第二轮土拍集体遇冷！底价成交、流拍率高，是房价下跌的信号？

随着22城第二轮土拍接近尾声，此轮土拍市场的所透露出的信号也愈发明显。一句话概括就是，相比于今年各城市第一轮土拍表现，第二轮土拍明显遇冷，中止出让、流拍、底价成交、低溢价率成为二次集中供的关键词。

例如，10月13日结束的北京二次集中供地，原计划出让的43宗土地仅有17宗成交；10月12日落下帷幕的杭州二次土拍最终以14宗成交、17宗终止出让收场，其中10幅竞品质地块全在终止之列。

此外，集中供地试点城市以外，全国范围的土地市场已全面降温；全国土地成交面积从年中以来持续负增长，且降幅趋扩大。

据相关机构统计，年中以来，百城土地成交建筑面积增速，持续走弱；9月，百城土地成交面积两年复合增速为-20.7%，较6月高点大幅下滑38.7个百分点，连续3个月负增长。成交面积大幅下滑，主要由于需求疲弱；从流拍率来看，9月百城土地流拍率达到65.5%，创2008年以来新高。

土地市场集体降温，究其原因，是“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标在发挥作用，其最终的目的是要稳定房价，其中的逻辑很简单——面粉便宜了，面包才会便宜。

那么，对于刚需购房者而言，接下来该怎样去调整买房思路呢？实际上，控地价稳房价，依然是未来的主流调控政策。在这种情况下，房价的大升大降在目前看来是不太可能的，不管怎样，房子还是保值的。

而刚需购房者是出于实际居住需求而买房，因此，在土地市场遇冷、未来房价可控的情况下，完全可以根据自己的实际需求购房。

但与住宅土地市场情况不同的是，商办市场是在高位运行。从土地供给来看，商办用地通常情况下都会比住宅用地或工业用地价格高，以深圳为例，2012-2020年，深圳市土地推出价格呈波动态势，但绝大部分时间，商办用地成交均价均处于最高水平。2020年，深圳市土地推出均价达到了26942元/平方米，其中住宅用地推出均价为35666元/平方米；商办用地推出均价为128443元/平方米；工业用地推出均价为3633元/平方米。长期以来，深圳市的商办用地价格均保持高位，这从成本端就导致了深圳商业地产价格无法下降。

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