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楼市:21年来罕见的局面……

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文/刘晓博

10月18日,国家统计局公布了2021年第三季度的经济数据。

一个非常重要的数据,就隐藏在统计局公布的这堆资料里,可惜没有几个人发现。


上图是2021年三季度GDP初步核算数据,具体到了大类行业。

在3季度,只有两个行业创造的GDP是同比负增长:首先是房地产行业,三季度产生的GDP是18775亿元,同比下降了1.6%。

房地产不行了,最先拖累的是建筑业。所以建筑业创造的GDP也出现了1.8%的同比跌幅。

也就是说,造成三季度GDP增速“破5”的最直接原因,就是“房地产不行”了。

从国家统计局公布的1到9月的新房销售数据,也可以看出端倪。今年1到9月全国新房销售额是134795亿元,1到8月销售额是119047亿元,则9月单月销售额为15748亿元。

同样的办法,可以计算出去年9月单月销售额为18704亿元。

于是一个惊人的数据产生了:今年9月的全国新房销售额,比去年9月下降了15.8%!

另外,我们还可以计算出今年9月销售的新房,全国均价为每平米9758元,而去年9月每平米为10006元,单价同比下跌了2.5%!

不过让我最惊奇的,还是房地产“单个季度”创造的GDP同比下降,这在历史上是非常罕见的。

于是我们查阅了国家统计局官网,整理出来2000年1季度以来,单季度房地产增加值的同比增幅数据,做出了下面两张图。



在过去20年零三个季度里,只有4个季度出现了“房地产增加值同比下降”这种现象。

前两次,出现在2008年全球金融风暴爆发时,那一年的三、四两个季度楼市非常低迷。后面发生的事情大家都记得:“四万亿”刺激政策在2009年出台,2009年中国广义货币M2同比增长了27.7%,创造2000年之后的最高点。当然,房价也出现了快速增长。

第三次,出现在去年一季度。也就是疫情全面爆发,全国人民都闷在家里的时候。2020年2月到3月,整个房地产市场被“猝停”了。

第四次,就是刚刚过去的3季度。

相比之下,刚刚过去的3季度是最特殊的。因为前面3次“单季同比下降”,都跟突然爆发的经济危机或者疫情有关。

主动通过调控的方式,让房地产行业出现“单季增加值同比下降”,这是历史上的第一次。由此可见,国家调控楼市的决心之大。

通过观察过去20年房地产行业GDP“单季增加值同比增速”,可以看出房地产有明显的周期性。每次高涨之后,必然有一波调控和下跌;而调控和下跌之后,必然有一次强劲反弹。

比如2014年到2015年的持续低迷之后,就出台了“去库存”的政策,有了2016年到2017年的大反弹。

然后,是2018年到2019年的低迷期。

2018年到2019年低迷期后,再次反弹是必然的。只是疫情的到来,加剧了这一轮反弹的幅度,让2021年一季度出现了21%的高增幅。

今年三季度房地产行业的“突然失速”,有点过于猛烈,上个季度还是7.1%的增长,这个季度就变成了-1.6%。所以,房企受到的压力是非常大的。

在这一波“急刹车”中,东北地区受到的影响最大。

下图是全国四大地区商品房销售面积和金额,可以看出东北都是下降的。


东北楼市在9月单月,到底出现了什么情况?

国家统计局有如下数据供我们参考:

2021年1到8月:东北地区商品房销售面积4088万平方米;销售额3375亿元。

2021年1到9月:东北地区商品房销售面积4756万平方米;销售额3858亿元。

2020年1到8月:东北地区商品房销售面积4017万平方米;销售额3381亿元。

2020年1到9月:东北地区商品房销售面积4852万平方米;销售额4046亿元。

这样我们可以计算出来:2021年9月,东北地区新房销售额是483亿元;而在去年同期,销售额是665亿元。今年9月,东北新房销售额同比下降27.3%!

我们还可以计算出来:2021年9月,东北销售的新房面积为668万平方米,去年同期为835万平方米。今年9月,东北新房销售面积同比下降了20%!

我们还可以计算出来:2021年9月,东北新房销售单价为7231元/平方米;而去年同期为7964元/平方米。

也就是说,9月东北地区新房均价比去年同期下降了9.2%!

为什么长春率先出台购房补贴政策?为什么哈尔滨率先公布全面扶持房地产行业的16条新政?这就是答案。

总之,楼市到了一个非常特殊的时刻。调控政策接下来发生变化,是必然的。如果说以前更多的是“压”,未来一段时间需要“托”了。

但管理层显然不希望简单重复以前的做法,把市场从“冰天雪地”再次调控成“夏日炎炎”。适当回暖是可以的,但不会180度大转弯。

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