注意！这个“深圳最火的区”，正在惠州化

备受争议的惠州楼市，最大的问题就出在供应量上，海量新房入市是二手房业主无期限站岗的原因之一。

事实上，深圳光明区也面临着同样的问题，并且正在朝着“惠州”的趋势转化，只不过多数人仍未察觉。

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“昼夜温差”最大的片区

团长身处一线市场，对深圳楼市的温度变化尤为敏感，其中光明区堪称“昼夜温差”最大的片区。

回忆光明区最高光的时刻：

深圳楼市“打新”这一词汇，就来源于光明区金融街项目，当时认筹人数8998人，摇号中签率仅4.37%，被称为“万人摇”。

深圳实验学校落户光明，让部分二手房挂牌价破9万，成交价破8万，一二手房严重倒挂的行情更加刺激了新房市场的打新热度。

图源2020年链家

接下来就是“日光”的延续，光明区新房入市一个，就日光一个，很多区位、配套、产品非常一般的项目也能做到一天售罄，不少刚需客在市场情绪的裹挟下跑步进场……

直到今天，经过二手房参考价、新房限价等政策调控，光明区成为深圳二手房价格最先下跌，下跌幅度最大的片区。

在新房市场，除了地铁站附近的项目比较好卖，没有地铁、区位一般的项目已经遭到嫌弃，某光明新盘去化速度很慢，开盘月余直到现在还没卖完。

对于拥有大量净地和旧改的光明区，跌下神坛是必然，因为这里根本就不缺新房。

在深圳市规划和自然资源局发布【光明中心地区】法定图则中，我们发现黄色的二类居住用地占比相当高，如下图所示：

根据开发规划和开发管控，仅光明中心区的居住建筑规模就达到631万平方米，这还没算北部的装置集聚区和南部的产业转化区。

2021年深圳第一批集中供地，光明凤凰城供应1宗宅地；第二批集中供地，光明再拿出5宗宅地，总建面约50万平方米，且商品房价格再下调，热度较高的凤凰街道和光明街道地块毛坯限价均低于4.5万/㎡。

所以，我们一开始所说的光明楼市“惠州化”并不是危言耸听：

1、光明区房价从一开始就被炒得太高了，8-9万的均价福田南山都有的选，现在新房价格稳定站在5万的均价，团长认为这个价格仍是偏高的，光明区还会经历一个去泡沫的阶段。

2、光明区土地供应加快，新房入市加快，并且新房的限价还在下调，未来5-10年光明区不缺新房，那么在此背景下，你手中的二手房凭什么卖出高价，凭什么和新房竞争？

3、光明区5年内的生活配套难以满足日常生活所需，这还是保守估计。看看前海历经十年打造，现在颇具规模，但从生活氛围上来看，仍不适合居住。光明区确实有很多高端配套规划，但兑现时间也偏长，有些人愿意等，有些人等不起。

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计划入市的三个项目

根据深圳市住建局官网发布《关于我市 2021 年四季度商品住宅和商务公寓房源信息情况的公示》，今年第四季度光明区计划入市5个项目，2897套：分别为电建洺悦鹏著花园、凯旋君庭、安联尚璟府、深铁瑞城、宏发天汇城二期（商务公寓）。

其中电建洺悦鹏著花园已经结束认筹，进入诚意金冻结阶段，宏发天汇城二期是商务公寓，我们下面重点谈一谈深铁瑞城、安联尚璟府和凯旋君庭这三个项目。

我们第一站来到位于地铁6号线长圳站的深铁瑞城，长圳站位于光明区科裕路和光侨路交叉口北侧，有ABCD四个出入口，其中C出口距离深铁瑞城更近，但是目前处于封闭状态，D出口周围停满了电动车，地铁周边尚未形成繁华商业。

