朋友们，中山的楼市实在太魔幻了。
很难相信，去年“开盘即清盘”的市场，今年竟然会不惜亏本也要卖房回款。比如国庆，60多个新盘扎堆打折促销，结果只有打折最狠的几个盘卖得动。
那怎么办，只能卷起来了。你单价低？我就比你更低！
国庆后，石岐某盘，单价直降至1.1万/平起；西区更猛，有盘房价几乎等于地价，直接贴地飞行；镇区5字头、6字头、7字头屡见不鲜。
| 价格存在变动可能，以开发商为准
毕竟，距离2022年还有最后两个半月，房企业绩考核压顶，不降价，可能真的卖不出去...
买不到房很急？开发商比你更急！
上学的时候，老师布置作业，学生做作业，最后再打分。房企也是一样，年初制定销售目标，年底汇报销售情况，再检查完成情况。
只不过，作业没写好，可能就挨一顿批评，而房企销售额没达到目标，轻则放缓发展规模，重则资金链断裂、甚至变卖资产。
| 漫画 说财猫绘
据克尔瑞调查显示，截至10月11日，TOP50房企中已有30家公布9月未经审核销售数据，数据显示，超九成房企9月销售业绩同比下滑。
其中，9月销售同比降幅大于50％的房企有2家，这里就不说，降幅分别为81.67％和63.9％；另有10家房企同比降幅高于30％，其他房企也均有不同程度降幅。（来源：清远房姐）
那么，各大房企在今年1-8月的表现情况如何？
据中房网显示，8月份大多房企的销售目标完成率不到70%，逾40家同环比双降，近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。
所以，当你看房却因为预算不足着急时，房企可能比你还要急！（房企内心OS：房子滞销，帮帮我们）
外来客减少，实踩多盘，来访量骤降
最能代表市场冷暖的，是来访量的真实数据。
据中山中原的国庆战报显示，上半年全市购房者客户的来源占比中，外地客占比47.5%，本地客占比52.5%。所以一个楼盘要卖得好，本地客和外地客都要“两手抓”。
而今年国庆，楼市风向发生了转变，外地客占比缩减了近10%，本地客重回市场主力，占比高达60.1%，深圳客的占比开始减少。
除了外地客的减少，国庆期间的总来访量同比去年也有所下滑，总来访量20065批，同比去年国庆减少了25%。
来访量的减少，反映到市场上，就是售楼部的人气情况。
上个周末，房叔实地踩了城区几个一手盘，有的项目因为特价促销，现场人气尚可；而不降价的项目，半天就只有一两批客户看房。
来访量的下降，产生了多米诺骨牌效应，而倒下的第一张牌，就是成交量数据的腰斩。
金九银十成交量不乐观，网签数据下滑
据中原数据显示，截至9月下旬，中山9月新房成交约3023套，对比2020年9月的5304套，差距约2300套，相当于楼市淡季一个月的网签量。
金九成交量相比去年，直接腰斩，不少开发商把希望寄托在国庆假期。
光从成绩来看，今年国庆的成交量并不差，仅仅7天的就成交了2125套，只比9月少了898套。
| 国庆成交量
但对比去年，成交量就下滑了近300套，成交量同比下降13%，在很多房企眼中，这个成绩是不合格的。
| 国庆成交情况
也正是有了开发商成交量下滑的“因”，才有了国庆假期后大打价格战的“果”。
刷新房价下限，国庆过完了，优惠还没完！
那头房企打得头破血流，这头刚需已经在偷笑了。
国庆假期后的第一个双休，各大楼盘似乎瞄准了这个时间点，爆出一批又一批超低价房源，价格直指板块“地板”。
| 来源：广州房产
比如9字头的西区某盘，总价83万起就能买一套三房。虽然打着工抵房的名号，但从房叔了解到的信息来看，这个优惠的前提是全款买房。
此外，西区另一大盘也开始“出现促销”，2017年拿地的价格是不低，2021年出现了相当优惠的价格（需全款），还送家电，性价比不要太高。
上周末最火的，还数石岐某盘，据项目方工作人员介绍，此次促销真实的成交价格主要为1.23-1.25万/平。
还有东区某盘的8套一口价单位，15XXX元/平的价格，直接刷新了东区新盘最低价，当之无愧的东区新盘低价一哥。
其余外围的镇区新盘，出现7字头、8字头已经不算什么新鲜事，购房者已经在期待下个周末，会不会又有高性价比的“笋盘”出现。
购房者：又一次捡漏的机会
一周前，房叔写了《怎么回事？！中山房价降了，但我买房怎么还这么难？》，不少粉丝朋友私信咨询现在适不适合买房。
上次说了买房可能会遇到的尴尬情况，这次我们就来说说，当下的市场环境，对于购房者，有什么启发？
第一，买来自住的，勇敢去看房，大胆提出理想价位，不要觉得不好意思。放在去年，也没人会想到东区会出现1.5万/平的新盘。
| 漫画示意图 @广州房产 伟鹏
第二，尽量在核心区域去选择，在这个市场低潮期，越是远离市区的板块，跌的又快又惨。反而市区的楼盘，趁着折扣多，价格合适，就能上车。
如果资金有限，不得不选择外围板块，也要盯准交通、学校、商业等配套，它们和产品本身，决定了项目的基本面。
反之，配套缺乏、产品一般的楼盘，容易陷入接盘的困境，自住还是投资都会受限。
第三，已经买房自住的客户，房价的涨跌很大程度与你无关，而投资买家，在大环境下，是楼市调控的重点关注对象。
在今年的密集调控政策下，不管是新房，还是二手，都不太适合进场，暂时离场比较稳妥。
如果非要入场，也要挑对楼盘、地段，有政府背书、完善规划的重点板块，无论市场怎么变，价格都很难会大跌。比如马鞍岛，就不容易看到降价甩卖的情况。
最后，建议想上车的朋友，不妨在这段时间多挑多看，留意高性价比的一手楼盘，争取早日买到心仪的房子。
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