禹洲集团1300亿负债压顶，神操作不断面临信用危机

近年来，千亿目标下禹洲集团极速狂奔，境内外疯狂举债大肆拿地，但随着2020年业绩爆雷，其信用评级连遭下调，再融资压力加大。

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降级

花样年美元债违约后，连日来国际评级机构批量下调了多家房企评级，中资地产美元债融资环境趋紧。

10月19日，穆迪确认将禹洲集团（01628.HK）企业家族评级由“B1”下调至“B2”，并将其高级无抵押债务评级由“B2”下调至“B3”，主体评级展望维持“负面”。

穆迪认为，在严峻的经营和融资环境中，禹洲集团的融资渠道趋紧；消费者情绪疲软将导致其未来6-12个月的合同销售额出现下滑，进而经营现金流和流动性恶化。

《小债看市》注意到，近期禹州集团在岸和离岸债券价格频繁异动，且有大量在岸和离岸债务将在明年到期，其面临集中兑付压力较大。

据统计，目前禹洲集团共存续境外债14只，存续规模57.37亿美元，其中一年内到期规模有7.2亿美元。

在境内债方面，主要由禹洲集团子公司禹洲鸿图地产发行，目前存续债券7只，存续规模为75.43亿元，明年内将有65亿元债券到期或回售。

近年来，禹洲集团为了千亿目标极速狂奔，境内外疯狂举债大力拿地，然而随着美元债发行收紧以及房企融资新规“三道红线”政策出台，其杠杆率持续恶化。

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业绩爆雷

据官网介绍，禹洲集团1994年成立于厦门，2009年在香港联交所上市，目前已发展成集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易为一体的多元化综合性集团。

2016年，禹洲集团将总部从厦门搬迁至上海，2018年正式开启千亿征程，2020年启用深圳总部，上海-深圳双总部战略落地。

禹洲集团官网

近年来，禹州集团整体销售规模呈快速增长态势，2020年实现合约销售1049.67亿元，迈入“千亿俱乐部”。

今年前9个月，禹洲集团实现累计销售金额804.08亿元，同比增长4.34%，据全年1100亿销售目标完成率仅为73%。

据克而瑞数据，今年上半年禹洲集团以343.3亿操盘金额位列房企第48位；以206.6万平方米操盘面积排第47名，属于TOP50中型房企。

克而瑞数据

近年来，禹洲集团在财务上“财技了得”，“神操作”不断。

2020年，禹洲集团营收腰斩、业绩爆雷，净利润下滑九成以上，国际三大评级机构提前将其评级下调，甚至列入负面观察名单。

今年中报季，禹洲集团竟然修改2020年中报数据，使得今年中报“大放异彩”，仿佛穿上了“皇帝的新装”。

中报归母净利润

截至今年二季末，禹洲集团总资产为1786.98亿元，总负债1387.67亿元，净资产399.32亿元，资产负债率77.65%。

近年来，禹洲集团财务杠杆高企，其资产负债率多年高于80%，存在一定杠杆风险。

财务杠杆

从房企融资新规“三道红线”看，禹洲集团剔除预收款项的资产负债率为73.98％，净负债率80.42%，现金短债比为1.85，踩中一道监管红线，仍属于“黄档”房企。

《小债看市》分析债务结构发现，禹洲集团主要以流动负债为主，占总负债比为65%。

截至2021年上半年末，禹洲集团流动负债有898.07亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期债务有151.71亿元。

相较于短债压力，禹洲集团流动性较好，其账上现金及现金等价物有209.44亿元，可以覆盖短债，短期偿债压力尚可。

在备用资金方面，截至今年3月末，禹洲集团银行授信总额有721.02亿元，未使用授信额度为336.72亿元，可见其财务弹性较好。

银行授信

除此之外，禹洲集团还有非流动负债489.6亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债合计450.15亿元。

整体来看，禹洲集团刚性债务规模有601.86亿元，主要为长期有息负债，带息债务比为43%。

有息负债高企，禹洲集团融资成本成倍增长，2016-2019年其利息支出分别为15.86亿、17亿元、30.5亿以及43.38亿元，四年翻了近两倍，对利润形成严重侵蚀。

在偿债资金方面，禹洲集团主要依赖于外部融资，其融资渠道较为多元，除了银行借款和债券融资，还通过应收账款，股权融资、股权质押融资以及信托等方式融资。

2017年，禹洲集团提出“区域深耕,全国领先”新的发展战略，定下2020年跻身千亿房企俱乐部的目标。

随后，禹洲集团开始大手笔拿地，在厦门、福州、上海、合肥等一二线城市及其周边卫星城收获23幅地块，新增建面379万平方米，当年拿地规模高于2015和2016年总和。

2018年，禹洲集团全面启动“千亿征程，全国深耕”的战略方针，其进一步强调土储新增土地储备540万平方米。

截至2021年中期，禹洲集团拥有总土储约2200万平方米，总货值约4428亿元。

然而，激进扩张一方面导致禹洲集团债务规模飙升，另一方面其高价拿地的弊端开始显现。

由于近几年禹洲集团营收增速明显慢于拿地及销售增速，其存货周转率也接连下滑。

2019年，高溢价拿地压力下，禹洲集团及时止损，依次出售位于厦门、南京、合肥及天津等附属公司，其利润增长也很大程度上归功于这部分收益。

同时，禹洲集团多地项目因质量问题遭业主投诉维权。千亿销售目标重压下，其大力举债蒙眼狂奔，高周转指挥棒下以质量闻名的禹洲，却在这个问题上频频出错。

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激进的闽系房企

1988年，大学毕业后，有着财经专业背景的林龙安被分配到厦门财政系统工作。

1993年，林龙安被提拔为厦门市土地开发公司的财务经理，开始与房地产打交道。

次年，三十而立的林龙安放弃公务员稳定的工作，下海从办采石场开始了创业之路，后来他倾其所有创立禹洲地产，有意仿效“大禹治水，荒漠成洲”。

禹洲集团董事局主席林龙安

1995年，禹洲推出第一个产品“禹洲新村”，地处厦门市岛内仙岳山麓城乡结合部，虽然并非城市核心地段，但其在产品上花了不少心思，在当时的厦门市场上赢得了一片美誉。

赚得第一桶金后，林龙安以稳扎稳打的方式在厦门市场扎根，2000年前后禹洲在厦门已经做到首屈一指。

2004年起，禹洲开始版图扩张，在上海、合肥等地相继落子，从一家区域型房企向全国型房企转变。

2008年，金融风暴席卷全球，房价下行市场成交清淡，不少企业面临资金断链的问题。禹洲则依靠长期稳定的现金流度过危机，并于2009年底赴港上市。

上市后，林龙安家族身家暴涨，其以110亿元财富名列《胡润全球富豪榜》第1891位以及《2020胡润全球房地产富豪榜》第182位。

2016年，禹洲将总部迁到上海，有别于其他闽系房企的激进，林龙安更崇尚香港地产商的保守经营。

然而，彼时闽系头部房企销售均超过400亿，而禹洲仅232亿，落下一大截的林龙安开始着急了。

此后，大力举债、疯狂拿地，千亿目标下禹洲开始蒙眼狂奔，但规模扩张偏离了林龙安的战略基调，透支了禹洲的增长潜力，给后续运营埋下隐患。