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长圳站D出口

项目西侧，靠近光侨路和东长路交汇位置是深圳地铁长圳车辆段综合楼，项目东侧是深圳市长圳保障房。

长圳保障房

深铁瑞城的最新建设进度：

深铁瑞城建设进度

深铁瑞城的展示中心还在建设中，最快月底开放，现在车公庙的深铁置业大厦设有展厅。

项目占地面积约19万㎡，建筑面积约63万㎡，容积率2.97，一二期可售商品房共17栋，今年一期，可售套数为1330套。

推手

深圳瑞城的项目亮点是地铁口物业，10-11层小高层，自带约6万平商业，社区内配有泳池。

项目限价4.75万元/㎡毛坯均价，另加不超过3000元/㎡的装修，估计均价在5.05万元左右。

学校方面，光明与深圳中学合作办学虽说还没有正式官宣，但是关于学校选址猜测很多，目前网友猜测最有可能落地长圳保障性住房片区学校，该所学校就在深铁瑞城旁边。

建面约95-130平3-4房，深铁瑞城户型图如下：

我们第二站来到地铁6号线凤凰城站，安联尚璟府的城市展厅就设在附近。

不得不承认，凤凰城片区作为光明区最先开发区域，现在的城市界面已经相当不错。

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安联尚璟府的城市展厅设在凤凰城，但项目却位于光明大街附近，在双明大道北侧，占地面积约1.8万㎡，建筑面积约9.2万㎡，是一个小项目。

项目周边有万科光年四季、佳兆业云峰汇、金地·峰境瑞府等住宅项目，项目旁边是深圳第22中学，街对面是乐府花园，斜对面是金茂广场。

除此之外，片区内还有维他奶旧改、光明集团旧改、保利柑山旧改、鹏瑞旧改、大唐旧改等旧改项目，这里将成为光明中心区的中央居住区。

安联尚璟府背靠科学公园，科学公园规划了美术馆、科技馆、书城、体育中心等文体配套，同时片区还规划了超20所小、初、高学校，5所九年一贯制学校，39所幼儿园。

项目一共有四栋，正南朝向的3栋是可售商品房，东侧一栋是人才安居房。

户型设计是亮点，仅有AB两种户型，均为正南朝向，A户型111㎡四房横厅设计，南北通透，B户型89㎡三房两厅两卫，户型方正。

综合来看，安联尚璟府的亮点是户型，东周公园和科学公园双公园环绕，周边住宅学校密集分布，未来的居住体验会不错。缺点是片区从零开始建设，配套兑现周期慢，而且项目离地铁太远。

我们第三站来到地铁6号线光明大街站，凯旋君庭的城市展厅就设在新地中央20楼，结果团长到20F后只看到一个小办公室，里面有沙盘和区位图，却被工作人员告知尚未对外开放，因为一些规划信心还在商榷中。

目前团长从网上获取到信息，中信凯旋君庭具体位于光明区圳美二路与碧丽路交叉口西南侧。占地面积约10.5万㎡，总建筑面积约59.8万㎡，容积率:4.34。主推168套建面约89-123㎡住宅。

（中信凯旋君庭效果图）

项目的配套可参考云科府，周边分布光明云谷（在建），规划有17万方商业、中山大学深圳校区、中科院深圳理工（在建）、明湖国际学校（在建）、中山大学深圳附校（小学已开学）、中山大学附属七医院、新湖文体中心（规划中）、光明小镇等。

当初云科府开盘的表现就不温不火，因为周边各种规划配套都在起步开发阶段，距离地铁也不算近，预计凯旋君庭入市表现也不会大热。

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给购房者的建议

文章最后团长给关注光明区的购房者一些建议：

1、现在的光明区不是曾经的光明区，2-3万的倒挂已经被调控政策打回原形，不要被市场情绪裹挟跑步进场，最后才发现自己高位站岗。

2、一定要了解自己的需求，光明区多数片区4-5年内不适合自住，不仅是生活配套无法兑现，单单交通就是问题，地铁6号线很长，坐地铁很费时间，自驾去南山、福田不堵车也要1个小时。

3、光明区新房5万均价在深圳还是有市场的，但一定要选择地铁口物业，选择有优质学校的项目，这样未来出售和置换更有优势。

4、首付和房票都很珍贵，希望购房者现在没选到就算了，千万别将就，因为以后好房子多的是。

5、光明区四季度计划入市项目，推荐排序是：深铁瑞城>安联尚璟府>凯旋君庭。