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广州写字楼止跌企稳,吸纳达五年高峰

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宏观经济稳中向好,广州增速领先一线城市的背景下,市办公办物业需求持续回升。戴德梁行2021第三季度《广州房地产市场回顾与展望》报告显示,甲级写字楼受新增供应刺激,净吸纳量创五年同期新高。同时,租金呈现止跌企稳态势,全市租金水平在178.6元/平。

新增供应刺激需求,吸纳达五年高峰

三季度主要受新增供应刺激,限量攀升。报告显示,位于琶洲商务区的环球梦大厦在本季投入使用,为市场带来超过4万平方米的新增供应,广州甲级写字楼存量扩容至551.4万平方米。


由于疫情影响,多个项目延期交付,新增供应有限,全市空置率延续今年以来的下降趋势,环比微降0.5个百分点至6.8%。


随着宏观经济的复苏,市场信心得到恢复,尽管前三季度均有新项目入市,写字楼租金并没有受到结构性影响,本季租金环比仅微降0.2个百分点,稳定在每月每平米178.6元,这也反映出广州写字楼市场的韧性所在。在经济的持续复苏及大量新增供应的刺激下,截至本季,甲级写字楼新增供应与净吸纳量均达到五年内同期最高水平。

TMT扩张需求不减,成熟及新兴板块各有亮点

近期随着围绕教育的相关政策陆续发布,线上教育与游戏类企业对于扩张与置换物业表现谨慎。一些业主为了减少楼宇的空置时间,主动让价以提升项目入驻率。专业服务、金融业、TMT仍然是需求主力。其中专业服务业成交占比居首,较上季度扩大5.5个百分点。以律所、保险为代表的细分行业租户选择搬迁至面积更大或品质更高的办公空间,如盈科律师事务所租下周大福金融中心近4000平方米办公室。另一方面,尽管TMT在三季度的成交占比有所下降,但扩张的需求仍然更多的来自于成长中的互联网与科技类企业。例如快手租下广电平云广场5000平方米办公室用于扩租。


从细分子市场来看,以珠江新城、体育中心、越秀为代表的成熟商务区,仍然是全市租赁需求的主要承接区域,前三季度空置率都有不同程度下降。另一方面,新兴区域琶洲以13.7万平方米的吸纳规模,占据了全市近3成净吸纳量。对此,戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示,办公氛围成熟的商务区依然是多数企业租赁选址的优先考虑。但对于高成长型的企业而言,为应对快速扩张带来的办公需求,会倾向琶洲这样的新兴区域。如名创优品、今日头条,分别在琶洲承租2.7万方和3万方办公空间。

展望:供应回升,去化承压

今年受到疫情影响而延期交付的楼宇将自下半年开始陆续投入使用,年内预计将有73万平方米新增供应入市,集中分布在琶洲与珠江新城区域。供应的回升使得市场承压,预计短期内全市空置率将有所上升。在可预见的竞争压力下,楼宇表现有望出现分化,优质写字楼的核心竞争力或将进一步提升。

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