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浦东航头:一片大乡野,哪儿还有预期!

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细想,浦东虽然是改革开放的排头兵,但整体成熟度相对浦西而言,还略逊一筹。

尤其当南汇并入以后,其南北纵向跨度实在太大,在规划层面上就很容易忽视一些边缘地带,比如航头。


规划割裂,定位乡野

实话实说,航头本身的底子就很薄弱,从前是这样,今后恐怕或也如此。



航头老镇杭兴路两侧的商业

今年7月底,航头国土空间总规草案出炉,通篇看下来,更加确认了它的定位,以郊野乡村特色为主。

需要明确的是,此次规划草案特别提出了大治河以北,这是因为大治河以南的区域在从前也属航头,只因自贸区临港新片区出炉后,被划入了自贸区。事实上,航头的规划范围在缩小。



图片来自浦东新区人民政府,大治河以南属于航头,但也是自贸区临港新片区

翻看自贸区临港新片区和航头的规划,沿大治河南北两侧,都为生态廊道,显然这一部分没有太多想象空间。

再看航头空间结构规划,整体面积并不小,北部为航头大居生活片区,中部却以沈庄牌楼片区和东部片区的绿色乡野片区为主,说得通俗点,就是不开发的原始村落。


航头国土空间总归空间结构规划图

而在南部中心位置又规划了综合城镇生活区以及商贸产业片区,同时南部范围的东西两翼,又出现了长达片区和东部片区的大片乡野空间。

可以看出,航头北中南三处空间结构的规划都十分割裂,过于分散无法形成集中区域中心,更像是城乡结合部的感觉,既想突破,但又无法突破,那么区域想要高质量发展,就会变得更加困难。


地铁站附近的商业配套


航头路街景,这里已是航头相对不错的城市面貌

不仅如此,在南部片区的东侧区域,规划了大片商贸产业片区,或因产业转型问题,可能迟迟无法突破,这儿又成为了战略留白区,顾名思义就是维持现状、不开发。

如此可见,航头的规划就是以原始乡野村落为主,住宅和零星产业为辅,规划能级不高就是航头本身的定位。


是否有城乡结合部的感觉

其实草案已说到:“航头镇位于浦江-周浦-康桥-航头整合提升型城镇圈,该城镇圈跨浦东和闵行两区,浦东部分以周浦镇和康桥镇为核心,统筹航头镇共同发展。”而统筹航头已经说明了它的规划能级。

但航头甘愿落后吗,显然也不是。只是航头所处位置太过尴尬,从浦东整体发展轮廓中能够看出,其主要以两条发展廊道和一条发展轴为核心,只要位于其中,多少都能有一定利好,比如惠南,虽然也很落寞,但地处浦东发展轴上,并且作为承接祝桥航空城的居住片区,也是一种定位。


再看航头,偏居一隅,地处浦东边缘地带,与闵行、奉贤接壤,又远离城区,浦东哪一条发展廊道都无法兼顾其中,更不用提闵行和奉贤了。所以航头在未来相当长的时间里,只能按照自身现有的基础来慢慢发展,想有亮点,很难。


潮起反应慢,潮落首当其冲

一般情况下,一个区域规划方案出台,都会引发市场的关注,然而航头的规划草案公示后,并没有引发多大反响,这也反映出航头的规划确实一般,而且区域市场确实不活跃。

查询今年航头板块二手房月成交行情发现,成交量上随着调控不断深入,出现了显著的回落,房价也从5月约3万/平的高点回落到9月约2.68万/平。


数据来源:上海链家

可见,当行情出现下行压力时,航头板块会率先感知,第一时间进行回调。

再把成交周期拉长,自2018年开始,航头板块的成交均价约2.5万/平,直到今年前9个月,成交均价也才勉强到约2.9万/平。要知道2020年下半年至今年上半年,是上海楼市“大年”,但航头的成交均价依旧不温不火。


数据来源:上海链家

可见,当行情出现上升空间时,航头板块也是反映相对较慢的,不会迎来第一时间上涨,且房价涨幅也十分有限。

综合来看,一个薄弱的板块,面对市场冲击时,潮起反应慢,潮落首当其冲。

金老板前来调研发现,如今板块内的次新房,如海洲桃花园、长泰公馆等,均价约4万/平,而其他的动迁房,各有不同,价格都不算很高,而且周边中介也说道“今年这里的房价就没什么变化,现在买房,和房东谈的余地还很大”。


中介挂出的二手房信息

所以买航头的购房者,也不能有太多想法,安心居住就够了。


刚需客承接地

别看航头以乡野规划为主,但在轨交配置上,却有2条线路,其中16号线主要服务鹤沙航城附近居民的出行,以动迁房为主,当然这条线路对航头的帮助作用并不大,主要是在航头边缘地带。

而轨交18号线才是航头的生命线,这条线路是市区线,有多个换乘站点,去往张江十分方便,这或也是有小部分张江人置业这里的原因。


18号线地铁站旁全部挤满了自行车和电动车,区内居民出行以这条线路为主

从金老板调查走访来看,买航头的人群画像大概是市区刚需客为了改善面积或小区环境,会来此置业,另外奉贤由于地段太远,区内交通不便,由远换近,也有少量客户选择在此。

总之,选择航头是一个折中的办法,房价不贵的同时还有地铁,这都是刚需所能接受的。

当然,买在这里,仅凭航头自身的房价走势,基本要放弃后续再置换的想法,连区内的中介都说道“有能力的当然要去周浦,买在这里,是没有办法的办法”。

诚然,航头有许多不足,而且也无法改变,这是它的劣势,但劣势对刚需来说就变成了优势,毕竟能负担得起。

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