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一日内10家知名房企信用评级遭穆迪下调,年内行业已有39只房地产债券违约

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本文来源:时代周报 作者:胡天祥

一天之内,10家大中房企信用评级遭下调。

10月18日,国际评级机构穆迪发布多份报告,下调包括富力地产、中国奥园、祥生控股、佳兆业、合生创展、阳光城、绿地控股、中南建设、金轮天地控股、中梁控股共10家房企信用评级。

阳光城的公司家族评级从“B1”下调至“B2”,绿地控股的企业家族评级由“Ba1”下调至“Ba2”,合生创展评级展望从“稳定”调整为“负面”,中梁控股评级展望从“正面”调为“稳定”。

“从数量和结构上看,被下调评级的很多是规模较大的房企,说明信用质量恶化的情况在大房企中明显增多。”10月19日,一位地产行业分析师告诉时代周报记者,部分评级下调关注了流动性和偿债能力,客观上也要求房企近期改善此类指标水平。

多家房企评级遭遇下调的同时,部分房企还接连被爆出债务违约或资金紧张的问题。

今年9月以来,天津房地产集团发行的债券“16天房04”,上海三盛宏业发行的债券“16三盛04”,四川蓝光发展发行的债券“20蓝光MTN002”,重庆协信远创发行的债券“16协信08”,均因未能按期足额偿付本期债券本金及利息,构成实质性违约。

“今年以来,房地产市场和融资市场持续调整,使得高负债房企的融资能力受损,现金流大幅度下滑,从而出现结构性违约。”10月19日,汇生国际融资总裁黄立冲告诉时代周报记者,虽然目前部分地区银行房贷利率出现下调,放款速度有所提升,但从全国范围看,并没有放松货币的迹象。

年内39只债券违约

今年以来,受长周期增速下行和短周期调控升级,房企盈利能力回落,叠加融资限制,房地产债券信用风险有所抬升,违约房企也从名不见经传的区域小型房企,扩展到全国性知名房企。

除上述提到的天津房地产集团、上海三盛宏业、四川蓝光发展、重庆协信远创发行的债券有实质性违约外,10月4日,花样年也发布公告称,未能在公告当日如期支付2021年票据的剩余本金约2.05亿美元。


根据克而瑞报告,2021年违约债券不论从数量还是金额来看,均远超去年同期水平,截至9月27日,今年房企累计违约债券只数达到39只,较2020年增长25只,累计金额达到467.50亿元,较2020年增长159%。其中,华夏幸福债券违约金额达到183亿元,蓝光发展也达到了116亿元。

“此前国内许多房企的负债率普遍较高,一旦遭遇市场调整,比如融资收紧、销售受阻,就会导致公司现金流大幅下滑,从而出现违约。”黄立冲告诉时代周报记者。

10月18日,易居研究院智库中心研究总监严跃进也告诉时代周报记者,今年很多房企之所以违约,在于房屋销售市场表现不好,且房企的各类融资渠道也都堵上了。据不完全统计,2021年三季度100家典型房企的融资额为2872亿元,同比下降38%,环比下降24%,融资额创2018年以来的最低水平。

克而瑞指出,展望四季度,房企整体到期债券为1082亿元,同比减少7%,环比减少19%,虽偿债压力有所缓解,但仍属于历史较高位,同时2022年上半年房企到期债券3671亿元,偿债压力持续。

多家房企进入破产重整

根据中金公司报告,目前已违约的房企中,协信远创、国购投资、银亿集团已进入破产重整,新华联文旅引进华融进行债务重组,泰禾全封闭式管理项目债务重组,华夏幸福一揽子债务重组,其余均未有明确进展。

10月14日,重庆市第五中级法院作出(2021)渝05破申428号民事裁定,裁定受理申请人北京易禾水星投资有限公司对被申请人重庆协信远创的重整申请。

协信远创曾被称为“渝派房企三甲”,曾与龙湖、金科齐名,但如今的经营现状却令人唏嘘。2020年,受新冠肺炎疫情影响,协信远创净利润为-72.77亿元,较上年同期下降865.67%。2021年上半年,该公司净利润为-21.67亿元,较上年同期下降72.30%。截至2021年8月13日,协信远创及子公司发生债务逾期涉及本息金额为132.25亿元。

相比协信远创刚刚进入破产重整阶段,中弘控股债务重组历时超过3年,目前仍未形成具体方案。据悉,中弘控股先后三次和6家机构达成债务重组或托管经营意向,但最终均未达成一致性方案。今年9月1日,中国华融组织相关中介机构对中弘开展尽职调查,后续进行了大量工作,但目前为止仍未能签署重组相关正式协议。

“究其原因还是中弘控股资产质量相对低下,尤其是核心资产海南如意岛项目涉及地方政府和环保问题明显缩水,对重组价值有较大影响。”中金公司指出,由于债务重组需要债务人和债权人进行协商且债权人在此过程中会遭受损失,因此债务人资质越弱,投资者损失程度越高,债权人越多且诉求存在分歧,协商时间往往越长。另外,在债务处置过程中,债券投资者由于纯信用、分散化程度高,如果没有明确优待,处置进度整体会更慢一些。

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