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郑州阶段性的底出现了!

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这几天,郑州市场真的神仙打架,各显神通!

比如三环内某公寓出现腰斩;

荥阳等这些远郊时不时的蹦出来6字头的楼盘;

在这眼花缭乱的降价状态下,改善到底该不该下手?刚需要不要购买?

这两点想必成为很多人的疑虑,今天,我们就来一起寻找答案!

1

先从这几天比较热的项目说起,那就是万科翠湾中城开盘,关键点来了,价格低于预期2千块钱。

身边一个朋友说,这是阶段性的底出现了啊!

这句话真的精辟!

盘算一下,整个北三环片区确实是!不妨看一下片区楼盘价格情况:

美盛教育港湾18500,毛坯;

美盛金水印22000,精装;

瀚宇天悦城21000,毛坯;

招商美景美境18000,毛坯;

碧桂园云境对外释放2万+,精装;

万科翠湾中城17600-19300,精装。

我们来看这些楼盘,瀚宇天悦城正常价位,目前楼盘不多。碧桂园云境这期产品不适合改善。

对比一下,万科翠湾中城是真的香!

原因在于容积率低+万科造城的能力+产品+位置+价格,吸引不少人的青睐!

万科最大的亮点是产品全新升级,满足了中国人基因中深深的渴望:拥有一处鲜花庭院。

在116-146㎡的户型中,设计奇偶层户型阳。从外立面来看层差错落有致,达到举目皆景的效果。


奇偶错层空间流通更强,采光好,视野开阔。

就以这个146的户型来说,还有270度拐角飘窗,景观一览无余,并且三开间朝南,L型阳台,还有外延树池,纵观整个市场是稀缺的。

对于万科造城,如果没有万科城,很多人可能会迟疑。但是万科打造万科城房价从6-7千一直到现在1.35万,也让双湖科技城区域的成熟度快速提高。

比如万科的学校,以及商业,让四环外的双湖科技城有了居住的可能性。这里也是一样,虽然这个片区位于惠济区并且相对不成熟,但是万科有能力和潜力来打造这个片区。

所以,也出现了久违的开盘高去化情况:

10月15日开盘,推出璟曦园高层1#(2D33F2T3),2#(1D32F2T3),4#(1D33F2T3),共计374套房源,去化227套,去化率达到60%以上。

万科的开盘价格让我想起来之前卖1.55万的和昌优地!

高性价比的时候卖完了就完了,错过就真的错过了。

要知道在1.7万-2万的片区并不多,更何况楼盘。

万科的开盘算是阶段性的底,最简单就是打破了北三环2万的体系!

2

我们都知道目前的郑州把刚需和改善分化的更加明显!

对于改善来说,特别是北三环片区。

自从瀚宇天悦城在今年4月份突破2万,二次加推在7月份价格为2.1万以后,北三环的不少开发商明显底气十足,都与之相比较,万科翠湾中城也不例外。

最典型的就是美盛金水印,价格开盘为2.1万+,让大家以为北三环要破2.5万。

然而,万科开盘却打破了这个体系,且未来大概率会很难出现。

留给改善的客群时间不多了!

为什么呢?

就拿近期比较热的土拍来说,第一次土拍49宗,而二批次延迟到11月份才开拍,地块骤减,只有15块地。

郑州二批次用地图:


数据来源克而瑞

再来看这些地块,除了城改旧改的地块,公开的也就没几个地块,也就在管城与郑东新区这两个区域。

这次土拍不仅意味着郑州的土地库存会减少,还有就是改善盘会更加的稀缺!

现在因为郑州的分化,刚需盘以及一些扛不住的远郊盘的降价混乱了整个市场,让不少购房者以及开发商的预期下降。所以我们还能有机会对改善盘挑挑拣拣。

等到这次土拍以后,一切都会一目了然。

这就是未来改善的现状,长期来看不容乐观,库存增加不多。

3

而在当下呢?

刚需盘是特别不容易的,一旦买不好就是今年买房,明年站岗!

市场上的降价大多是刚需盘的尔虞我诈:

你降500,我降1000,贴身肉搏,进行一场血淋淋的厮杀!

对于刚需盘来说,在降价中生存。

因为郑州从开年到现在降价的楼盘中,85%就是刚需盘。

特价房地图:


看到这些特价房7字头的房子都出现了,可以想象有多激烈!

刚需盘在这个时候,除了安全性以外,高性价是此刻应该考虑的问题,谁也不想此刻站岗。

不过对于硬伤比较明显的楼盘来说,降价也是不能买的。

降价的均好性楼盘才是值得考虑的,也就是真降价楼盘才行。

在这些特价房中,就以能值得买的碧桂园凤凰城为例:

1、首先是地铁口,地铁1号线是市民中心站。

在房地产市场中,地铁的价值会越来越突显,特别是已经修建好的地铁,不管是租还是卖都是不错的。

2、性价比也可以。

这边楼盘碧桂园西湖是主要竞争对象,但是这边位置和地铁要优于它。

3、碧桂园开发商房企从资金来说相对靠谱,周边配套不错,环境好。

一期引进伊河路小学,二期未定但是规划有学校,除此以外,公园,文博中心,中原科创绿谷等等享受好的配套。

4、常西湖规划改变未来区域价值不错。

在中央文化区北区最新规划了规划两栋350米大楼、两栋200米大楼、五栋180米大楼、六栋150米大楼。妥妥要建地标,并且常西湖是基建最快的区域。

5、户型不错,主推的户型是89-118㎡。

我们就以89平为例,来看一下:


户型比较方正,三开间朝南,采光好,u型厨房,洗,切,炒,动线比较流畅,也比较方便。

动静分区,餐客厅一体,增强视野效果,阳台比较大连接卧室,最大限度的满足卧室的采光,赠送面积多,基本满足刚需的需求。

性价比,地铁,配套相对成熟,区域价值还行。刚需买这里目前来说是可以的。

再比如说绿都青云叙,对于刚需来说也是可以的,但是错过这波,降价已经消失。国庆节后去调研价格已经上涨。

所以,目前的刚需在降价中要抓住机遇,也是当下要做的最重要的事情。

我们再回过头来看,目前刚需买哪里?改善买哪里?这两个问题的答案已经清晰!

站在全郑州的基本面来看,碧桂园凤凰城与万科翠湾中城这两个楼盘都是不错的,可以关注的。

3

楼盘清楚了,那么什么时候购买呢?

我曾经说过,郑州比较好的买房节点就是国庆和年底这段时间,两个时间点会给你惊喜。

现在十一的这一波已经过去了,年底的这100天千万不要错过。

遇见合适的楼盘,要及时下手的,否则,可能会没有好的楼层。

接下来的郑州分化依旧会持续,抗跌,有价值凸显点儿的楼盘,就在这场战役中脱颖而出。

就像我们经常说内卷,性价比高的情况下,楼盘溢价越强,我们选择的只会更多,而不是一直做减法。

就像碧桂园凤凰城跟万科翠湾中城一样,一个刚需里算是均好性项目,一个改善基因比较强的项目。要想选择非常的容易,不用怎么纠结!

对于在售400多个楼盘的郑州来说,到底要怎么抉择,是一个大问题。怎样可以闭着眼睛买,都不跳入坑里?成为很多人比较头疼的事情!

于是,我们成立了米宅郑州买房社,专门解决大家的买房问题。

可以这样说,在当下如果你想捡漏、打折省钱、参加团购、获取特价房等薅羊毛行为,只需记住一点,找米宅郑州买房社就行了,直接一步到位解决问题。

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