楼市：21年来罕见的局面……

文/刘晓博

10月18日，国家统计局公布了2021年第三季度的经济数据。

一个非常重要的数据，就隐藏在统计局公布的这堆资料里，可惜没有几个人发现。

上图是2021年三季度GDP初步核算数据，具体到了大类行业。

在3季度，只有两个行业创造的GDP是同比负增长：首先是房地产行业，三季度产生的GDP是18775亿元，同比下降了1.6%。

房地产不行了，最先拖累的是建筑业。所以建筑业创造的GDP也出现了1.8%的同比跌幅。

也就是说，造成三季度GDP增速“破5”的最直接原因，就是“房地产不行”了。

从国家统计局公布的1到9月的新房销售数据，也可以看出端倪。今年1到9月全国新房销售额是134795亿元，1到8月销售额是119047亿元，则9月单月销售额为15748亿元。

同样的办法，可以计算出去年9月单月销售额为18704亿元。

于是一个惊人的数据产生了：今年9月的全国新房销售额，比去年9月下降了15.8%！

另外，我们还可以计算出今年9月销售的新房，全国均价为每平米9758元，而去年9月每平米为10006元，单价同比下跌了2.5%！

不过让我最惊奇的，还是房地产“单个季度”创造的GDP同比下降，这在历史上是非常罕见的。

于是我们查阅了国家统计局官网，整理出来2000年1季度以来，单季度房地产增加值的同比增幅数据，做出了下面两张图。

在过去20年零三个季度里，只有4个季度出现了“房地产增加值同比下降”这种现象。

前两次，出现在2008年全球金融风暴爆发时，那一年的三、四两个季度楼市非常低迷。后面发生的事情大家都记得：“四万亿”刺激政策在2009年出台，2009年中国广义货币M2同比增长了27.7%，创造2000年之后的最高点。当然，房价也出现了快速增长。

第三次，出现在去年一季度。也就是疫情全面爆发，全国人民都闷在家里的时候。2020年2月到3月，整个房地产市场被“猝停”了。

第四次，就是刚刚过去的3季度。

相比之下，刚刚过去的3季度是最特殊的。因为前面3次“单季同比下降”，都跟突然爆发的经济危机或者疫情有关。

主动通过调控的方式，让房地产行业出现“单季增加值同比下降”，这是历史上的第一次。由此可见，国家调控楼市的决心之大。

通过观察过去20年房地产行业GDP“单季增加值同比增速”，可以看出房地产有明显的周期性。每次高涨之后，必然有一波调控和下跌；而调控和下跌之后，必然有一次强劲反弹。

比如2014年到2015年的持续低迷之后，就出台了“去库存”的政策，有了2016年到2017年的大反弹。

然后，是2018年到2019年的低迷期。

2018年到2019年低迷期后，再次反弹是必然的。只是疫情的到来，加剧了这一轮反弹的幅度，让2021年一季度出现了21%的高增幅。

今年三季度房地产行业的“突然失速”，有点过于猛烈，上个季度还是7.1%的增长，这个季度就变成了-1.6%。所以，房企受到的压力是非常大的。

在这一波“急刹车”中，东北地区受到的影响最大。

下图是全国四大地区商品房销售面积和金额，可以看出东北都是下降的。

东北楼市在9月单月，到底出现了什么情况？

国家统计局有如下数据供我们参考：

2021年1到8月：东北地区商品房销售面积4088万平方米；销售额3375亿元。

2021年1到9月：东北地区商品房销售面积4756万平方米；销售额3858亿元。

2020年1到8月：东北地区商品房销售面积4017万平方米；销售额3381亿元。

2020年1到9月：东北地区商品房销售面积4852万平方米；销售额4046亿元。

这样我们可以计算出来：2021年9月，东北地区新房销售额是483亿元；而在去年同期，销售额是665亿元。今年9月，东北新房销售额同比下降27.3%！

我们还可以计算出来：2021年9月，东北销售的新房面积为668万平方米，去年同期为835万平方米。今年9月，东北新房销售面积同比下降了20%！

我们还可以计算出来：2021年9月，东北新房销售单价为7231元/平方米；而去年同期为7964元/平方米。

也就是说，9月东北地区新房均价比去年同期下降了9.2%！

为什么长春率先出台购房补贴政策？为什么哈尔滨率先公布全面扶持房地产行业的16条新政？这就是答案。

总之，楼市到了一个非常特殊的时刻。调控政策接下来发生变化，是必然的。如果说以前更多的是“压”，未来一段时间需要“托”了。

但管理层显然不希望简单重复以前的做法，把市场从“冰天雪地”再次调控成“夏日炎炎”。适当回暖是可以的，但不会180度大转弯。