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睡在哪里,才能“躺赢”?这份大数据给出了答案

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番禺,广州最大的睡城,连夜色似乎都带着惺忪倦意。

每个清晨与傍晚,2号线、3号线、4号线停靠在番禺,疾步穿梭的脚步,人满为患的站台,便是无数个“睡城居民”的缩影。

从最早为人熟知的“华南板块八大金刚”,再到亚运城……

目前为止,还没有哪个区能撼动番禺的“睡城”地位,但也没有哪个区,比番禺更想摘掉“睡城”这顶帽子。

一个只适合给打工人“躺平”的地方,发展也容易“躺平”,所以,番禺一直在努力唤醒产业、商业和城市配套。

哪些板块率先苏醒,哪些还在继续沉睡?一份番禺各镇街道的大数据透露了答案。


首先,洛浦跟大石,睡城指数最高!

尤其是洛浦街,夜间人口数量是白天的整整一倍!晚上睡着28万人,白天只有14万。

如果说洛浦是无数“广漂”梦的归宿,大石就是年轻“广漂”梦的开始。

前者买房便宜,后者租房便宜。

每天早高峰,洛溪大桥、番禺大桥、新光快速跟3号线“北上”的拥堵状况,跟反方向截然相反。

有住在大石的同事跟情报哥诉苦:

“现在大石地铁站的限流越来越早,来租房的年轻人真的好多啊。”

便宜、方便,是洛浦跟大石成为“睡城”的关键指标。除此之外,少不了“华南板块八大金刚”贡献的热度。

2000年才正式撤市设区的番禺,最早吸引的是一大批“新广州人”。

当时地产圈有句口号:中国地产看广东,广东地产看广州,广州地产看华南。

也就是从那时候开始,华南板块开启了造城时代,成为“睡城鼻祖”,带领番禺“火出圈”。

一条纵穿白云、天河、海珠的华南快速干线开通,南边的落脚点,就在番禺的洛浦--南村街道片区。

星河湾、华南碧桂园、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南新城、广州雅居乐、广地花园……各个都以“造城”的架势建楼盘。

凭借离市区近、盘多量大、价格便宜,华南板块成功吸引了一大批新广“南漂”来番禺安家。

然而,依靠性价比大卖特卖的辉煌时期终将过去,“睡城”的问题逐渐暴露。

有人口,有交通,洛浦-华南板块的房价却陷入“昏昏欲睡”的状态。问题出在哪?

有一个街道,给出了答案,它就是南村。

这个华南板块异军突起的镇街,近几年支棱了起来,并成功摘掉了“睡城的帽子”!



作为全番禺近十年常住人口增长最多、常住人口也最多的镇街,南村镇并没有像洛浦街、大石街那样甘心沦为“睡城”。

南村镇的昼夜人口差,只有1.61万人,在番禺睡城指数中,属于中等偏下水平。


说起它的觉醒,万博CBD功不可没。

广州“东进南拓”中,南拓的重点发展对象就落子于此。

南村镇的注册企业数量——21580家,番禺第一,这是它跟其他街道极为显著的差异。(数据来源:量城科技)

这个数字,比番禺传统的经济行政中心市桥街道,还要多约5000家企业。(数据来源:量城科技)

有了产业落地,南村镇的人口体现出内、外循环并存的特征。

一方面,南村万博凭借交通优势跟更高级别的商业配套,承接越秀、天河等区的外溢居住需求。

另一方面,它自身有产业经济作为基础,能内生出居住需求。

两者结合,南村万博苏醒了,房价跟着起跳。你会发现,广州二手房指导价名单中,番禺集中被“指导”的楼盘,就在番禺万博。

“华南板块八大金刚盘”二手房房价所呈现出的分化,也能说明产业配套给南村万博带来的附加值。


拿2000-2005年建成的组团来对比,今年上半年,靠近南村万博核心的广州雅居乐跟锦绣香江,二手成交均价都迈上4万/平。

其余还停留在3字头。

不当“睡城”的南村街,精神抖擞。


有一点挺意外。被喊了很多年“睡城”的亚运城,“睡城指数”竟比想象中低不少。

石楼镇昼夜的人口,仅仅相差约2万人,排在番禺第六位。

亚运城终于有机会洗白了。可惜,亚运城整体房价依旧没有多大起色。

原因也许归咎于薄弱的产业,以及低速的人口增量。

从七普数据来看,整个番禺的人口呈现西强东弱的变化特征。

跟番禺西北部的强悍势头不同,从番禺曾经的经济政治中心——市桥、东环街道,到东部亚运城所在的石楼镇,人口增长已经显露疲态。

亚运城甚至不能称为华南板块“造城”的2.0版本,即便它近十年几乎从未掉落“广州新盘年度销冠”的宝座。

比起当年华南板块多盘齐放的体量,亚运城的人口虹吸能力已经遇到瓶颈。


至于市桥街道,有不少番禺本地人居住,加之覆盖了3号线末段的站点,同样是不少打工人的租房之选。

但由于市桥周边的楼龄普遍较老,租房需求大于买房需求,房价照样不温不火。


“睡城指数最低”的小谷围街道,情况正好相反,日间人口竟是夜间的一倍!

作为堂堂大学城,小谷围街道的常住人口数并不低,超过16万人,仅次于石楼镇。

那为什么白天有18万人,晚上只剩9万人呢?

一方面,可以理解为白天前去大学城高校教研,以及在科研创业基地工作的职工比较多,另一方面,大学城有限的住宅供应量注定了大部分人晚上只能去岛外居住。

这也许是它成为番禺房价整体最高板块的原因之一。


广州南站所在的石壁街道,以及沙头、化龙等街道,睡城指数都偏低。

但这几个地方存在的问题都是人口少,周边荒,算是番禺置业中比较冷门的区域。

祈福新村所在的钟村街这次缺乏数据,无法对比,有点遗憾。

综合来看,同时符合以下三个特征的区域,“睡城”指数都会比较高:

  1. 交通发达、离市区近;
  2. 常住人口数量多;
  3. 房价/租金便宜。

第1跟第3点能同时存在,基本意味着缺乏核心价值,比如产业价值、地段价值、商业价值,江景资源等,房价自然也很难“苏醒”。

其实,在追求工作与生活分隔的当下,“睡城”本该寓意着一种更舒适、更纯粹的世外桃源式生活。

然而,从众多发达城市的状况看,鲜少有高档住宅区能实现产业功能与居住功能完全分隔。

即便有,也必定有某种稀缺资源在作价值加持。

因此,单纯追求生活,“睡城”有它的价格吸引力,但从价值提升来看,还是要综合考量。

睡城指数太高,不一定是好事。

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