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9月开盘监测:四成楼盘遭遇“拦路虎”,“万人摇” 竟被捡漏!

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乐居买房讯19日,克而瑞陕西机构发布《2021.9陕西重点城市房地产市场月报》,常规内容包括土地市场、政策总结、住宅成交等部分,其中9月开盘监测部分内容引发猜想。


“万人摇”被捡漏

随着楼市转凉,9月的“万人摇”只有1个、年度第二次开盘的山水美树,1年前还寂寂无名的“小项目”一举成为踏破门槛也抢不到的热门货,这其中自然会有些水分,第二批192套房源上线登记后,最终13202组购房意向家庭通过核验,山水美树再次成为“万人摇”项目,中签率为1.2%。


根据克而瑞数据显示,山水美树于9月27日开盘,当日去化率96%,剩余房源8套,根据后续反馈,本批次剩余房源28套,具体原因是部分购房者贷款未能审批通过,而这样的现象在今年“万人摇”楼盘中也是首见。

正当购房者忙着从山水美树捡漏的同时,还有14家楼盘在为了9月销售业绩在挠头,这14家楼盘开盘当日去化率均低于60%,最惨的甚至个位数。

14家楼盘遭遇“拦路虎”

从9月开盘检测表中了解到,44家楼盘超半数开盘当日去化率达到90%以上,虽然购房意向在不断降低,但实际购房需求依然旺盛。

相比之下,开盘遇冷的楼盘是否硬件素质不达标?还是定价不合理?客观来说,价格往往是劝退购房者的第一大问题,这点从部分楼盘身上可见端倪。


9月开盘楼盘中,单价2万+的楼盘有9家,开盘效果最好去化率也只有7成,紧随其后的白桦林溪在边缘地带瑟瑟发抖,另外7家开盘去化均不足6成,以此判断,楼市下行的同时,价格因素最能直接刺激到购房者的神经!

受定价因素影响最明显的楼盘碧桂园高新云墅、中天新希望未来印、高新天谷雅舍。其中碧桂园高新云墅、高新天谷雅舍均价已经突破2万7,而且本批次推盘户型偏大,总价较高。


今年内开盘去化一直表现不错的中粮·奥体壹号,在9月18日的开盘当日也遭遇意外,最主要的原因在于产品推售的节奏过于密集,几乎在一周之内两批次房源上线,总量达到688套,而另外一层原因在于,前后两批房源的价差在3000元以上,原计划前一批次漏选客户可以承接第二批次货量,但结果同样败给了价格!

此外,需要提到的是,片区内同质化楼盘形成内卷的现象,在销路不畅的楼盘中也有体现,高新三期尤为明显。碧桂园、阳光城、招商、新希望已经进入到互相倾轧的程度,如果各家没有针对此类现象做好计划调整,那后续的局面也不会好看起来。

在遇冷楼盘列表里还比较少见的发现中海的身影,中海云锦9月2日线上首次登记,首批次268套房源,最终通过核验家庭总数243组,距离摇号线一步之遥,首开效果不够令人满意,随后本月初的第二次推售冷空气持续蔓延,198套房源只有94组意向登记家庭通过核验。连续两批次房源推售爆冷并非偶然,结合中海云锦周边实际情况,虽然中海品牌具有强大的吸引力,项目整体设计规划也颇具特色,品质和服务层面更不必说,但在区域内购买力有限,与产品定位存在较大差距,曲高和寡的场面令人扼腕。

此外,中铁·卓越城、臻园阳光、领航悦宸的情况大致相同,品牌缺少群众基础,营销动作较少,市场关注度不高,即便定价亲民,但在严格的限购政策下,房票来之不易,除非预算真的有限,否则现行市场环境下,纯粹奔低价房的购房者并不多!


朗基锦云著、三迪灞河壹號、枫林九溪在房源、定价、营销动作等方面出现短板,遇冷属自然现象,也不必深究。至于垫底的招商华宇·臻境,8、9月间连续两次推盘,人气一降再降,除了区域内竞争压力过大、推广节奏把握不准,在营销策略和品牌推广上过分自信且缺少新意,有此局面也不难理解。

幸福的故事千篇一律,不幸的人千差万别!对于14家开盘遇冷的楼盘来说,原因是复杂的,时机和节奏把握不准、楼盘定价过高、片区内购买力不足等等因素客观存在,即便热销楼盘阶段性销路不畅也是常见现象,对于购房者来说还是要结合自身去做判断,切不可偏听偏信。

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