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拿地超1400亿,今年最有钱的地产商!

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2021年的秋天,房地产行情急转直下,不只表现在销售不畅、房企违约,也在土地市场。

短短三个月,第二轮集中供地就普遍遇冷、流拍率走高,很多房企躺平,与首轮的激烈抢地不可同日而语。

此时,上半年一直蛰伏的中海地产杀了出来,开始积极“扫货”,成了当期最豪、拿地金额与数量最多的企业,9月拿地超500亿,全年拿地超1400亿,跑在了融创、万科、碧桂园前面,位列行业第一。

过去多年,中海极少如此高调,除了2020年在上海拿590亿的旧改那次。而今,在房地产行业的冬天,这家步伐稳健、资金充裕的央企地产商,迎来了捡漏的机会,也因此可以“雪天”超车,成为无可争议的的逆周期之王。

中海的“金秋”

9月以来,第二轮集中供地遇冷超乎预期。

截至 10 月 11 日,已完成第二轮集中供地的 15 城平均土拍溢价率为 4.9%,较首批 22 城的 16.8%下降 11.9%,多数土地以底价成交,更有很多土地流拍了。

连之前热门的杭州、上海、北京等城市,也均有土地终止出让。一个明显的信号出现:很多开发商玩不起了。一些自身“抵抗力”差的友商一个个倒下,接二连三地违约。搞得大家一时间人心惶惶,活下去成了首要目标。

而中海地产,成了新一轮拿地游戏最大的赢家。

据克而瑞统计,仅在9月,中海地产(含中海宏洋)便拿地25 幅,新增总建面达 444 万平米,权益建面 414 万平米;拿地总价 512 亿元,权益拿地总价 503 亿元。

2021 年前 9 月,中海地产(含中海宏洋)共新增投资权益金额 1311 亿元,已完成全年1650亿元投资目标的近八成。其中通过集中供地方式投资权益金额 644 亿元,占比达 49%。

10月刚过半,中海又在杭州以59.59亿元摘得一地块,后在北京以11.6亿、45亿分别斩获海淀、首钢园区的2块土地。

一线城市中,中海地产在北京、深圳和广州均有收获。在深圳,中海地产竞得四宗地块,成为深圳第二轮集中地拿地总数最多的企业,拿地金额共计达 127.15 亿元;在广州,中海地产亦是拿地总数最多的企业,共揽入 3 宗地块,总拿地金额约为 99 亿元。

从中海拿地区域的平均价格来看,相比首轮集中供地,几乎可以说是在抄底捡漏了。

中海内部对此早有预期。中期业绩会上,中海主席颜建国就说过:“第一批集中供地竞争比较激烈,回报也比较低。我们坚守投资刻度,不会为买地而买地,不赚钱的地不会去买。”并预测下半年土地端会更加理性一点,诸如中海这样的企业 “机会会更多一点”。

今年截至目前,中海完成投资拿地1400多亿,而其2021 年的新增土储权益投资预算达 1650 亿,还有200多亿的剩余“额度”。

当房地产行业土地、金融杠杆红利的潮水退去,反而显露出央企一向稳固的根基。房

企的格局正在悄然转变,下半场的游戏天平也似乎在向他们慢慢倾斜。

央企、国企地产商成了二轮土拍的主力军。参与成都土拍的 45 家房企中,30 家为央企、国企。厦门土拍成交房企中,具备央企、国企背景的开发商有 6 家,占比 75%;深圳成功出让的 21 宗地块中,民企仅拿地 4 块,国企和央企的拿地成交价占比达九成。北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、南京等城市,尽皆如此。

这样的情形出现,一是因为民企大多资金链紧绷,很多已在债务违约的边缘,且他们在融资市场并不占优,除了龙湖这样少数的民营地产商;央企地产商则大多资金充裕,成本极低,如中海截至中期可动用资金 1704.9 亿元,平均融资成本为同行最低,仅为3.6%。

二是,相对首轮集中供地,一些城市把准入门槛提高了。9月底上海、苏州等 17 个城市加强对竞拍房企资格与自有资金的审查;杭州、深圳、苏州等城市更是将保证金比例上调至 20%-50%, 这显然对央企、国企更为有利。

除此,拿地销售比不超40%的规定,更将融创等激进型房企排除在外。

逆周期之王


作为老牌央企,中海历来被冠以 “利润王” 的头衔,拿地出手阔绰,离不开自身优秀的财务状况以及充足的投资预算。

在这之上,更根本的是,作为经历了1997年亚洲金融风暴、2008年全球金融风暴的房企,中海深谙企业的长期经营之道,想要不断穿越经济和行业周期。

颜建国曾多次表示,中海的经营核心是规模和利润同步增长,强调“没有利润的规模是没有意义的”。为此,中海在城市布局、投资买地、财务筹划等各个方面去支撑这一核心目标。

比如,中海长期只进入部分一二线城市,以及少量的三线城市;净负债率常年保持40%的红线,以及手头存货多于销售额三倍等。

中海对行业周期也有独到的判断。几年前,在《上市25周年致股东函》中,中海提出了大周期论:城市化率60%将房地产大周期分为左右两侧,左侧都经历了全面普涨,房价累计上涨100%,甚至5倍以上的高速增长期。


当前,中国的城市化率逼近60%,正面临从左侧向右侧的转换,传统的开发、销售业务增速下滑,市场环境、竞争格局正在发生前所未有的改变。

中海在二轮集中供地的表现令人意外,在上半年,中海还因为拿地太少被质疑“太保守”。与此还形成强烈的对比的是,很多房企已经从土地市场几近消失了,比如富力、世茂、奥园等。

现在,中海认为,机会来了,逆势发力了。

今年上半年,中海累计录得合约销售额 2072 亿元,同比增长 20.5%,归母核心净利润 192.3 亿元,同比增长 10.9%。毛利率、净利率分别为28.5%和19.3%,虽有小幅下滑,但仍保持行业领先水平。

截至 6 月 30 日,中海资产负债率 60.2%,净借贷比率低至 33.8%,一年内到期负债占比仅 19.8%,是国内财务表现最好的地产商。

正因稳健经营、资金充沛,中海才能有底气在行业低谷时逆周期拿地。事实上,自颜建国回归以来,中海就在加速扩张,已经连续五年每年拿地投资超千亿。

并且,携低成本资金,中海也打破了自己多年只拿净地的习惯,在2020年就宣布了一个野心勃勃的寻地合作计划——“蓝海战略”,希望就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务寻找合作方,今年也在继续推进。

对房企而言,整个行业都进入低利润时代后,保证规模的稳步增长,才能稳住利润的基本盘不倒。

建银国际认为,“三条红线”标志着房地产市场的整合进入第二阶段,中海凭借其行业最高的净利润率和充足的杠杆空间,成为最具防御性的房地产开发商之一,将有能力在这新的竞争格局中跑赢同业,并享受资本市场的重估。

当然,券商机构们也提醒,中海也有项目推出节奏、旧城改造、运营投资表现不达预期的风险。

近期的房地产市场风声鹤唳,愁云密布,但依然有中海、保利、华润这类房企活得不错,甚至在抄底,这说明,这个行业依然有不错的发展空间。

去年,新房市场销售破17万亿,即使今年或接下来下滑,每年保持10万亿以上,依然是可能的。

易居中国CEO丁祖昱指出,继9月27日首提“两维护”以来,央行上周再次释放维稳信号,预计四季度居民购房信贷将迎来适度放松。

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