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二房东去哪儿了?

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这个模式,也许会成为未来十年住房租赁行业的新物种。

文丨华商韬略 陈 兰

二房东正在逐渐淡出我们的视野。

被“抛弃”的二房东们

今年6月份,上海浦东接到一个举报——花木某高档社区内有严重的扰民现象。

执法人员进入位于7楼的房间后,被眼前的景象惊呆了:这个才90平米的三室一厅,被二房东隔断成数十个小房间,每个房间都是上下铺,总共住了39个人。


二房东以1.3万的租金拿下,再以每个床位700元的价格租出去,每个月躺着都净赚1.5万元。暴利是其次,安全才是这个屋子最大的隐患,大量行李与电线交叠,甚至厨房都放上了床铺,一旦发生电器失火,后果不堪设想。

“还能这样住?”这是网友知道后的第一反应。

二房东一词多数代表不好的印象,但在10年前,租房市场鱼龙混杂,租房市场上的主力供应就是二房东类型的模式。

后来之所以被诟病,大多是因为一些不良二房东吃相不好看,除了正常的租金差、撮合信息费之外,隔断群租、极端情况下克扣押金、恶意涨价等也是一些二房东赚钱的方式,租户体验差、维权成本高、维权难,也只能忍着。

可这种模式长时间不合理导致的压迫感,一直在隐隐作祟。

比如,早在2009年苏州租赁市场繁荣之时,二房东的生意就已经有了不好做的苗头,多数出租户不愿意自己的房子被转租,二房东们只有“潜伏”起来才能租到房子。

在深圳的胡勇就是一名传统二房东,2003年去深圳工作了几年后,他就在龙岗区做起了二房东的生意。

那时,房间简单改造下,每天租房的人不计其数,往往前一个租客刚搬走,不到半天就能以更高的价格转租给下一个租客。

但现在不行了,房子不仅越来越难租出去,且价格被压得越来越低,简单的装修已经满足不了租客的品质与服务需求,并且房东们在排斥二房东模式的同时,也越来越聪明,会根据房屋的区位、年限等情况逐渐对自己房屋的租赁估价,以至于二房东很难再占到“便宜”。

租房市场的需求与趋势变了,二房东跟不上时代,新的搅局者与新业态也开始出现。


从2015年开始,国家提出“租购并举”,中国租房市场迎来了掘金潮,中国进入白领超过蓝领的“白领时代”,群众对车、房、服务等的需求开始不断提升。

2018年艾媒数据中心统计,精装修可拎包入住、交通便利、周边配套设施完善成为租客考虑的前三大入住因素。再到近3年,全房通数据则显示,租房人群中90后和95后合计占比接近70%,而这个群体,极其注重追求生活品质。

需求升级、政府严打群租房、新搅局者出现的背景下,传统二房东已经被时代抛弃。

互联网10年形成的“中国式租房”

二房东被慢慢取代的同时,也逐渐产生了中国式租房特色。

租房更加互联网化、对服务产生需求的同时,抓住市场变化趋势的长租模式也脱颖而出。

魏然到北京已经8年了,她在北京前后住过6个地方:双井、天通苑、永泰庄、魏公村、通州以及四惠东。在她看来,每搬一次家,就加重了漂泊感,也像是一次大逃亡。她以前的要求,其实真的不高——在北京这个没有归属感的城市,找到一间品质稍微好一点、交易再有保障一点、周边环境再干净一点的房间,就行了。


▲来源:自如官方微博

三年前,她搬进了自如的房子,一租就到了现在,在她看来这不夸张,她甚至在App上见到有位租客在一间房子住了长达75个月。长租装修温馨、公寓管家服务态度好、房子明码标价信息透明房源众多是比较打动她的点。

还有一个最关键的原因,是生活方式的转变以及对房屋社交空间的需求。

孤独经济盛行的当下,就像大多数空巢青年群体一样,她会用更高的价格,租更好的房子,前几天,她就搬进一间带智能门锁、智能空调的智能化房间,虽然每个月的租金比之前高一些。

