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业主作死被压价,深圳这个盘是抄底的最佳选择?

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前两天去福永考察,发现了一个很有意思的楼盘——中粮凤凰里。



虽然身处福永这个在深圳不算突出的板块,但中粮凤凰里曾经可是一个全国知名的楼盘!

而让它声名远扬的原因是——业主抱团涨价

在楼市调控放松的2019年年底,中粮凤凰里的业主群曾流出一则《告凤凰里全体业主书》。



公告书的中心思想是:

业主不要低价挂盘,急卖的建议最低挂牌价5.5万/㎡, 不急卖的业主要求挂牌价以5.6万/㎡至6.5万/㎡为界。 低于此价格的业主,即刻收盘

在公告书的字里行间,能感受到业主们对于挽回房产价值的恳切,但实质上,业主们是在以资产保卫战为名,联合抱团抬高房价。

因为从当时的情况来看,前11个月,凤凰里的成交均价只有4.7万/㎡上下。虽然当时11月份有豪宅线取消的政策利好,但再怎么有利好,也不至于让4.7万/㎡的成交价格一下子跳到6万/㎡。

这不是资产保值,这是靠资产掠夺财富。


涨价后的房源 图源:楼市大事

业主操盘房价的事,在深圳不算新鲜,但如此明目张胆发公告且受到这么多人关注的,中粮凤凰里是第一个。

枪打出头鸟,事情闹得这么大,肯定会引来官方的关注。

随后官方马上发出文件:



宣布暂停中粮凤凰里网签,并发布了凤凰里的二手房交易风险告知书,业主确需交易的,要到宝安住建局签署交易风险知晓书。

各大二手房平台上,二手房源全部下架,新房源上不了平台,凤凰里直接被打入冷宫。

经过这一轮抬价之后,从此,凤凰里算是被打上了杀猪盘的标签。

接近两年过去,现在凤凰里的房产交易已经恢复正常,但从我们考察价格的情况来看,凤凰里作为一个次新盘,与其他次新盘相比,价格明显更低。

同样是89㎡的三房,凤凰里的市场价在680万左右,而其他次新盘,比如星航华府、万科金色领域都已经到了700万以上。

业主作死联合抬价之后,最后价格反倒低于其他楼盘,也着实讽刺。



既然提到了,我们就来细讲一下凤凰里的价格。

凤凰里形成今天的价格,总结来看我认为有4点因素。

第一点,官方打压。

凤凰里业主自作孽之后,确实受到了官方的“特殊待遇”。

这个特殊待遇,在政策上体现最明显的就是指导价。

我们比较一下福永各个次新盘的指导价就能看出来,有黑历史的凤凰里被“打压”了。

凤凰里的建成年份是2016年,在福永,楼龄这么“年轻”的盘不多。

楼龄较为接近的是2015年的星航华府,指导价5.2万/㎡;

另一个2016年的次新盘是怀德峰景,因为在卖的房源很少,所以关注度比较低,但指导价也要6.1万/㎡。

而凤凰里现在的指导价,和2019年的成交价一样,只有4.7万/㎡

直接忽略掉整个2020年的涨幅和成交,把价格定在2019年,官方打压的意图可以说是很明显了。

而且不仅是同楼龄的楼盘,就连几个楼龄相对老一些的楼盘的指导价都比凤凰里高。

2010年的金域豪庭三期,指导价为5.8万/㎡; 2013年的怀德公元,指导价5.3万/㎡ 2010年左右的万科金色领域,指导价5.2万/㎡

指导价被拉低,再加上业主联合抬价的黑历史,肯定会影响到买家的预期,最终这个预期也会反映到卖家的报价上。

官方打压的另一个表现在于——凤凰里的二手挂盘量大。

根据链家平台的数据(截止到10月18日):

中粮凤凰里共1338户,挂盘房源56套; 星航华府一期+二期共2267户,挂盘43套; 金域豪庭一期+二期+三期共1663户,挂盘53套; 万科金色领域共1513户,挂盘39套; 怀德公元1159户,挂盘21套

