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9.3万:3500!西安二手房挂牌猛增,成交锐降

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7月9日,第一批102个;10月13日,第二批103个;截至目前,两个批次205个小区二手房参考价发布。

这对市场带来较大影响。目前,西安二手房市场情况怎么样呢?

两个数据对比鲜明:

1、截止2021年10月,目前二手房挂牌超过93400套

2、成交数据显示,9月份西安二手房成交量为3565套

一方面,二手房挂牌数量巨大,比去年同期增加约万套;另一方面,月度成交量锐减,连续两个月下降。

西安二手房成交量何时能止跌回稳、稳中有升?



首先看挂牌量:激增。

截止2021年10月,同一个平台的数据显示,目前先二手房挂牌量累计为93400套,而在2020年12月则为83400套。

一年时间,新增了上万套。



客观地看,这个数据既能说明一些问题,又似乎不能太说明问题

为什么呢?

能说明的是,目前二手房挂牌量不小,而且还在增加。

不能说明的是,这里面有没有重复计数的,重复了多少?按照一套计数一次,净量是多少?

目前,没有数据能说清楚。

在西安市住建局官网二手房交易平台上,仅有2945个房源信息,如果这个数据作为“唯一官方数据”的话,来说西安二手房挂牌量,恐怕没多少人相信。



可以肯定的是,这个平台上的二手房信息是非常真实的,一套房一和核验登记码,不存在重复登记的情况。

在搞不清楚西安目前到底有多少二手房挂牌量,也就是没有权威真实数据的情况下,只能看看民间平台的数据,结合官方的,做个大概了解了。

目前,挂牌量9.3万套+的数据,虽然有“浮夸”的成分,但挂牌量持续增加、待售量较大,是个基本事实。



再看成交量:锐降。

从今年1-9月份的二手房月度成交量看,在3、4月份达到峰值,都在9000套以上,5、6月份有所降低,7月份开始急剧下滑。



7月份二手房成交量是6188套,8月份降至4803套,9月份再降至3565套,连续二个月呈大幅下降趋势。

9月份的成交量与8月份相比,环比减少25.78%,与2020年9月相比,同比减少56.97%。

从二手房的成交价格来看,7月初成交均价是17239元/㎡,8月初成交均价是16510.3元/㎡,9月成交均价是14156元/㎡。



从最近两个月的情况看,在二手房月度成交量下降的同时,成交价格总体也呈下降趋势

悬念是:成交量价都下滑的趋势,何时能见底?



从二手挂牌量激增、房价有所下降的情况,可以看出二手房市场的分化状态:

一是在二手房参考价发布之初,坚持“价格达不到预期不买”、“买不上价宁可出租”等人士的心理有松动,悄悄挂牌的人在增多。

二是一部分人受“房票”影响,不把手上的房子卖出1、2套,就难以有买新房的机会,所以也被“逼迫”着“以旧换新”。

三是价格超过参考价挂牌不了、买家货比三家不接受太高的价格,二手房挂牌价不得不以各种名目调低,以促进成交。

目前,西安二手房所面临的情况,与两个因素有关:

一方面受参考价影响不小。目前发布参考价的205个小区,大多数之前的换手率相对较高,参考价也都比之前挂牌价都低20-30%,有些甚至低50%以上。

另一方面也受房贷影响。目前,房龄15-20年的二手房,申请房贷比较困难,全款买的话,压力太大;同时不少二手房品质一般,未来再次交易难度较大。

但是,从西安楼市过去4年多的发展,以及未来几年的新盘态势看,二手房市场的地位将逐步上升,这是没有什么值得怀疑的。

目前,西安二手房市场所经历的(还会持续一段时间),恰是挤兑水分、回归理性的阵痛期,过后将会迎来相对的稳健周期。

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