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老板下场奋力自救、多家房企提前赎回,房企境外美元债危机集中爆发

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本文来源:时代周报 作者:忻奇琪

房企债务违约风险正在集中爆发。

10月11日,当代置业(01107.HK)发布公告,公司寻求将2021年到期票息12.85% 优先票据到期日延长三个月。业内分析师称,这一相当于官宣违约。

为了继续支持当代置业,当代置业的控股股东张雷以及执行董事张鹏更亲自下场营救,向公司提供8亿元的股东贷款,以帮助公司度过危机。

就在当代置业公告寻求美元债展期的同时,10月11日晚,新力控股集团发布公告称,即将于10月18日到期的2.5亿美元债及最后一期利息可能会违约,并有可能触发后续其他债券的交叉违约。

和当代置业、新力控股遇到相似情况的房企并不在少数。国庆节前后,多家房企出现流动性问题,资金链承压导致的偿债能力下滑直接传导至债券市场,也让整个地产行业的信用危机持续蔓延。

38只地产美元债年内到期或付息

进入10月以来,已先后有绿地控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。

近一周,中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。其中,2021年到期的债券受到冲击最大,其次是2022年到期债券,2023、2024、2025年到期债券跌幅较为平缓。


时代周报记者不完全统计,10月18日起至10月31日,共将有7只地产美元债到期,累计金额达到12.6亿美元;截至2021年底,总计将有38只地产美元债到期或付息,累计金额92.58亿美元,其中世茂集团、花样年控股、海伦堡、佳兆业集团和建业地产等房企到期规模较大。

此外,据光大证券的数据,2022年全年,境内房企将有544.16亿美元的债务即将到期,预计房企再融资需求将继续加大。其中,恒大集团、佳兆业集团、景程、绿地等房企到期规模较大,均超过20亿美元。

10月18日,同策研究院研究总监宋红卫向时代周报记者指出,原来房企基本是通过“借新偿旧”的模式来解决债务问题,现在则只能通过销售回款来偿还债务。部分城市因为房地产按揭贷款额度不足而不能放款,再加上因为种种原因,房企“以价换量”回笼资金的通道也存在困难。多重因素之下,房企外部融资、销售回款均有不同受阻,面临到期债务,只能违约。

“最重要的是,违约导致行业信心下挫。以近期某家上市房企为例,最初只是9亿元到期债务无力偿还,市场开始关注,这导致包括穆迪、标普、大公国际、中诚信、东方金诚等在内的境内外评级机构,都下调了该公司的主体信用评级。企业股价大幅下跌,金融机构不仅不能提供正常的融资,甚至还有挤兑的情况发生。” 宋红卫进一步指出。

针对近期受个别房地产企业债券违约等风险事件的影响,境外房地产企业美元债价格出现较大幅度下跌的情况。10月15日,中国人民银行金融市场司司长邹澜在三季度金融统计数据发布会上表示,目前相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化,将敦促发债企业及其股东,严格遵守市场纪律和规则,按照市场化、法治化原则,妥善处理好自身的债务问题,积极履行法定偿债义务。

“一些中资房地产企业已经开始回购境外债券,这体现了企业对自身发展前景的信心,预计对于缓解市场紧张情绪、恢复市场信心将起到积极作用。”邹澜表示。


多家房企回购或债务置换

目前,破产和债券置换是中资美元债主流处置方式。早在2015年,佳兆业曾因无力兑付多笔境外债券利息,构成实质性违约。违约后,佳兆业采取了债务重组方式,最终方案为置换新债券,这给了佳兆业流动性缓冲期。2019年,佳兆业终于重新获得标普和穆迪评级,在境外市场重启发债。

10月11日,龙光集团宣布提前赎回1000万美元2022年到期的美元债,并表示截至9月底,已完成2021年所有境内外到期债务的再融资,无债务到期的资金压力。

10月15日,中国奥园宣布,公司已进一步回购总额为300万美元的优先票据,其中包括:100万美元的2022年1月到期4.2%优先票据、100万美元的2022年1月到期8.5%优先票据、以及100万美元的2022年9月到期5.375%优先票据。

此外,中梁控股、禹洲集团、德信地产、金辉控股、弘阳地产、融信中国等房企,纷纷对即将到期的美元债进行密集回购,以此维稳市场信心。

不过,这未能完全提振机构与投资者的信心。

10月18日晚间,穆迪密集下调了祥生、佳源国际、富力、阳光城、绿地、奥园等至少7家房企的评级,此举或使得房企后续的再融资风险继续上升。易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者指出,类似下调将使后续房地产政策更加关注房企的金融或信用问题。

10月12日,一位业内人士向时代周报记者表示,房企应对此类债务风险,与金融机构、投资者的坦诚沟通不可或缺,要及时公开关键的财务信息、回应外界关切,特别是公司目前的销售、回款、短期债务、在手现金以及融资安排、风险应对等等,只有信息公开透明、举措精准恰当,才能最大程度消弭市场疑惑,赢得投资者的理解支持。

“房企未来在铺排美元债的还款计划时,还应该从以下三个方面考虑:一是内部造血,促回款,二是外部融资,能用美元债还美元债更好;三是股东支持,即类似当代和富力此前提供股东贷款的操作。” 亿翰智库研究总监于小雨表示。

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