不难看出在福永的次新盘中,凤凰里的挂盘量是最多的。从一定程度上说,这也是业主信心被打击之后派生出的现象。

毕竟好事不出门,坏事传千里,凤凰里的负面名声短时间很难扭转,不少业主考虑尽快换房置换也是人之常情。

第二点,凤凰里处在不好的地段。

从地段上看,凤凰里最大的硬伤在于城市界面。



上图是我在凤凰里看房的阳台上拍的图片,从图中就可以看到,放眼望去,楼盘周边都是老旧低矮的厂房和待拆迁的旧楼房。

虽然当地中介和我说,楼盘周边的地都已经被中粮拿下准备旧改,但即便是旧改,恐怕也要5年以上的周期。

第三点,缺商业。

而且除了街面之外,凤凰里附近也没有大型的商业,楼盘周边只有普通的底商和小商场。

好一点的商业,得去到怀德公园旁的益田假日天地,即便开车过去也要15-20分钟,

第四点,交通不方便。

凤凰里刚好在两个地铁站中间,最近的地铁站是11号线的桥头站,步行时间大概12-15分钟;远一点的塘尾站,步行也要17分钟左右。

就连当地中介在和我们看房的时候都和我们说,住在凤凰里有辆车会比较方便......

调控收紧之后,刚需们买房更看重的是居住属性,处在一个缺商业、街面混乱、厂房扎堆的地段,凤凰里的业主在报价的时候肯定也没有什么底气。



最关键的问题:凤凰里能不能买?

对于想要在福永买房的人来说,一定的预算下,最重要的是看凤凰里和同区域其他几个次新盘的对比。

首先,福永当下最受欢迎的5个次新盘是:

中粮凤凰里 怀德公园 万科金色领域 星航华府 金域豪庭

根据福永的现实情况,我觉得这几个盘有3个维度作比较。

第一个维度是交通

交通比较的关键因素是和地铁的距离。

5个盘中最靠近地铁站的是金域豪庭,距离11号线的福永站只有7-10分钟的步行距离。

星航华府最近的地铁站是1号线的机场东,但步行时间达到21分钟,不属于正常可步行到达的距离。此外,正在建设的12号线的兴围站就在附近,未来有地铁的预期。

凤凰里前面讲过,最近的地铁站是11号线的桥头站,步行时间大概12-15分钟;

怀德公园周边没有地铁站;

万科金色领域也不靠近现有的地铁站,但靠近未来12号线的福围站,直线距离只有500多米。

交通排名:金域豪庭>星航华府>中粮凤凰里>万科金色领域>怀德公元

第二个维度:地理位置

5个盘中,星航华府处于板块的边缘,但最靠近宝安和南山的核心区,而凤凰里离核心区最远

其余的3个盘里面,万科的盘靠近机场、怀德公园靠近板块的中心区域,配套比较完善,界面也更好;金域豪庭最靠近地铁,但周边的界面比较老旧。


怀德公园周边的界面

地段上排名:星航华府>怀德公元>金域豪庭>万科金色领域>中粮凤凰里

第三个维度:商业配套

怀德公元的商业配套最好,楼下就是益田假日天地和天虹;其次是星航华府,也配有天虹商场。

其他三个盘都没有大型商业。

商业排名:怀德公元>星航华府>万科金色领域=中粮凤凰里=金域豪庭

综合来看,星航华府和怀德公元较为突出,中粮凤凰里和金域豪庭、万科金色领域稍稍逊色。

在福永的次新盘的竞争中,中粮凤凰里并不突出,从未来考虑转手的角度来看,中粮凤凰里其实不是福永最好的选择。

当然,从我们现场考察的情况来看,中粮凤凰里的楼龄比较新,品质也很好,如果对周边配套和界面不在意的话,以稍微低一些的价格买来住也是一个可考虑的选项。

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