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晋级超大城市在即!这个国家中心城市,亮出王牌

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文丨西部菌

城市化下半场,区域竞争的逻辑生变,摊大饼式粗放扩张成为过去式,相较于经济、人口规模体量,宜居性的竞争,变得越来越重要。

正所谓“居者有其屋”。毫不夸张地说,住房问题,正在重新定义城市竞争力。

而在这方面,国家中心城市西安,在人才引进、城市营销等举措之外,正在亮出自己的另一张王牌。

01

过去几十年来,城市化带动的人口迁移,深度影响了中国的经济格局。资源集聚,人口向大城市集中,超大、特大城市的数量不断增加。


根据最新七普数据:

我国有7个超大城市,分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。

特大城市有14个,分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明和大连。


经济发展吸引人口流入,人口流入拉动房价上涨……在大城市方面,经济、人口、房价上升趋势的吻合,给不少人造成了一种错觉——高房价代表了城市竞争力。

事实当然并非如此。

基于285座城市数据,中国社科院在2018年推出的一份城市竞争力报告显示,房地产对经济增长的影响存在倒U关系,包括正向的拉动效应和负向的挤出效应,其中,负向效应超过正向效应的临界房价收入比为9。

事实上,人口向城市大量集中之后,高房价衍生的住房难问题,正在影响发展活力。因此可以看到,近一两年来,房地产领域的调控政策,不断刷新“史上最严”的定义。

给楼市降温,稳定房价,是从需求侧缓解住房困难。而在供给侧,为了破解住房紧张,让大城市的那些新市民、青年人住有所居,政策性住房的投入力度,也在不断加码。


来源:社科院报告

2020年10月,十四五规划建议提出,“扩大保障性租赁住房供给”,首次提出保障性租赁住房的概念。

此后,国家层面多次部署,并在今年6月出台了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。保障性租赁住房成为破解住房难的一把关键钥匙。

02

放眼全国,在加大政策性住房供应,推动解决新市民、青年人“买不起房、租不好”的问题上,各大城市一直都在暗中角力。

不久前,有媒体对GDP十强城市的保障性租赁住房发展情况进行了梳理。据报道,租赁住房基本都被列入了重点工作,像上海、广州、杭州等地,“十四五”期间目标建设任务,都高达40万套以上。

当然,保障性租赁住房不只是列目标,然后财政烧钱投入如此简单。从开发、建设到运营,都有相当高的要求。提升安居保障能力,必须得有一个建设管理能力一流的大型平台。

正是在此背景下,西安安居集团应运而生。

其实,2018年的《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》就提到,筹建国有独资集团公司—西安市安居建设管理集团。


来源:徐三刀

到2020年10月,安居集团正式注册成立。今年3月,西安市住建局所属西安市房地产开发总公司等多家单位,整体移交市安居集团管理,平台架构搭建完毕。

作为政策性住房专营企业,安居集团专注政策性住房投融资、建设收购、资产运营管理,它的腾空出世,可谓西安缓解住房困难、力保住有所居的一次“王炸”举措。

首先,它的注册资本多达200亿元人民币;其次,年融资200亿元以上,未来两到三年,目标资产要达到1000亿元左右。

如此巨无霸的体量,要超过很多房地产开发商。这也意味着在整合资源,推动政策性住房开发建设上,它将成为引领和带动住房租赁市场的一股重磅力量。

03

于西安而言,安居集团的到来,可谓正当其时。

近几年来,西安宛若一匹势头强劲的黑马,多次上演高光时刻。国家中心城市建设红利的持续释放,加上强有力的人才引进策略,让它成为人才流入的重要高地。

七普数据显示,过去十年,西安的常住人口增长达到448.6万人,而西安的城区人口数达到928万人,距离特大城市升级超大城市已近在咫尺。

人口,尤其是青年人才的流向,是城市吸引力的风向标。但也得看到,大量人才涌入对西安的住房市场,带来了巨大的挑战,最直观的体现便是房价和租金的持续上涨。


来源:国民经略

国家统计局9月发布的70城数据显示,8月,西安房价呈现新房、二手房双涨的情况,其中新房价格已连续第65个月环比上涨,位居全国第三。

经济发展创造出的良好的就业机会,吸引新市民的到来,但房价和租金的快速上涨,无疑会形成挤出效应。尤其在落户门槛整体降低的前提下,住房困难将对人才流动产生离心力。

因此,在需求侧的楼市调控上,西安在持续加码。比如今年8月,西安出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展通知》,再次升级调控政策。

在住房供给侧,2018年出台的《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》,就明确了居住用地的“两个20%原则”,其中之一便是,全市20%的居住用地用于公共租赁住房建设。

而整合市住建局旗下的房地产开发企业资源,搭建安居集团的大型企业平台,正是西安发力住房保障,深化住房供给侧结构性改革,实现跨越式高质量发展的重要一步棋。

据悉,安居集团将着力“ 一体两翼”发展方式——以保障房开发、建设、运营为“一体”,拟孵化上市的安居科技、物业版块为“两翼”,以高起点、高目标,实现跨越式高质量发展。

04

美国学者刘易斯·芒福德提到,“城市是一种特殊的构造,这种构造致密而紧凑,专门用来流传人类文明的成果”

一直以来,高歌猛进的城市化之下,城市的资源集聚效应被不断放大,但集聚效应带来的住房紧张等大城市病,正在成为很多超大、特大城市头疼的难题。

所以,在中央层面,对于城镇化的定调也在悄然转向。一方面,要提升大城市的资源和人口承载能力,另一方面,也要避免资源过于集中,避免一城独大,避免摊大饼。

西安目前城区人口逼近千万大关,随着国家中心城市建设红利的进一步释放,相信晋级超大城市只是时间问题。

不过正如《黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要》要求,在资源集聚的同时,更要“瘦身健体、减量增效”,变外延式的规模增长为内涵式的增长。

事实上,在保障性租赁住房上的强力投入,也是一种“减量增效”的尝试。

一方面,增大政策性住房的供应,提升人才吸引力,对于优化住房市场供应结构、促进产业转型升级,都会产生潜移默化的影响。

另一方面,像西安这样的大城市,随着人口持续流入,房价、租金上涨压力导致的职住分离,会加剧城市郊区化的趋势。

换句话说,迫于生活成本,很多新市民和青年人只能远距离通勤,这会加大交通负担。


来源:网络

而在安居集团这样的大型平台的主导下,通过盘活城市的存量土地资源,增加保障性租赁租房数量,可以缓解职住分离,推动实现职住平衡,降低城市运转的负担,优化空间结构。

事实上,像保障性租赁住房有着小户型、低租金的特征,它精准地锚定了新市民、青年人等存在住房困难的群体。

扩大住房保障能力,是在实实在在地提升他们的幸福感;疏解住房压力释放的购买力,除了引才聚才效应外,对城市消费同样是一种提振。

正如官媒此前所言,“合理房价是一个城市的竞争力所在”。城市化下半场,安居保障能力是人才竞争的重要筹码,这对城市提出了宜居性的新要求。

而国家中心城市西安,它不只是经济增长、人才引进的网红。在“王炸”级平台安居集团的加持下,围绕保障性租赁住房建设的持续加码,也将让它重新定义自己的竞争力。

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