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哦豁!许家印卖物业回血又黄了,朱氏家族“蛇吞象”或失败

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朱老板,没能成为许老板的“白衣骑士”。

其实在停牌半个月后,还没传出交易细节,市场上已经有所预料。

果然,在卖香港总部大楼给越秀集团的事失败后,卖物业板块给广州朱氏家族的事,也可能要黄了。

10月19日下午,财联社援引知情人士消息称,合生创展收购恒大物业51%股权谈判已经暂停,原因比较复杂,大概率因恒大地产股东之间没有达成共识。后续双方是否重启谈判尚未可知。

此前在国庆假期期间,恒大的合生创展双双停牌:。

但截至发稿,恒大与合生股票依然处于停牌状态,尚未公开表态。原以为,朱氏家族会是恒大的白衣骑士,但合作还未成型就腹死胎中。

如果连卖恒大物业都变得如此困难,许家印该拿什么来救恒大?恒大的房子也没什么人买,汽车也仍未见有人伸出援手,能卖的都拿去谈了,但还是很不理想。


从已知的信息来看,许家印与合生朱孟依的交集并不多,顶多都相中了曾经最炙手可热的地产行业,并凭借地产开发成为富豪排行榜中的一员。

有意思的是,2021年胡润全球富豪榜中,排名312位、财富555亿元的朱孟依,与排名50位、财富达到2040亿元许家印并排出现在各大头条。


图片源自胡润全球富豪榜,说财猫整理并制作

合生旗下合生活科技集团夏冠明曾经在接受媒体采访时表示,“未来上市企业呈现两极分化现象,头部企业的资本聚集效应越来越大,小企业则逐渐萎缩甚至被放弃。”

合生想要收购恒大物业,无论在资产规模还是业务实力方面,二者之间都有着悬殊的差距,但这起“蛇吞象”式收购,最终还是未能给合生赢得一张物业行业的争霸赛资格入场券。

事实上,合生早就想要分拆物业上市,原以为,合生要是能啃下恒大物业这块“硬骨头”,至少还有整合旗下物业资产获得上市的机会。

随着这起收购的意向及表态逐渐悲观化,物业收并购浪潮也有待重新考量。

想知道更多行业内幕,可以关注这只懂财经的猫~


陷入僵局

最初流露出来的收购版本是,合生创展拟收购恒大物业约51%股份,获恒大物业控股权,给恒大物业的估值超400亿港元。

很可惜的是,恒大物业上市也不过323天左右,还有42天就上市满一年了,许家印尚且未看到恒大物业开枝散叶,恒大物业上市时兴致勃勃地表示要展开收并购也从未施展,就只能考虑整体出售。

去年12月1日,恒大物业正式登陆港股,股份代号为HK:06666,那时很多人都讨论这串数字有多吉利,并期待恒大物业的发展空间。

恒大物业上市的最终发售价为每股8.8港元,以此计算,上市最初的市值将近千亿港元,而如今,恒大物业的股价已经跌到每股5.12港元,市值缩水至553亿港元。


资本市场曾一度给予恒大物业高估值,市值最高峰的时候冲到了2100亿港元。恒大物业能获得高估值,源于每年能从母公司中国恒大竣工交付的体量。

据说财猫了解,近三年,恒大的竣工面积保持在7000万㎡的体量。恒大物业执董兼总经理胡亮在今年初对外表示,恒大每年交付量是巨大的,2020年的销售额超7300亿元,销售面积接近8000万平方米,这些面积在未来两到三年都会逐步转化成恒大物业的在管面积。

但在恒大爆雷之后,恒大物业的这种确定性和优势将不存在。今年九月,恒大卖楼业绩惨淡,9月销售不过100亿,销售额断崖式下滑,这对恒大物业的增长性也会带来考验。

十年之后回头看,恒大放手物业可能会感到惋惜,但恒大目前最重要的是能活下去,并获得足够充裕的流动性资金使得这只大象能走,甚至再次跑起来。

好消息还未传出,坏事就传千里了,恒大物业换不来钱,恒大自救也将陷入僵局。


蛇吞不了象

合生上一次成为众人的焦点,应该还是在08年黄光裕事件中,坊间流传朱孟依涉嫌黄光裕案而受调查,那一年他很少出现在公众视野中,但这则传闻均被合生的管理层一一否认。

也就是从那时开始,合生创展的销售规模开始掉队,尽管它曾经有过很傲人的成绩,比如21世纪头个10年,合生是内地首个销售破百亿的房企,并连续四年稳居百亿俱乐部。

但那之后,合生的规模已经很难再有突破,原因在于合生并不走内地的快周转模式。相反,一个楼盘卖十年是常有的事。

去年,合生创展的销售规模为人民币358.34亿元,2019年为人民币233.17亿元,虽然同比上涨幅度不小,但是整个行业来看,合生创展的销售排名在80名左右。

原地踏步二十多年后,超过合生创展的房企一批又一批。但好在,这家房企的经营性现金流较为稳健,账面现金较为充足。截至6月末,合生创展在手现金及银行结余(不包含受限制现金)约为428.55亿港元。

说财猫还发现,朱氏家族在上半年通过炒股及投资基金,还赚了50亿港元的投资收入,比去年同期将近翻了一倍,看中的投资领域是高新科技、医疗科技类公司,包括Sea、平安健康、平安保险、汇丰控股、中国移动及小米。


