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运营好的下沉广场能为项目整体带来的三种效果

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从商业经营的角度考虑,地下空间往往不受商户欢迎的空间部分,但下沉广场本身作为建筑设计的经典方法,本身带有极高的空间价值激活的能力,独立的光源与半封闭的空间都让下沉广场成了项目中少有的能够“动中取静”的特殊空间。今天文章来自睿意德的顾问同学,分享在多个视角之下的下沉广场应用理念与常见误区。

增量时代大量的热钱涌入行业,水平参差不齐的商业物业开发出来并被投放至市场致使开业后项目出现了明显的不达预期、冷热不均等现象。下沉广场作为经典的广场设计手法之一,因为具备打破大空间在视觉上空旷感的能力,以及带来了拉通楼层价值的双首层概念,更因地下空间的开发不受容积率的限制,使得地上可以有更多的容积率造房子,而下沉式设计可以有效解决采光、通风以及消防等地下空间固有问题而颇受青睐。但事实上因盲目开发带来的大量商业项目,项目整体定位以及客观条件尚且存在缺憾的情况下,占不到项目主导地位的下沉广场就更是出现了人气冷清、租赁困难等问题,原本是解决可视性、可达性问题的好方法,甚至在部分项目中在可视性、可达性上反而成了问题本身。在存量商业中,许多面积并不大的下沉广场,始终是经营难,获益难,改造费效比过低,堪称“鸡肋”的存在。人气好的项目,下沉广场容易没有存在感,本该是人气汇集之地的下沉广场却成了门可罗雀的场内冷区。

商业地产本质是可运营的商用资产,要想理解并掌握下沉广场的价值发挥方法,需要从建筑之外的层面做工作,而非将之视为构造物本身。因为垂直高差带来的空间分隔,产生了空间和视觉效果的变化,是下沉广场诞生的契机,更是其价值成立的根本。体量不大的项目,本身并不存在动线、空间以及视觉层面的问题,下沉广场的应用就必须更加慎之又慎,否则很容易适得其反,许多客观条件不好的项目更容易因此产生排水难题,本篇文章的经验分享,仅以体量尚可,客观条件不受限的项目为准。


下沉广场是商业项目的重要客流运营建筑手段

商业项目的运营工作是针对流量的运营,在此层面之下,下沉广场实质是给项目多开了一个出入口,作为一种交通路线被包含在了动线系统内,其为项目带来的真正价值在于:有效地将消费者分流。在常见的动线规划中,客流分流是个严肃的话题并具有一定的矛盾特质,一方面不能有效的将客流集中,将使项目人气涣散,显得门可罗雀,另一方面如果不能将客流很好的分散引导,又会导致项目出现冷区,部分区域的商铺价值发生下滑,或是消费体验不好。因此下沉广场在项目中能够起到多大的价值的思考,首先要考虑到下沉广场作为物理空间的出入口,影响客流流动的价值规律,下沉广场在不同理念的项目中价值发挥得当的,常常能实现三种效果:

- 消费者科学分流

下沉广场作为一种分流方式,因为视觉与空间的分隔能力,下沉广场可以根据租户的需求进行科学分流,实现客流在时空上的划分,比如将白日业态与夜间业态不同消费高峰的业态在经营时间上留出不同的出入口,又或是将生鲜超市的家庭客群有效与一层时尚大牌的消费客群彻底分流,再或是利用其物理隔绝带来的声波传播隔绝,分开动静两种状态下的客群以营造不同的消费体验。通过下城广场将不同特质业态的消费者分流,将为项目提供为不同需求的客群在有效阻断彼此在时空与感知层面的干扰,从而为体验提升提供机会。

- 构建项目吸引力

下沉广场因开阔的“自上而下”的视野与“铺铺临街”的特点,在一部分项目中是比传统意义的首层,展示性更强的存在。商业项目的正门,往往因为整体定位与商业档次的需要,设计范围本身受限,因此难以兼容对各类客群的吸引力,下沉广场一定程度相当于为项目增加了更多的选择空间。通过色彩、灯光、铺地、标识、装置等手段,下沉广场可以为项目增加具备独特吸引力的独立出入口。半开放的下沉式设计重点解决地下空间的物理问题,为项目增加一种人流导入方式,同时消解人们在地下的游逛压抑感,较大限度地突破了地下商业的客观条件限制。

