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第五批的高积分盘已浮出水面!

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上海第五批认购新房多达57个,供应量为今年之最,其中市中心豪宅更是多达18个。其中有多个项目尚未开启认购,就凭借极高的人气提前预定满分或高积分。

对于“社保巨子”来说,第五批如此多优质楼盘可选简直太幸福,年底居然成为了今年最佳的上车机会。接下来,笔者为大家来盘点下第五批潜在的满分或高积分的项目。

注:(社保从2003年1月开始计算。比如2021年10月开启认购的项目,社保月份上限是225个月)


主城区

(1)前滩

在第五批认购新盘中,第一大热无疑是前滩的双子星:东方惠雅和晶弘名邸。没有售楼处,没有样板间,依然不影响这两盘成为这一批市场上的头号热门楼盘。


东方惠雅


晶弘名邸

这也是前滩时隔近1年后再次推出新盘,均价也回到10万/平附近。可以毫不夸张地说,前滩就是目前上海新房市场的顶流区域,市场上的“社保巨子”都对前滩虎视眈眈,不乏大量与蟠龙天地失之交臂的高分购房者。

去年前滩有4盘开盘,由于当时并没有积分制,因此没有参考的分数,不过从当时的认购情况来看,认购率都超过了500%,而最近一次认购的尚峰名邸认购率更是高达1266%,竞争难度可想而知。


前滩2020年开盘项目

前滩未来的新房供应只会越来越少,目前已知的住宅项目地块仅4幅(欲知更多前滩在建项目进度,点击查看大家都在抢的前滩,即将入市新房均价或不到10万!)。

本次入市的两个新盘都是中小户型为主,总价控制在千万以内,也就是说错过了这次,未来前滩不仅新盘少,小户型或也难觅,这一次无疑是入手前滩不可多得的机会。

由于两个项目均没有售楼处,因此并不能获悉项目的意向客户数,不过从各大渠道获悉,前滩的呼声相当高,据业内人士预计,若没有接近满分的分数,都很难有机会入围。

(2)北外滩

此前北外滩入市的新房都触发了高积分,但这一次前滩、陆家嘴、黄浦滨江南外滩都出动了,北外滩似乎有点被冷落。

本次北外滩入市的两个盘招商外滩玺和中粮瑞虹海景壹号,从地段上来看都不分上下,瑞虹新城附近的配套相对更成熟,片区内的高端商业太阳宫也刚开业,从价格来看,中粮项目的均价比外滩玺要低了1万/平,不过项目主打高端改善,户型更大总价也更高。


招商外滩玺

而招商外滩玺则更靠近北外滩的核心区域,主力户型为86、114和127平的中小户型,对于预算并不高的购房者还是不错的上车机会,最小户型预计千万左右就可以入手。

虽然北外滩从热度上比不过前滩,但是从市区范围来看,北外滩比起东外滩和普陀内环还是具备一定的优势,因此这两盘依然有很高概率触发高积分。

(3)徐汇

此前传闻很久的汇成南街里没有入市,不过位置更佳的鑫耀中城却提前入市了。从价格来看,10.45万/平比去年高了1千元/平。

鑫耀中城是徐汇少有的大型综合体项目,未来有很大的发展潜力,位置上又靠近徐汇内环,周边9、12、15号线多条轨交,因此项目的关注度也很高,不排除触发高积分。


鑫耀中城

(4)陆家嘴

时隔一年多,陆家嘴也迎来了新供应。这一次九庐还带来了88平的小户型,均价13.5万/平,相比前期贵了1万,但总价1230万起,这个价格在陆家嘴能买到新房还是有极大吸引力的。

在陆家嘴区域内,九庐并没有竞品。项目这次推出152套房源,作为一个豪宅项目,九庐也是有极大的可能触发高积分。


陆家嘴

(5)碧云

碧云尊邸是花木国际社区为数不多的新盘,本次入市的房源依然是小高层公寓+联排别墅组合,面积在164-564平,均价和去年一致11.19万/平。


碧云尊邸效果图

2020年4月,浦东碧云板块碧云尊邸一期160套售罄之后,剩下的173套房源迟迟未有消息。碧云尊邸是2020年上海新房市场中最抢手的豪宅之一,当时该盘因为排队人数过多而屡屡登上热搜。此番碧云尊邸悄无声息地来了,或再次掀起一股热潮。

(6)黄浦滨江

黄浦区这一次也把压箱底的房子拿出来了,绿地海珀外滩加推出乎了很多人的意料。两栋楼约150套左右,户型为约185平、240平以及300平。

绿地海珀外滩均价142500元/平,价格虽然一点都不便宜,但地处黄浦滨江的优质地段,顶格的社保系数,项目要触发高积分并不难。


绿地海珀外滩效果图


非主城区

(1)徐泾

万科天空之城今年已经在第三批房源中开过盘,当时触发了76.52分的高分,为该片区的最高分。这一次,该盘将推出收官的152套房源,后期不再加推。


万科天空之城

值得一提的是,项目本次入围比扩大到1.8,不过房源相比上一批的256套房源,这一次腰斩了近百套。项目入围比扩大,不过房源大幅减少,此消彼长后预计入围人数和上一次相当。

另外同片区已经没有新房,位置更偏的俊灿星城价格要6.25万/平,比天空之城高了近4千/平,而且徐盈路地铁站片区的一二手房倒挂依然存在(周边二手房挂牌价8万+),综上来看,万科天空之城或依然是徐泾板块内的首选,预计需要70+的高分。

(2)南桥

在第四批集中认购中,奉贤新城两大全新盘上演“神仙打架”,金海壹品刷出了72.8分的高入围分并且开盘日光。

而上海之鱼不远处的保利明玥湖光,也吸引超过1500组客户认购,认购率超300%,在前有金海壹品的情况下,积分仍旧高达68.5分。这意味着两个盘认购结束后,依然有超千组购房者依然持币待购,其中有不少地缘性的高积分客群。


在第五批,保利明玥后续产品保利明玥霞光将会入市,推出275套96-133平户型,均价4万/平(和明月湖光一致),上一批错失了金海壹品和保利明玥湖光的购房者或再次尝试。

在这一批新房中,奉贤新城共3盘入市,新盘山金中澳城距离南桥核心区较远,而银河丽湾本次入市的是297-490平的大平层,总价超千万,预计也很难触发积分,因此,南桥可选的品质刚改住房仅有保利一盘,预计保利依然会保持较高的积分。


结语

除了部分几个顶流项目,各个热门盘的推盘节奏也会影响到它们的积分,先入市的盘或需要更高的积分,随着高积分购房者的分流,后入市的盘或许积分会更低。由此可见如此大体量推盘节奏,在一定程度上可以起到稳定楼市的作用。

从本次推出的房源结构来看,还呈现出“多证少量”的特点,即推出的项目数量之多,但是很多楼盘并未一次性推出。例如中粮瑞虹海景壹号,剩下395套房分成两批入市,本次仅推出217套,这意味着买房人即便在这次错过了部分楼盘,未来还是有机会再次参与认购,提升入围几率。

高积分者可以首选以上这些楼盘,不过购房者也不用盲目打新,买房人应该清楚自身的购房需求。而分数不那么高的购房者,这次可选楼盘比前期更多,建议绕开以上这些高分项目,选择推盘体量更大或入围比更高的新盘来提升入围机会。

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