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三问长沙土拍寒流

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原创 小鱼&小玩子 地产中文系今天

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数次推延,草草收场。

长沙的第二次集中土拍一点都不费时,在不到一个小时的时间速战速决。供应共29宗地块,8宗地终止挂牌,8宗地终止挂牌,3宗地流拍,10宗地出让成功。

金茂、长房、恒伟、建工、佰昌等国企、央企去报到了,城发恒伟成为唯一拿下两块土地的开发商。

在开拍的前24个小时里,早已有征兆。


官方持续中止挂牌地块,直至开拍前已高达16块。凉凉、放鸽子也成为了业内的共识,只是可能没有想到会这么冷


1.

土拍遭遇寒流,谁损失最大?

答案竟然是地方政府的财政。

当我们提出这个疑问的时候,系主任语重心长的教育了一番:“房地产不是零和游戏,其实是增量游戏。”

呼兰在聊消费主义话题时曾说过“商家就是把1块钱的商品,赋予2块钱的意义,然后3块钱卖给我们”。

这是商业的真相,房地产也适用此规则。

只是放在房地产行业,相关的意义是相关政策赋予的:城市配套、居住环境、基础建设。开发商为此也揽了不少修路、修学校、修公园、修保障性租赁房等城市配套的活。

当商人的账面算不过去、资格审查越来越高的时候,自然参与的人就少了。当然,短期来看,市场是开发商与购房者会有博弈。房子可能经历一定时期的割肉和降价。

但从长期来看,曾经从土地口随手就能有天量资金的地方财政来钱方面会困难很多。这可不是地块重新编个号上架,再卖一回,没什么损失。

毕竟,买房买地买到后面都是在买预期。预期不到,不买少买就完事了。无论是购房者还是开发商,大家都是生活的乙方。

地方的城市财政支出停不下来,科教文卫地铁都要花钱。

当下的这个点,大家都很难受,也都只能受着了。

2.

为什么有的出嫁,有的下架?

买卖永远是双向选择,没有强买强卖。

行业在收缩,有的企业是只出不进了。

房企地都不拿了,土拓部门的口子自然也在紧缩。在长沙,听闻某海派企业土拓部门直接撤掉,某本地房企多线并一。

这个部门在高周转时代曾经是香饽饽。

部分咨询公司张口就谈“投融运销”,把投拓放在至高无上的位置。但对于很多企业来说,能拿什么地固然重要,不能拿什么地更重要。

我们发现,成功出嫁的地块,大多都是高性价比、低门槛、少附加条件,并昭示着城市的未来。

这种地,在谨慎的当下,等于稳,等于政治正确。

比如高铁西站组团的[2021]望城区029号、湖南自贸区的[2021]长沙市121号。

细细看流拍和下架地块,大多都配上了各种限制:顶格住宅限价、配建定向限价房(保障性住房)、高商办配建。

这些被“下架”了的土地中,有些是开拍前的焦点地块。

比如[2021]长沙市107号,即滨江C3地块,它的住宅限价是14800元/平,这是目前长沙土拍中的顶格住宅限价,也是滨江新城的限价的新高度。

三宗流拍土地分别是[2021]长沙市115号、[2021]长沙市116号、[2021]长沙市122号。其中115号与116号都需要“配建定向限价房”,比重占一半。房价也是“定向限价”。

某业内资深人士曾说:

土拍寒流可以视为房地产行业调控效果显著,毕竟开发商的资金更加珍贵,而且紧张。

“作为一个没什么技术含量的手工行业,难道它不应该有它应有的时间周期吗?是不是应该趁这一波集体反思下高周转?”

3.

土拍遭遇寒流,出路在哪?

既然从顶层的制度设计上,是房住不炒的基调。

这个框架之下,出路又在哪儿?

开发商有足够的重视每一块独一无二的地吗?

换句话说,每一个供地的城市,真的诚意度够吗?土地规划的源头,能否审视下这座城市真的需要如此海量的办公楼和底商吗?

除了频频出政策,是否也要赋予它市场应有的价格?给它相应的制度监管?

大环境变了,曾经靠大规模、高周转的成功的房企,不少已经在渡劫中。

慢下来,做细做精。

这个时代似乎重新把话语权还给了长期主义者

冰封的商办公寓市场大环境,梅溪湖、滨江、洋湖的商办项目价格一撸到5字头。

运达中央广场三期,这两天开盘了。

同样是商业公寓(类住宅),运达则创下了13亿。1天半,0蓄客。运达成了地产圈昂贵版的茶颜悦色。


这让寒风中的长沙地产人五味杂陈。

运达赢在哪里?产品。那产品背后是什么?其实是一个企业的一种长期主义发展逻辑。

在房产高周转的年代里,总有人诟病运达保守、慢,错失发展良机,但是以今日的结果来看,他们都要为曾经的武断道歉。

中国的房地产鼻祖港派的地产开发最底层逻辑:“慢”开发,做长线投资。

在港资们看来,高周转、获取流动资金并不是他们追求的,高利润才是核心。以时间换空间,稳进,注重长期效应。

自有资金拿地,重运营。商业孵化金鸡,持有长期“收租型”商业地产。内地顶流的商业体基本都在港资统治下,如太古汇、K11、IFS等等。

城市与品牌一定要有长期主义思维。

而口碑与信任度,对于今天的市场,实在是弥足珍贵。

当然,学运达难,难在时间换来的空间,长期主义不是昨晚发个誓今天就能成事那么简单。做企业先别想着天下苍生万代千古,扎扎实实可能活得更踏实。

4.

业内点评:

克而瑞湖南区域认为:

土拍规则来看,主要是因为本次集中供地增加了禁“马甲”,且部分土地不接受联合参拍;严格审查开发商资金来源等竞买要求,土地竞买的门槛提高,让土地市场降温。

从房企层面来看,主要是在当前“紧融资”背景之下,大量房企有资金压力,需要机构配资的房企无法入场。

从市场层面来看,为保证市场不要过热,本次推出的地块部分土地质素并不高。

但在市场预期并不低与房企无法或不想入场的两相作用下,为减少流拍率保证市场不要过冷,而选择中止部分房企参拍意向不高的地块。

安居客全国副总编辑李卓羿认为:

16宗地块终止出让也是因为面对第二轮集中土拍,需求面上总体反应平淡,故有关部门对一些可预见结果的地块采取的技术手段。

根据这一轮全国集中土拍看,大部分城市流拍情况高发,侧面反映了部分开发商年终面临着较强的去化压力和资金回笼压力,部分房企为了更好的优化各自的债务结构,在拿地配置上将会更有侧重。

明源地产研究院:

地产下半场,综合赛道已成红海:房价不再迅速上升,新房市场规模相对横盘,若干年后甚至可能缓慢下行。

但这并不意味着,综合赛道就不能走了。

一家综合性房企是不是大鱼,关键在于它有没有过人之处,能不能吃到仍将长期存在的三种红利:管理红利、品牌红利、城市化红利。

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