- 制造停留时间

好的下沉广场不仅能够实现令人走进来,更能让人留下来。如果要有效的承担好客流分流的使命,一定要结合整场动线做出考虑,结合场内消费者的实际行动轨迹做出设计,在保障商铺可视性、可达性的前提下,更要用动线的秩序感在下沉广场中为消费者制造动线记忆点。一个好的动线记忆点,能够通过生活习惯、色彩、形态影响人的行动路径,消弭游逛的疲惫感,产生更好的游逛体验与更长停留时间,从而实现引导消费。业内更有优秀的设计师,通过衔接下沉广场与建筑形体,结合多个出入口把客流引导至不同的楼层,更为消费者带来了充满新奇感的探索感,同时拉长了场内的动线长度。


▲RET睿意德商业地产研究中心 Siam discovery(泰国) Siam discovery利用室外连桥与城市轨道交通的出站口相连,使地面交通到达的客群与轻轨交通到达的客群都可以顺利的进入到商场。曼谷高端购物中心 Siam Paragon 的B1层入驻了东南亚最大的海洋馆,与 Dubai Mall 中的海洋馆类似,其在购物中心里是引流的强目的型休闲娱乐业态。与Siam Paragon相邻的是曼谷另一高端购物中心 Siam Discovery,海底世界的存在赋予了 Siam Paragon 鲜明的主题意味。Siam Paragon 的地下商业思路,是用商业的趣味性来强调极致的差异化,这一地下商业区域,也是其与周边竞品进行竞争的关键。


▲ RET睿意德商业地产研究中心 难波公园(日本) 难波公园利用梯台设置坡道将客流引导到不同的功能分区。


因高差而产生的空间特殊性

更让下沉广场成就空间独立性价值

从商业经营的角度考虑,地下空间往往不受商户欢迎的空间部分,但下沉广场本身作为建筑设计的经典方法,本身带有极高的空间价值激活的能力,独立的光源与半封闭的空间都让下沉广场成了项目中少有的能够“动中取静”的特殊空间。地下空间的常见缺陷因为封闭性的打破直接产生了质变,这让地下空间与商业的契合产生了全新的火花,许多业态与地下空间的契合度甚至远远超越了其他楼层,“楼中楼”的特点,使得地下空间为消费者营造出的空间更具休闲感与趣味性,甚至成为了部分项目的特色空间招牌。

有鉴于此,下沉广场的空间价值发挥以体量为划分标准,分为了两派用法,若下沉广场体量较大,往往通透性强,展示面好,则其常与地面一层用法相当,以品牌零售、品牌餐饮为主,并匹配跨层外立面设计,作为项目的重要对外展示面;若下沉广场体量较小,则独立性强,隐私保护好,其应用常发挥其空间的独立性优势,以休闲餐饮、生活服务业态为主,作为“盒子中的小盒子”将业态聚类经营。更有业内案例因位处城市核心区,临近交通干道或高架立交桥而产生了声源污染问题,半封闭的地下空间则是此类问题的天然优势方案,有些项目甚至会为广场设置山林景观、瀑布水幕,在城市的混凝土森林中造出了一方堪称世外桃源的独立空间,从视觉、听觉等多重感官维度为空间体验保驾护航。

因为空间的独立性,所以在契合项目的整体定位的前提下,下沉广场可以考虑的内容异常丰富,只要能够利用开放、明亮,化解地下空间的沉闷的商业内容,都有利于激活地下空间的商业价值,比如泰国曼谷的 Central Embassy 是一座顶级商业综合体,其购物中心为当地最为高端的商业场所之一。在B1层,Central Embassy 打造了一个美食广场 EATHAI,集合了泰国传统小吃及泰国家常菜,并将烹饪食材如时令蔬菜水果、调料、熟食等汇集成零售区域,展示了泰国饮食文化概貌,TAMBON BANG KAEO则设计了大面积的下沉式露天剧场,成为了游客收集和持有各种物品的主要社交空间,并引导客流从底层的下沉广场逐渐上升,以与第一层现有的超级广场顺利连接。

不管是便于聚拢人气的大广场式下沉空间,还是在紧促空间之下的服务于采光的中庭式广场,抑或是多层梯田式、双首层式的下沉广场,都可以将客流导入到下沉商业,大大的提升地下一层的商业价值。无论租售,都为项目经营提供了更多的讲故事的空间。尤其是双首层式的下沉广场,能够通过缓坡布道、扶梯等建筑交通元素的应用,打通一层与二层的客流贯通能力,提高项目的租售潜力


