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这次,等品秀星樾开盘的人,要爽死!

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二娃说

记住一句话:调控可以抑制需求,但绝不会消灭需求!

最近,二娃不管是在直播间里,还是在购房群里,总有人来问我品秀星樾的楼盘信息。

问得最多的问题就是价格会卖多少钱?什么时候开盘?以及和某某楼盘对比的话,我建议他们买哪个?

比如,像下面这样的:







◆ 房二娃VIP购房交流群聊天截图

从上面截图就能感受到,品秀星樾在科学城板块的关注度还是挺高的。大家想买区域什么楼盘,基本都会把它拉出来,一起比比。

然后,在群里展开激烈的讨论:谁的潜力大,谁的教育强,谁更适合买来居住等等。

最夸张的是,隔三差五就有群友来问我品秀星樾的价格。呐~下面这位粉丝,就是个很好的例子:


他说:“品秀星樾听说会卖3.7-3.8万/㎡,二娃你觉得这个价格可能性大吗?”

说实话,在我看到这个消息的时候,想都没想就回了他四个字:不可能哈!

因为,在我印象中,品秀星樾去年在行情大涨之前就已经卖到4万以上了,而住宅卖断货改卖商铺的时候,单价其实就已经去到4.2-4.3万/㎡了!

所以,我就想啊,断货的这半年多的时间里,整个市场行情都大涨了一波,品秀星樾住宅再次加推的话,不说涨到4.8-4.9万/㎡嘛,但卖4.2-4.5万/㎡并不过分吧?

毕竟人家要学校有学校,要地铁有地铁,要环境有环境,要配套有配套,综合来看还是挺能打的。


◆ 品秀星樾项目实景图

不过呢,在我斩钉截铁回答完对方“不可能”后,心里还是有点虚,哈哈哈哈哈哈。 因为,科学城最近确实蛮多楼盘,价格都出现了回调现象。

所以,我今天专门跑了一趟,去项目踩了个盘。准备打听一下价格信息,顺便把他们新开的样板房给看了。

话不多说,先上一张沙盘图!


◆ 示意图,禁止转载

二娃在现场了解到,品秀星樾目前新推的组团叫天樾,也就是图片里,圈起来标红的地方。

据现场销售介绍,天樾组团首推的楼栋是23-24号楼,户型面积涵盖建面约123㎡-140㎡的3-4房,超高层、纯南向设计!(23号楼2梯4户,24号楼2梯3户,均为48F)。


◆ 示意图,禁止转载

从位置来看,二娃觉得,这个组团应该是项目最好的一期产品了。

一方面在于,天樾组团沿着植树公园山脚排列而建,并且是超高层设计,前后无遮挡,景观视野超级无敌。

另一方面,这个组团距离小区大门非常近,去到地铁口应该不到1km。


◆ 楼盘航拍实景图,禁止转载

另外,我也看了它们最新的户型图和样板房。

整体来说吧,保持了越秀以往的风格,户型比较方正实用,找不出什么毛病,但也没有很大胆和创新的设计。

不过,有一点让我记忆深刻,那就是:23-24栋的户型,每一个都是南向户型,没有北向的单位!

所以,看完后我就觉得,这一期的价格应该不会低啊!


◆ 建面约140㎡户型,样板房实景图(二娃拍摄)

但抱着求证和八卦的心态,踩完盘回家的路上,我最终还是用上了“招摇撞骗”的方式去探了探“口风”。

我故意装着被网友伤害了的样子,打电话给某个知情者说道:“唉,最近呀,很多粉丝都跟我讲,星樾这次开盘价格会很低,3万多就能买到,我听到这个消息后,狂骂了对方一顿。你说,我最后该不会被打脸吧?你能不能给我一点暗示啊?”

结果你们猜,对方怎么着?

对方竟然跟我玩起了文字上的暧昧:“目前星樾还没拿到证,价格这个不好说。不过,你是知道的啦,今年大家拿证都会受到限价的影响。今年有拿过证的项目,再次取证时的备案价,需要在上一次的基础上下调3%。今年没拿过预售证的项目,按照今年一季度网签价下浮3%。所以,你自己去算算咯!”

哎哟喂!这么一听,我好像听出来一个意思呢:“受限价影响,星樾备案价不会太高。今年星樾也没有拿过预售证,所以,备案价应该是参考第一季度网签价,再下调3%即可。”


于是,我马上找朋友帮忙查了下品秀星樾2021年1-9月,90㎡-144㎡户型的网签价格。

为什么要专门查这个面积段的网签价呢?

因为广州限价规则里面有明确规定,每个户型面积段的备案价只能参考之前同户型段的备案价格,并在此基础上下调3%。

而项目这次加推的23-24号楼,卖的是120㎡-140㎡的户型,属于90-144㎡户型段区间的。所以,查这个区间的价格作为参考,会更加准确。

那么,品秀星樾这个户型段今年的网签价到底是多少呢?来看一张图!


据克而瑞数据显示,品秀星樾建面约90-144㎡户型,第一季度网签均价为40199元/㎡

按照星樾没有拿过证来算,那么这次加推的23-24号楼,参考的备案价是第一季度网签价的平均值,即:40199元/㎡×0.97=38993元/㎡。

当然,克而瑞的数据就不一定100%准确。所以,我们就假设它再贵个1000元/㎡,按照41199元/㎡来算,那这次的备案价也只能去到:41199元×0.97=39963元/㎡。

妈妈呀,写到这里我手都在抖!3.9万/㎡!!!!真的好笋啊!我TM都想卖了我的老破小买这里了!!!!


◆项目门口外的飞晟汇商业中心,隔壁在建雪松第二总部

你们说,如果开盘真的是这个价格的话,旁边竞品时代天韵、时代天境、合生中央城还有什么性价比可言?简直是竞品当头一棒啊!

二娃还了解到,目前项目好像是冻结10万认筹,正在等待预售证,证一拿到立马就会开盘,听说现在认筹的客户已经蛮多了。

反正就一句话吧:如果开盘真的是3.9万/㎡,我建议大家闭眼入!

大家觉得,我推测的价格会不会被证实呢?(反正我对自己的推测是很有信心的,如果推测结果和我说的不一样,这句话就让我没说过吧! )

好了,今天文章就写到这里吧!我建了一个品秀星樾开盘捡漏群,有兴趣的粉丝可以扫码进群。我一有消息就会在群里告诉大家的。

另外,二娃还新建了一个VIP付费买房交流群(进群费50元,中介、媒体、销售暂不拉群),我会不定时分享一些最新楼市消息,包括热盘开盘情况、楼盘点评、小道消息、新政解读等等。

加群、付费咨询,请扫这个二维码 ☝

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