东莞楼市“银十”分化显著：有项目开盘“日光”，有楼盘去化率不到一成

经历了失色的“金九”后，进入“银十”的东莞楼市正在上演“两极分化”。

《每日经济新闻》记者统计发现，10月份东莞有近20个新盘项目排队入市，其中包括奥园翡翠澜湾、碧桂园云樾半岛、新城御珑公馆、深业松湖云城、中海松湖林语、康华云溪和未来之光等热门区域楼盘。

不过，从目前已经开售楼盘的成交情况来看，东莞楼市呈现出显著的“冷热不均”态势：有的楼盘目开盘“日光”；也有楼盘成交惨淡，去化率甚至不到一成。

开盘“日光”VS去化率仅8%

在传统销售旺季的“金九”，东莞楼市的表现远低于预期。

据合富研究院数据，东莞9月新建商品住宅供应约4200套，环比下降约2%，同比下降约四成；网签约2464套，环比下降约4%，同比下降约六成；网签均价约26800元/平方米，同比上涨约7.9%，环比持平。

进入10月，东莞近20个新盘项目排队入市。

10月13日，位于东莞松山湖的深业松湖云诚项目开盘，共推出297套房源，开盘两小时即全部售罄，认筹人数达666人。

据《每日经济新闻》记者了解，深业松湖云诚项目均价为4.4万-4.8万元/平方米，这个价位在东莞已经相当高，甚至与深圳龙岗和坪山部分项目的价格接近。如深圳龙岗的保利勤达城项目单价为4.25万元/平方米，坪山的龙光玖誉雅筑项目单价为4.2万元/平方米。

数据来源：东莞市住房和城乡建设局

但东莞的其他大多数楼盘的表现就没深业松湖云项目这么幸运。

如世城悦湖花园，是位于东莞凤岗的第一梯队的纯新盘项目，当初备案时就因为“高价”问题成为市场讨论的焦点。该项目于9月28日拿到预售证，共推出372套房源，备案价为3.8万元/平方米，开盘时整体单价为3.4万-4.2万元/平方米。

据中原地产研究院监测的数据，世城悦湖花园首推仅成交31套，去化率仅8%。其中消耗客户61%来自项目所在的凤岗，来自隔壁深圳龙岗的客户占比为28%。

此外，东莞凤岗其他项目的成交情况也不尽如人意，去化率最高的项目也只有48%。

另据东莞天为研究中心数据，今年前9月，东莞楼市的供应和成交情况同比去年下滑明显，前三季度住宅供应量为1.16万套，而去年同期约为2万套，同比下滑超四成。

市场行情的转冷，使得东莞中介“带客看房”的心情变得更为迫切。

东莞凤岗的一位房地产中介向《每日经济新闻》记者表示，“我们楼盘就在深圳大外环高速路口出口附近，交通很方便，到深圳的龙华、福田、南山都很近，您要是方便过来的话我们可以派车来接，到时还会给您准备一个‘看房奖励’。”

该中介告诉记者，他们公司为鼓励中介带意向购房者来案场看房设置了“看房奖”，一般都是赠送大米、粮油、柚子之类的小礼物，想以此来带动案场看房的热度。

数据来源：东莞天为研究中心

“去凤岗买房的大多还是深圳客，东莞本地人并不多。这个地方的产业要比松山湖片区和滨海片区差远了，购房者主要就是看中临深以及未来与深圳公共交通的预期，包括地铁延长线和外环告诉等。但从去年7月起，东莞的二手房就被纳入了限购范围，要求提供社保证明，相当于也是给凤岗关上了一扇窗，深圳客受到限制，看房的人自然也就少了。”一位对珠三角区域楼市有过多年调研的业内人士告诉《每日经济新闻》记者。

中介下架超过指导价房源

10月8日，东莞发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，并公布了全市218个二手住宅小区的交易参考价格。

据《每日经济新闻》记者了解，目前东莞部分二手房平台挂牌的房源价格已与指导价基本保持一致，高于指导价的历史成交房源被屏蔽或直接调至参考价。

“现在我们已经把挂牌价高于指导价的房源全部进行下架处理了，您现在要在东莞买二手房的话，基本不用担心业主集体调价的问题。您可以跟我说下预算，我向您推荐下高性价比的房子。”东莞贝壳找房一A级门店的房地产经纪人向记者说道。

来源：东莞市住房和城乡建设局网站

对于目前东莞房地产市场的特质，广东省住房政策研究中心专家李宇嘉告诉《每日经济新闻》记者，“东莞今年之所以会出现成交显著下滑的情况，并不是因为东莞楼市不火热，而是新增供应量少。东莞新房的在售库存在全国热点城市中是最低的，只有4个月。如果新房供应不足，就会导致部分需求溢向二手房市场。但如果二手房市场火热，又会带来新房价格的上涨，因为有价差。所以，国庆大假后东莞及时出台了二手房指导价的政策。”

“东莞的做法只是之前广州、成都、西安等地相关政策的延伸，本质上都是为了对交易活跃楼盘的二手房价格进行指导，未来指导的区域极有可能不断扩展。”李宇嘉进一步指出，各个热点城市推出二手房参考指导价是必然趋势，有利于那些房地产过热城市逐步走向稳定，同时也是在维护供应市场基础秩序。

对于第四季度东莞楼市的展望，合富研究院在报告中指出，随着东莞政策、信贷连环收紧，预期四季度房地产市场仍将延续上半场的冷淡，市场整体将回归平稳，或有小幅调整。

据记者不完全统计，东莞第四季度将有超过30个项目入市，其中松山湖片区最多达8个项目，临深片区以6个项目紧随其后，房价最低的东部片区仅有3盘。其中，中海松湖林语、万科未来之光、碧桂园云樾半岛等均是关注度较高的热点楼盘。