在这个属于自己的空间中,她第一次感觉到了什么叫做精致的生活方式,也因为隔壁的同龄室友及长租机构举办的线下活动,摆脱了孤独感,有了精神依托。

租赁本就是一个365天都贴近用户生活的产品,长租服务商对社交、功能、科技与空间的打造与深挖,都是普通租房以及传统二房东不具备的,而这些又都是当下业主与租客需要且注重的。

不可否认,长租正逐渐成为当下最贴近年轻人生活方式的居住产品,亦或是“生活基础设施”。

张晓在北京天通苑做租房中介,她在这个被外界戏称为“亚洲最大小区”“北漂聚集地”的地方,已经工作了四年时间。今年4月份,她最大的感受就是:“这个春天租房的人没有过去那么多了。”

但她发现,在传统租房市场表现平淡之下,寻找长租公寓品牌房源的租客却依然络绎不绝。

其中,集中式长租公寓更是“一房难求”的情况更是瞩目,多家集中式长租公寓的App上空房寥寥无几。立水桥的一位长租公寓管家告诉记者,想要预订的话,至少要提前一个月甚至两个月就决定签约。

房屋租赁,如何做好这门生意?】

纵使是头部企业,也面临着自身和市场的挑战,在“售转租”等政策下,房屋租赁盘子更大,但如何做好这门生意,企业们还在变革。

比如自如,在成立的第10个年头选择了变更长租模式,从房东着手,推出增益租。

什么是增益租?即在长租模式的基础上,通过“合作机制”让平台服务与业主收益更加透明更加有保障,业主能选择自如以成本价装修住宅,且装修好的房间由业主与自如根据市场共同商定出租价格,此后无论房租能否出租,自如都将保底房东的收入。

为什么是业主?自如研究院选择10个城市对今年的毕业生租房进行了研究调查,发现90%毕业生愿为高品质生活调高预算,且新一代大学生更注重房屋设施、装修、服务。

也就是说,当租户的期待变高以后,做房东的门槛自然也相应提升,这是当下整个租房市场正在发生的变化。

张先生到杭州已经20多年了,他前不久在杭州滨文苑买了一套房子,当了20多年租客的他第一次摇身一变成为了业主。因为孩子还在读书,为了就学方便,这套房子目前是空置状态,与其空着不如租出去,可难题也随之而来。

第一个问题是,这套房子装修很破,装修风格也早已过时,在网站上挂了一段时间,发现根本租不出去;第二个问题是,他原本想亲自装修,然而工作太忙他没精力,他也不愿意随意装修敷衍了事,毕竟将来自己一家人还是要住进去的。

最后他签下了增益租,因为在他看来,业主保底是一回事,更关键的是他看过增益租的装修风格,明快、鲜艳、温暖,符合如今年轻人的审美,也能让他在未来入住的时候少改甚至不改动装修,减少一大笔成本。


房屋品质因装修设计得到提升,房子变得更好租,而高品质的房子无论是卖、租还是自住,都有稳定的保值空间,双向作用下业主与租客的需求能同时得到满足。

这种模式让房子从租住衍生高品质生活,让房子不会因租住年限贬值,并对每个参与者等都有正向价值,在未来才会是个好生意。

站在行业方面来看,从业主下手的“增益租”不仅是对老旧、毛坯房的改造,从而提升房屋的市场竞争力,更是在推动长租行业的透明化进程。

从宏观层面来看,中国的租赁市场很大,中国城市化率也已达到60%左右,预计到2035年将达到75%-80%,而预计到明年,我国住房租赁市场租赁人口将达2.4亿,租赁市场容量将达5万亿。《中国青年租住生活蓝皮书》也显示,超7成青年租客认为不一定要买房,在租来的房子里,依旧可以拥有好生活。

这意味着,中国租赁行业未来依然可期,且高品质、好服务更加重要。

而从租购并举到租购同权,近些年国家层面一直在不断规范这个领域,今年《政府工作报告》中首次提出了“规范发展长租房市场”,这意味着长租行业已经到了一个健康、规范发展的新时期。

未来,这个行业势必会更加大浪淘沙,资金压力、服务链条、收出房管理能力、产品力等,都是非常考验人的地方。

只有那些真正提供高品质居住产品及生活服务的、真正解决用户需求的企业,才有未来发展的空间和动力。

——END——

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