▲ RET睿意德服务案例 卓悦INTOWN购物中心 INTOWN下沉广场秉承“开放、自然”的空间特性,通过绿植渲染下沉广场的自然有机氛围,营造绿意、通透、内外互联的商务核心区之社交场所。B1层大中庭通道的处理方法是通过艺术装置摆设进行点缀,未来该区域可用作商业经营外摆使用,亦或采用RET睿意德规划的“Story”恒变概念店的方式分期分主题经营,为项目的空间有效利用留下了余地。


下沉广场的常见错误操作

纵观好的下沉广场,均在空间价值挖掘、规避空间缺陷和解决地下商业引流难的问题上颇有建树,甚至业内已有做法将地下空间设置为首店街区,优先配置首店资源,又或是夜经济主题街区,将地下空间的利用进一步的拔高。一方面下沉广场可以对项目经营起到积极作用,但不恰当的应用也同样带来了一些问题,以下是RET睿意德跟进实践经验分享的下沉广场相关常见问题:

- 规划体量不当

前文中我们讲到若下沉广场体量较大,往往通透性强,展示面好,则其可以当作地面一层做处理,体量小则独立性强,开发做独立空间,然而市场上的真实常见问题是:要么过于巨大,要么过于狭小。前者造成了极大的资源浪费,过度的空旷感拉低了项目的亲和力,往往出于追求气派的想法又或是不当的规划产生,后者常见于计划性较差的开发方,在建设期强行修改了图纸。前者将不得不考虑,通过面积分割,重塑广场,而后者将不得不放弃以经营为出口,考虑作为公共空间使用。

- 没有功能的躯壳

作为承载商业的容器,商业地产的核心始终在商业,而非地产,作为商业项目的任何一个部分,倘若丧失了内容价值,就如同失去了灵魂,成为存在感稀薄的空躯壳。国内许多门可罗雀的下沉广场,并非是单纯的体量不当,内容价值不足,须知下沉广场仅仅是物理层面的建筑形态,功能与内容才是确保建筑与人产生链接的关键。活动内容、布局分区、视觉特性、照明方案、容积感与建筑边界条件都会影响到下沉广场的内容与功能。空荡荡的开拓地带,如果缺少活动条件,便会让人产生“广而无场”的感觉。

- 与项目整体功能融合欠佳

商业项目的定位,往往根据消费单元划分物业的使用,但下沉广场因自身特殊的条件与盲目开发,很多时候都成了整体项目定位中“多出来的成员”又或是无法将整体定位落实进入下沉广场。在RET睿意德的服务经验中,常有这样的情况:下沉广场的空间围合感不强,与整体建筑失调,导致预想功能无法发挥,因为空旷产生的不安感反而缩短了停留时长;忽视户外活动季节性,夏日的日光直晒与北方的寒冬又或是秋季绿植的萧条,让本该汇集人气的广场因与项目整体体验的迥异而门可罗雀;过度重视观赏性,利用高差打造景观,却忽略了客流与建筑高差的交汇,与项目整体既无共享流量也无互补功能,与整体的互动缺乏导致下沉广场无法赋能于项目。


▲ RET睿意德服务案例 金隅嘉品Mall项目总建筑面积9.77万平方米,地上只有4.41万平方米,而地下4层却达到了5.36万平方米,所以一反地上为主地下为辅的商业常态。为了保证流量能方便触达地下,项目团队设计了一个外置的下沉广场直通B1、B2层。消费者不必进入商场内再坐电梯下去,进出的便捷使地下店铺的可达性不再是问题。另外,站在圆形广场的周围往下望就能看到多家地下店铺,很大程度上提高了店铺可视性。地上建筑在面向下沉广场的一面采用流线型的设计造型,与广场的圆弧完美相融,层次分明又浑然天成。广场在通过空间错层提升整体美感的同时,也为消费者提供更加良好的游逛、休憩等全家欢乐体验。

-小结-

一个商业空间好与不好的判断标准,在于其能否顺利促进空间内产生足够活跃的人类活动与行为,商业项目是否出彩,终究还是要回归内容。广场的空间形式最早诞生在城市的交通枢纽之处,因集会、游行、节日庆祝而诞生出的人流聚集能力产生了商业契机,因而不论是传统的市场式商铺还是街区式商铺都会因比邻广场而价值倍增,下沉广场对商业项目的作用就更加明显。但国内市场各级开放商对建筑设计与建筑应用理念有很大差异,所以当项目到了运营阶段时,下沉广场对商业所发挥的作用自然也千差万别。尽管问题发生的原因各不相同,但对于下沉广场本身却始终离不开内容的建设,北方寒冬中的一场冰雕活动、草坪上的一场音乐现场、又或是因高差而产生的外立面景观入口,都会令建筑空间本身发挥出迷人的魅力。


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