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金九银十收官在即,分化格局愈演愈烈,这些板块跑出来了

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10月过半,今年金九银十收官在即。纵观全国,这个房地产传统销售旺季却被外界誉为“躺平了”?看回广州,“金九”成交下跌近3成,“银十”首周同比-22% ,妥妥降温,但绝不能一言概之。

精细化调控之下,今年金九银十大写着“分化”,火的很火,冷的很冷,在可以预见的“房住不炒”政策不轻易放松的未来,短短两月的市况,将成为未来数年市场的缩影。潮水褪去,核心区域核心资产,正上演强者越强 。



01.

右侧上车时期

区域分化 个盘分化

实际上,开发商一直在积极备战。

1、批量新批预售

2、放下套路 ,接受限价

3、傲娇全款→诚恳首付分期

根据中原数据,9月新批供应达13574套(142.5万㎡),创年内新高。金九银十是下半年最重要的销售节点,业绩压力之下开发商积极备货,抢收业绩;另一方面,限价令之下,批发申请预售证,可以避免多次调价。

因此,到了国庆黄金周,加推/开盘4049套的总数量其实比往年还要提升16.9%,甚至比今年五一假期增长22.7%。



货量充足,诚意满满,价格上也回归理性。看黄埔某热盘双合同都闹上热搜了,广东省、广州市6天内发了两次涉及不得高于备案价的风险提示,这次的“限价令”是玩真的。前车之鉴,不少新开楼盘也逐渐定价回归合理,有些还蛮笋的。如:科学城年初最火时吹风要6万+,目前多数4-5字头;番禺国际新城某盘吹风4字头,实际3字头有交易。

市场风格的转变有时真堪称变脸。今年春节买房,网红盘还不待见贷款买家,短短半年间,变成首付都可以分期了。为确保资金回笼,今年十一开发商首付期限以主流“七天内给3成首付”为主。个别楼盘为促成成交,加速项目跑量,甚至给予了3个月以内的首付宽限期,主要以南沙、白云北部等个别楼盘为主。

严控之下击退了炒房客,扑灭了虚火,但也为刚需买家提供了上车窗口期,更是检验真金的时候。强者越强,潮水褪去,市场用脚投票,投出了核心区域价值资产。

02.

重点区域盘点

红盘仍红

仔细看成绩单,缺乏规划利好、存货较多的区域,获取客户的难度依然较大,反之逆势畅旺。

以十一数据为例,共有13个板块开盘或加推,整体去化率71%。打破这个金九银十集体躺平的曼德拉效应。

仍被买单的区域集中在如荔湾、黄埔、番禺;板块成绩主要得益于万科金域曦府、越秀和樾府等销售热盘的贡献。其中,荔湾区花地湾、番禺区汉溪长隆、海珠区南洲、白云区白云湖、黄石路板块首日去化率位居前五。

天河区:

天河寸土寸金,长期缺货,一动一静想来搅动全程买家的心。尤其天河东板块,随着东拓推进,天河智谷崛起,高价地加成,近一年来楼市大火无需多言。

今年金九银十的尖子生非保利天汇莫属,断货1年再推新全新5期,吸引力不减。收筹时间不到一周,已达到10:1;10月7日10点正式开盘,当天劲销18亿。

5期是项目最后一期,首开2栋和3栋涵盖90/98㎡三房和103/127/130㎡四房,除了区位优势,产品卖点也过硬,聚焦市场主流户型,6.6米大阳台,景观面宽;使用率超82%以上,有网友看过表示98方可以做出120方的尺度感;单边位,采光俱佳。北向单价6.2-6.7万,南向7万左右,带装修的价格,在天河一手普遍6-9万的辉映下,吸引了大波买家来抢。

毕竟是十个人抢一套房,没赶上国庆开盘的别灰心,近期项目乘胜追击新推98㎡,高性价比户型,可以实现低总价上车天汇最高端组团社区,上车天河核心区域。

荔湾区:

白鹅潭近期风头正劲,太古落地加上金九银十跑出多个红盘重燃市场对广州西的讨论。其中,万科金域曦府、新世界凯粤湾撑起半边天。

9月荔湾稳定成交375套。新世界凯粤湾表现突出,以一己之力带动了近三分之一的成交套数。国庆假期乘胜追击,千人到访,勇闯超10亿业绩。



主推望江组团【江幕】92 m²三房、114 m²实用3+1户型、133m²四房,均价48800元/m²起,不同面积户型各有特色,其中望江4房、东南向3+1房,填补区域产品空白,吸引力最强。回归核心价值观察还是地铁、资源、学区。项目位于5&6&11号三地铁上盖,坐拥白鹅潭9.6公里珠江江岸线,一线江景的稀缺性不言而喻。作为成熟社区,已经拥有超过7千户业主,家门口华师、培正、真光、四中全名校,是改盘刚性吸引力之一。


