场、联盟新城和城市生活广场等。8个项目共计建面180.42万平方米,且均位于西安市核心地段,属于高溢价位置。截至2021年6月30日,其物业管理费均价约为每月人民币4元/平方米。


值得注意的是,据资料显示,两方其实早有联系,8月10日,立丰物业曾将全部股权出质给了康桥悦生活。以此进程来看,双方应该在接触过程中达成了比较满意的共识。

02

缘何买卖?

大小买卖背后都是故事,我们比较关心的是缘何买卖?

首先,康桥悦为什么要买西安立丰?

1:从发展战略看,扩张是必然选择:关于“物业兼并收购大战”我们在下一部分会进入详细的探讨,从大环境来看,这已经是一个“不进则退”的问题。

康桥悦上市后收购首站选在西安,或许也有两个层面原因。一是,其对于河南省外一二线城市的扩张目标很明确;二是戴卫曾在接受媒体采访时提到:“康桥悦生活并不准备进一步拓展到全国,将重点放在三个地方,第一个是江浙长三角,第二个是大湾区,第三个是京津冀”,那么选择离得最近的西安,试错成本会更小一点。


▲图:立丰国际购物中心

2:从标的资产看,立丰物业还不错:截至2021年6月30日,立丰物业未经审核资产净值约为人民币1376万元。2020年和2019年未经审核的除税后利润分别为1245.6万元和1230.6万元。以立丰物业的在管建面为计(180.42万平方米,规模在西安并不算大),报表经营数据算不错的。

其更大的收购价值在于,立丰这么多年在西安本土积累下来的品牌知名度是重要的无形资产,正如前文提到的立丰国际购物、西安国贸大厦、立丰城市生活广场等项目。

其次,立丰物业为什么选择在此时卖?

1:康桥悦本身有一定实力:交易对手往往可遇不可求。截至2020年末,康桥悦拥有112个在管物业,总在管建筑面积约为1570万平方米,在河南物业公司中排名第2;2020年全年,营收5.76亿元,同比增长58.6%,营收、增速均位列河南物业公司前3,上市更是使得其快速补充了扩张弹药。


▲图:颜明

2:资产出让遇上好价格:从今年上半年物业兼并事件来看,1.63亿元收购价位于中位。但在当地房企中,这笔买卖可以说是绝对不亏(对比南京高力物业80%股权卖了0.74亿元、大连亚航物业80%股权卖了0.93亿元)。


3:引入大资本有利业主服务:大资本确实在业务端更有优势,引入康桥悦,通过体系化、智慧化整合,可以进一步提升对业主的服务质量,实现品牌影响力二次变现。

当然,西安商界对此另一普遍关注点在于立丰创始人颜明。

作为西安公职人员第一个下海的体制内干部,曾主导了西安立丰百盛购物中心、西大街百盛、小寨百盛、东二环立丰百盛等商业项目,除担任第十三届全国政协委员、民盟陕西省第十二届副主委等职务之外,还因热心“阿拉善SEE生态协会”等公益,广为人知。

03

物业大战?

回到物管行业,西安比较知名的本土企业中,资本市场上有所表现的共分两类。

1:新三板挂牌上市。

荣鑫物业(872978):2018年挂牌新三板,是西安本土房企荣华地产旗下的物业公司。2020年荣鑫物业总营业收入1.38亿元,净利润2367万元。根据7月份最新消息,荣鑫物业目前已终止在新三板挂牌。

雅荷科技(835514):公司成立于2002年1月4日,主营业务系为住宅小区、商铺、政府办公楼提供专业物业管理服务。2016年1月14日,雅荷科技登陆新三板挂牌交易,募集资金225万元。2020年公司实现营业收入7400万元、净利润1100万元。

2:被外地企业收购。

例如,荣鑫物业与河南建业的关系前文已述。

例如,2015年11月,万科物业曾与陕西惠尔房地产签署合作协议,控股惠尔房旗下的西安惠诚物业管理公司,后者项目多在高陵。

例如,今年1月31日,南都物业(603506.SH)曾发布公告称,拟以135万元入股陕西国金现代生活服务有限公司,持股45%。


当然,从大环境来看,由于“房地产行业高压调控”和“金融政策推动”等因素影响,物业公司“大吃小”基本已经成为行业发展主调,未来可能还会提速。

有一组数据显示,2020年上市物企有效收购事件共75起,共花费金额107亿元,是2019年的有效收并购事件27起的2.81倍。然而这一纪录在2021年上半年已经被打破了,目前整合资金超过130亿元。并且在强势物业跑马圈地的过程中,已经出现更多选择倾向性。

比如,大型收购事件将接踵而来。尤以碧桂园服务下手“快准狠”。本月,碧桂园服务以33亿元收购彩生活核心资产邻里乐控股100%股权。此前还曾以100亿元收购富力物业100%股权;48.47亿元收购蓝光嘉宝64.62%亿元。


比如,上市物企将成为优质标的。其中,有分析报告指出上市地产公司在三道红线的重压下,出售关联上市物管板块会成为融资纾困的选择之一。在此行业趋势下,也是应了那句:强者恒强,弱者将会消失。

那么“颜明卖了立丰”一事件对于陕西市场的意义在哪里?

我们认为,一定要看到关键信号:资本整合物业行业时机已经很成熟了,可能从业者都需要用资本眼光来审视这个行业的发展,但好处是,这其实也在无形之中,为这个并不性感的行业,带来了市场魅力。


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