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尹山湖迈入漫长而无奈的降价长跑赛道

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乐居买房讯苏州楼市里不乏利用园区外溢效应实现“麻雀变凤凰”式的经典逆袭,如尹山湖的崛起、运东的腾飞、以及甪直的蜕变。但这其中尹山湖近两年似乎有些掉队。

1、只有潮水退去,才知道谁在“裸泳”

2008年,随着还湖改造工程的结束,保利、中海、九龙仓、首开、正荣、阳光城、合景泰富、弘阳等各路房企开始陆续入驻尹山湖。


(尹山湖实拍)

从荒地到生态景区再到滨水新区,一步一个大台阶的尹山湖实现了华丽蜕变,赞美也如潮水般向这个曾经的“小板块”涌来。

可有些盛名,来得快、去得也快。被吹捧声“浸泡”的尹山湖,在大家正感慨于消失的楼市“金九银十”中,用降价的方式迎来了“退潮”。

事实上,尹山湖房价出现下行趋势早有迹象,这两年,如果要在苏州楼市里列一个房价涨不动的榜单,那么尹山湖肯定位列其中。但这次,尹山湖似乎进入了漫长而无奈的降价长跑赛道,板块内二手房平均跌幅达20%以上,最高跌幅甚至达到了40%以上。


尹山湖房子都降价了,但就算如此,看房的人还是少,有人就是看房子掉价更不想买了。”尹山湖中介表示。

19年上半年买的这边,买到就开始降价了。”尹山湖实验小学门口一位家长告诉乐居君。说出这句话时她没有流露出过多情绪,只是微笑,似乎有些无奈。

攒了多少希望就有多大失望,失落感厚重得像被大雨淋湿的棉被,压在尹山湖业主心头,又闷又沉。

2、风往哪个方向吹,草就要往那个方向倒

以前提起园区外溢,尹山湖肯定是首个代表,现在不行了,外溢板块太多。价格迈入3字头的时候,对年轻人来说也没有那么香了。”中介说道。


(中介门店)

众所周知,尹山湖当年“以湖起义”时,可是大打园区外溢第一站,和年轻人谈刚需实惠。园区的高房价让大多数在湖东奋斗的年轻人望而却步,出于对金鸡湖都市生活的向往,不少年轻人退而求其次汇聚于此。

这些受过高等教育和从事高薪职业的年轻人源源涌入,一时间尹山湖风光无两。2015年尹山湖新房成交量创下历史新高,2016年成交均价突破2万,2018年4月份尹山湖某业主更是包下园区广告大屏,庆祝尹山湖房价全面上3万。

水能载舟亦能覆舟,人群如潮水般涌向它,也如潮水般抛弃它。面对苏州楼市新兴板块不断崛起,园区外溢不断涌现。随着房价红利期的逐渐消失,现在的尹山湖也已经失去了吸引园区外溢客户的价格优势,越来越多的年轻人纷纷选择更好上车的甪直、运东等板块。


(尹山湖)

前两天我卖了套一口价房子,购房者要求再降20万。业主还是卖了,着急去园区置换。”上述中介指出,第一波吃螃蟹的人吃的是蟹黄,第二波吃的是蟹腿,第三波只能吃吃蟹壳了。当年第一批购入尹山湖的人,在赚得翻番的房产升值红利后,大多会选择离开尹山湖,奔赴园区怀抱。现在尹山湖的二手房价格是购房者说了算,房多客少,主动降价是普遍现象。

3、你不住尹山湖,所以你不懂

学区就像一盆冷水,数九寒天落在家长脑门上。

受过高等教育的年轻人更在意孩子的学习。当年没钱的园区年轻人,现在都到了而立之年,孩子也到了中小学的关键期,有条件的选择想办法,没条件的创造条件也要给孩子争取个更好的学校。”中介表示。

尹山湖板块占地面积较小,除了少许教育用地,基本上都是住宅和商业用地。目前,尹山湖现有学校有尹山湖实验小学、尹山湖实验中学以及郭巷实验小学等,整体教育质量一般。


(尹山湖实验小学)


(尹山湖实验中学)

在面对学区问题上,“围城”里的业主想逃离,门外购房者更是左挑右选,教育帮不上尹山湖业主,商业更是拉胯。

尹山湖商圈陷入怪圈。

“苏州可能找不到哪个地方,像尹山湖这般如此奇怪。你说这里商业遍地吧,业主都去逛园区商业了;你说这里缺大型商业吧,三大商业体量都不小。”中介调侃道。

以尹山湖极具代表性的大型商业体爱琴海为例,建筑面积26万方,其中商业中心面积14万方,地下两层,地上三层。不少楼层一整层都是空空荡荡,门店不是关门,就是写着店铺升级。爱琴海对面的阳光天地,也出现大量商户撤店的窘境。

究其原因,还是尹山湖难摆脱“睡城”标签。

4、独墅湖第二隧道难成“定心丸”

为了寻找新的房价增长点,尹山湖业主把目光落在了独墅湖第二通道上。

但现实的困难,再次如那床湿透的棉被。

在独墅湖第二通道施工之前,从园区科教创新区到吴中郭巷这段路程,正常情况下需要半小时左右,建成之后只需要五分钟左右就能到达,这不仅可以极大缓解独墅湖第一通道的交通压力,无形拉近了尹山湖与园区的距离。



不过根据链家网公布的数据,刚刚过去的“金九银十”,尹山湖二手房市场并未迎来传统的销售高峰,而是经历一波从“明升暗降”到“主动降价”的市场行情。近3个月来尹山湖板块的成交房源为86套,与4月份对比,参考均价下降近千元,成交套数却收缩明显。

据克而瑞苏州数据显示,吴中区9月成交均价环比上涨3.81%。从板块来看,木渎、尹山湖、东山、西山、越溪这几个板块均处于下跌态势,其中西山板块环跌10.98%,尹山湖环跌4.87%。

独墅湖第二通道将于今年年底投用这一利好也没能拉动尹山湖楼市回温。

5、倾巢之下,焉有完卵

一个月过年,两个月耍钱,三个月种地,六个月干闲。”尹山湖置业顾问中间流行这样一句话。

拿地时的欢喜,开盘时的火热,建设时的坚持,等客户的无聊,这一年就这样过去了。调侃之余也暗示了尹山湖新房也是去化艰难。

截至目前,尹山湖板块的新盘不多,只有三个:华润置地悦景湾、绿城amp;象屿逸品澜岸和碧桂园云栖隐山。网签率最高的碧桂园云栖隐山网签率也仅58.2%,剩余的悦景湾、逸品澜岸分别为44.7%、47.8%。


(领证截图)

目前,尹山湖在售新房项目均价在27000元/㎡左右,价格不低,加之又遇到二手房大规模降价,几个项目体量都不算大,但去化进度均不是很快。

据实探,华润和绿城这两个项目的售楼处工作人员都表示有年底清盘的计划,就目前尹山湖市场情况来看,收官或是任重道远。

尹山湖距离其“双湖板块”梦想似乎非常远,需要慢慢穿过时间长河;似乎又很近,近到只隔着一条隧道。

尹山湖这个“年轻人”,前期来势凶猛,后劲明显不足,在大市整体趋稳的趋势下,未来的尹山湖是继续“躺平”还是“绝地反击”,我们在拭目以待。

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