(新世界凯粤湾)

国庆就是看万科金域曦府。荔湾今年靠万科金域曦府单个项目,推货量同比增长767%(1300套),独占全市的32%供应量。项目首次领证就连续拿下5张预售证,获批2040套房源,十一期间去化超千套。其中建面约110㎡、132㎡户型已售罄,价格约450万元/套起。

白云区:

讨论度不及天河、黄埔,市中心白云区闷声干大事,十一656套推货量迎战,供应量同比大增1.19倍,供货量委屈全市第三,仅次于荔湾黄埔,弥补9月供应量下跌。

10月新动作热门盘不少,其中嘉禾望岗板块的新世界云耀启动全新120-170平四至五房新品VIP登记预约,吸引众多客户前往,据悉国庆期间几乎每晚客户接待持续到十点;同和板块金湖花园全新一期天岚迎来最新动态,将推97-167㎡三至五房,目前可预约参观样板房。

黄埔区:

黄埔作为东部炸子鸡,严格限价打击了疯狂暴涨,历经新政适应期的抗衡,目前大部分楼盘报价回归限价理性范围,不失为上车机会。今年黄金周供应、成交虽整体表现尚可,科学城热盘大状名城去化率可以达到80%以上。



10月更是神仙打架,多个热盘动作频频,越秀TOD·星航、合生中央城、富颐华庭、保利罗兰国际等。

番禺区:

番禺主力成交在万博越秀和樾府,曾经的全款优先,将大批按揭买家挡在了门外。如今市场环境变化,和樾府也打开了大门接受3成按揭客。

项目开盘前接受认筹登记超千人,全款客仍占大头。去化可观,带动汉溪长隆板块以十一首日去化81.4%冲上全市第二。此次加推的18号楼,面积在110-130平,成交均价6.2万/平。目前仍有部分单位,中介介绍价格可以低至5.6万/平,这个价位重回去年10月和今年5月加推价。

外围区:

外围南沙、从化推货量均有收窄,“十一”供应仅212套、184套,同比分别净减34%、68%;另外,今年金九银十增城整体推货量环比大减,但作为东大仓,存量冲击足有成效,仍有三个板块冲上全市十一去化前十,分别是新塘、永和、石滩。



广州客聚焦仍较集中在新塘TOD板块,销售介绍,开发商仍对板块发展前景保持乐观,客户附近拆迁户、刚需客居多,还有部分投资客和内部员工自购。刚需刚改代表金茂万科都会四季主打85-135㎡三至四房;高端型新世界广汇尊府目前均价36000元/㎡,主推92-130㎡精奢叠墅、130㎡大平层,有意思的是,叠墅可实现分层而居,即使一家三代同堂,家庭成员间相互不影响。与黄埔科学城一路之隔的新世界星辉,自营销中心开放以来持续吸引强大客流。据销售介绍,开放当天紧急采购100箱水,国庆来访超千组客户,其中有从北京赶早上6点首班机的客户,项目主力产品为57-136㎡精奢创享生活空间。

03

置业建议:

今年从全国到广州,官方调控因频繁轰炸,一二手市场成交急剧下滑,一盆冷水扑灭去年越烧越旺的虚火。半数房企目标完成率不及70%,正因如此,不少开发商需借金九银十节点强势推货,抢收业绩。

预计这种态势不会随金九银十结束而终止,然而越演越烈。四季度正是割肉甩货,冲业绩的最后时刻,因此对于有真实买房需求的群体而言,是可以薅到羊毛的。

但当下买房必须要记住——核心价值原则。正如上文呈现出来的市况,无论房企、区域还是个盘,都会在这一场行业忍痛变革中,经历“优胜劣汰”,”冷热分化“将更深化,活下来的将更强大。

作为买房人,定要谨记,闭眼买的时代早已过去,下买房决策时要用核心价值把脉:

区位(不可复制性资源,出身决定命运)、配套(学位地铁yyds)、产业(接盘人群,决定流通价值)。

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