截图自合生创展2020中期业绩报告

在搞钱这一方面,朱氏家族确实有两把刷子。

除了在股市债市获得股息分红和现金,合生创展近几年的融资渠道也逐渐打开,新发行商业抵押担保证券、资产支持证券等渠道方式,融资活动现金流净额呈正增长趋势。

值得关注的是,合生创展的资产负债率已经连续四年攀升,2017-2020年,合生创展的资产负债率由57%升至67%,截至今年中期,合生创展的资产负债率仍维持在历史高位67%,一年内要还的短债大概有297亿港元。

这次收购恒大物业,合生创展除了自有资金外,必定是要通过借贷来解决大部分现金的支出,资产负债率还有可能继续攀升,需要关注后续合生创展的债务到期情况和兑付情况。

合生创展的物业板块中包括科技运营的合生活社区及物业管理,截至今年6月底,合生创展物业板块抵销前收益合计15.94亿港元,同比上升77.5%。


截图自合生创展2021中期业绩报告

根据合生创展中报,其物业板块最重要的合生活智慧社区科技平台,目前经营管理面积超1亿平方米,服务超过200个项目。

但在已上市的52家物业企业中,截至上半年管理规模突破1亿平方米的就有15家物企。假设朱氏家族将合生活与恒大物业整合,粗略估算在管面积将会突破5.5亿平方米,跻身物业龙头。

合生对物业看起来还是很有野心的,不然不会想到要去走收购恒大物业的这步“险棋”,说白了或许就是有利可图、扩张之需。

毕竟合生的物业板块发展还未成为头部物管行业,但却是集团内增长较为快速的板块。

更重要的是,比起恒大其他的烂资产,恒大物业算得上资产不错的“现金牛奶”了,即便在上半年恒大如此艰难的时候,恒大物业的业绩表现依然是可圈可点的。

截至6月底,恒大物业期内营收78.73亿元,毛利29.39亿元,净利润19.34亿元,归母净利润19.35亿元,四项核心数据的同比增幅接近7成,毛利率37.33%,净利率24.56%。

此前合生创展筹备物业上市的消息也早有耳闻,合生创展旗下合生活总裁、康景物业董事长夏冠明就提到过,合生活上市准备已在路上。据他介绍,合生活定位为一家科技型企业,而非仅仅是一家物业管理企业。

有了上市的诉求,合生创展想要买下恒大物业的企图便昭然若揭,此前与许家印洽谈过出售恒大物业的交易方还包括碧桂园服务、万科等,但最终都不欢而散。

恒大物业的出售仍旧未定,如今也再次变得更加扑朔迷离。


最差的物业or最大的物业?

很可惜,如今上市的物业公司,没有几个是认真做服务的,物业万亿蓝海市场,但大家都在追求规模和收购。

去年底匆匆完成上市之后,许家印对恒大物业下了军令状,其中就提到“每月必须对外拓展3000万平米在管面积”。

这又是一个规模激进扩张的故事。

今年1月底,恒大物业以15亿元人民币收购宁波雅太酒店物业及其子公司100%股权。借此收购,恒大物业在今年首两月的新增在管面积1.1亿㎡,新增合约面积1.15亿㎡,相当于上市公司建业新生活、新城悦服务的体量。

近4个完整年度内,恒大物业的在管面积从2017年的1.38亿㎡增长至3亿㎡,第三方在管面积迅速由2万㎡增长至970万㎡。


到今年中期,恒大物业的规模进一步扩张,在管面积约4.5亿平方米,半年新增约1.5亿平方米,第三方在管面积1.38亿平米,半年新增约1.28亿平方米,这个增长量在业内来看是迅猛的。

截至中报,恒大物业已经是仅次于碧桂园服务的第二大上市物企,在管面积达到4.5亿平方米,而碧桂园服务的在管面积为6.44亿平方米。

但今年物业行业掀起了并购潮,下半年,光是碧桂园服务就以百亿吞下了富力物业,另外还收购了蓝光嘉宝、财信发展旗下物企、彩生活旗下邻里乐等物管公司,在管规模持续扩张。

但碧桂园物业的口碑,也并不算好。

碧桂园服务、恒大物业如此,合生就更不用说了,此次想要收购恒大物业(虽然最后交易黄了)足以看出朱氏家族的野心。

但合生旗下的康景物业,服务不咋地也是出了名,所以合生又弄了一个合生活科技集团,试图清扫过去的“刻板印象”。

康景物业应该算是合生的黑历史,早在1999年便成立,2009年随着合生创展布局重心北上,康景物业也将总部迁至北京办公,在广州、北京、上海、天津和西安、成都、长沙和宁波等地区成立分支机构,物业类型包括写字楼、商场、住宅别墅、工业园、产业园等。

这家物业公司成立后,主要负责合生创展旗下的住宅项目,但合生创展的开发速度非常慢,这也就意味着,康景物业的发展规模受到一定限制。

做得不大就算了,还做得不算好。

康景物业早期负责广州珠江帝景等知名小区,业主投诉已经成常态,即便总部迁址北京,康景物业的服务依然没有跟上,时常在论坛或网络上看到业主反映康景物业管理散漫,服务差,但始终得不到有效解决。


截图自领导留言板

如今在物业行业,口碑比较好的万科物业还未上市,这两年大多数冲上市的物业企业,都强调上市之后要加大第三方的拓展。

即,从上市中筹集的钱拿来进行收购扩大规模。物企只有保持一定的在管面积增长才能保证物业公司的收入同比增加,但是“做大”不应该是服务行业的终极目标。


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