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深圳第三季度写字楼新增吸纳量全国领先,前海板块走势向上

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南都讯 记者徐异菲 日前,CBRE世邦魏理仕发布《2021年上半年深圳房地产市场回顾与展望》,解析深圳商业地产市场最新发展状况与趋势,

本年度第三季度深圳共录得4个新项目入市,总计供应超过26万平方米。新项目均来自核心商务区,包括前海、福田中心区和高新园区。

据介绍,市场需求异常强劲,单季吸纳量创历史新高,突破50万平方米,位列四大一线城市之首。受此带动,虽然面临大量新增供应,但整体市场空置率依然实现了“破2”,降至18.7%。其中, TMT类企业继续位居市场需求榜首,整体占比超3成,金融业位居第二,占比超25%,两者共同构筑了整体市场需求的半壁江山。从需求来源来看,本地企业依然为需求主力,占比超6成。与此同时,随着新项目不断入市,搬迁需求占据市场主流,其中升级搬迁占比近半,大多为乙级以下写字楼或工业楼宇跨片区搬迁至甲级写字楼。

其中,前海板块表现抢眼,单季为整体市场贡献了超1/3的需求,并由此带动片区市场入驻率实现了10%以上的跃升。其中,超5成需求来自科技行业,近2成来自金融行业,政府招商对于前海写字楼市场短期内快速去化起到一定的推动作用。


图一:深圳第三季度写字楼租赁需求强度分析


图二:深圳第三季度写字楼成交热点区域

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务办公楼部负责人吴洋表示:“未来六个月,新增供应预计超过50万平方米,主要分布在南山和罗湖区。受新增供应影响,整体市场空置率预计将小幅升高。但得益于多样化招商推动,预计市场平均租金降幅将进一步收窄,个别位于核心区的优质项目在良好去化和运营推动的情况下,将实现租金上涨。凭借已有的产业基础叠加2月底公布的支持金融发展的政策,福田中心区将依然是金融类租户的首选,而科技企业格外青睐南山区的态势将保持不变,主要聚焦高新园区。随着前海扩容及香港政府北部都会区规划的公布,前海无论在中短期还是远期均具有良好的发展前景,区域吸引力不断增强,在政府引导下也将不断吸引准入产业相关的企业进驻,带动区域写字楼市场热度攀升。在新增供应聚集、老旧楼宇承压的情况下,业主更加注重且积极寻求提升运营平台、物业管理和硬件设备设施的效率和水平。”

深圳最大购物中心入市,优质购物中心更受首入品牌青睐

本季度深圳商业市场迎来了年内的供应小高峰,两大项目总计55.5万平方米新增供应入市,新项目实现了95%以上的良好入驻率,其中包括位于龙岗区的万达广场——目前深圳单体规模最大、主打消费体验的目的地型购物中心。



得益于新项目的良好去化,市场空置率并未出现较大变化,依然保持低位,环比录得0.8个百分点的下降至4.4%。在新入市购物中心的带动下,来自零售细分业态的服饰、电子以及运动户外品牌环比均录得大幅上涨。餐饮扩张也较为活跃,继续以特色餐饮、简餐和茶饮店为主导。

汽车类租户的扩张热度继续大幅攀升,本季共录得12个汽车品牌入市,环比呈增长态势,主要分布在中航城天虹,该购物中心引入四个品牌打造汽车品牌专区。而海上世界则受益于周边高端居住人群聚集以及面向游客的广告宣传效应,主打高端品牌,开出了宾利和兰博基尼两家门店。

首入品牌方面,在业态上零售和餐饮占据了主导地位;核心区优质物业尤为受到租户追捧,其中万象天地表现最为突出,卓悦中心也引入多个知名美妆品牌。值得一提的是,日本高端珠宝奢侈品牌MIKIMOTO在深圳湾万象城开出了深圳首店。

位于核心区的优质购物中心持续向好,不断引入优质租户带动整体品质升级使得其可以实现首层租金提升,多个优质购物中心的租金在季度内有录得增长,带动全市优质零售市场平均首层租金环比上升0.9个百分点至每天每平方米20.1元。


图三:第三季度零售市场租赁需求强度分析

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务商业部负责人钟廉军表示:“未来六个月,将有超过50万平方米以上的新增供应入市,主要分布在前海和非核心区。随着前海购物中心不断入市,片区的商业配套设施将得到极大改善,带动区域的进一步发展。非核心区的新增供应较为分散,预计不会对某些特定片区形成供应压力,因此整体市场将保持空置率低位,租金也将不断回升。”

仓储物流市场:适逢旺季贸易需求活跃,市场空置率降至历史最低

深圳进出口需求进一步回暖,1-7月全市进出口总额两年平均实现了8.8 %的增长,出口和进口双双录得明显回升。随着空置率不断降低、需求持续增长,多个优质仓储设施调高了租金报价,整体市场平均租金环比上升0.8个百分点至每月每平方米47.3元。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务产业地产部负责人陈剑锋表示:“未来六个月,年内唯一的13万平方米的新增供应预计将于年底入市。土地集约利用的政策下,未来物流用地的供应将较为有限,整体市场将依然呈现供不应求的态势。随着疫情得到有效控制,预计下个季度进出口需求也将持续增长。来自电商和第三方物流的租赁需求稳定增长,将带动深圳高标仓市场保持稳中有升的租金水平,空置率也将保持低位。

写字楼类物业继续领跑,金融机构担纲主力买家

2021年第三季度,深圳投资市场表现较为活跃,共录得3宗成交,整体市场交易额共计人民币37亿元,相比上季度有明显上升。

投资物业类型中,写字楼继续担当市场交易主力,本季度三宗交易均为写字楼,其中2宗位于南山区核心商务片区——前海和高新园片区,另外1宗位于宝安区。世邦魏理仕深圳投资及资本市场部负责人古振鹏表示:“未来六个月,随着前海合作区扩容以及香港北部都会区规划的公布,双重利好叠加释放,深圳的政策面利好得到进一步加持,城市发展前景更具吸引力。各种类型的写字楼物业将依然是买家重点关注的对象,具备稳定租金回报的优质写字楼物业以及具备价格竞争力的工业型写字楼物业将成为购买者的优选标的。”

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